ワンルームマンション投資に必要な年収は300万？400万？500万？

2018年4月3日

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独立系ＦＰ・ＦＰ育成の専門家・セミナー講師

会社経営者
株式会社ADIF Alliance 代表取締役、株式会社CPA Alliance 専務取締役、株式会社DEUX TOURS 取締役、Jigsaw株式会社専務取締役兼COO

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業（笑）の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。

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「ワンルームマンション投資は年収いくら以上あれば出来るのでしょうか？」

クライアントさんに聞かれる質問でも割と上位に来る質問です。数年前の僕なら、「400万以上は必要ですね～」と回答していましたが、現在は「300万以上でも条件次第では可能ですね～」とも回答しています。

これは、金融機関からの借り入れを利用する場合に必要な条件としての回答です。

今回は、ワンルームマンション投資と年収に関して、僕自身の独断と偏見を踏まえて書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

1 まずは【属性】：金融機関が重視する【属性】とは？
2 金融機関が好む属性とは？実際のFPとしての現場目線
3 住宅ローンがＯＫでも、投資用ローンは厳しい判断をされる自営業者属性
4 額面年収で、300万以上、出来れば400万以上は欲しい！
5 返済比率「35％ルール」とＣＩＣ情報
- 5.1 返済比率：基本は３５％ルール
- 5.2 ＣＩＣ情報：カードローンやキャッシングはＮＧ
6 まとめ

まずは【属性】：金融機関が重視する【属性】とは？

ワンルームマンション投資をする場合に、よく出てくる言葉に【属性】という言葉があります。ゲームでよくある「水の属性は火の属性に対して強くて、、、」とか、そんな話ではなくて( ﾟДﾟ)

簡単に言うと【お勤め先・所得の種類】くらいの意味で使われています。

ワンルームマンション投資を行う場合は、年収金額だけでなく、【属性】も大事な要素となります。

金融機関が好む属性とは？実際のFPとしての現場目線

有名な不動産会社の物件を購入する際に、「年収自体は高いのに金融機関が融資をしてくれない！」という場合は、属性が影響しているケースが多々あります。色々なクライアントさんの実例を見てザックリと分けたのが下図となります。

良い属性：金融機関に好まれる属性

医者ドクター、看護師、上場企業グループ社員、公務員、士業の先生方（弁護士、税理士など）はイメージとしてもわかりやすいですよね。

実例として、看護師さんに至っては、「会社規模は小さくても」、【看護師だから】という理由だけで融資が通っていたりします(笑)うらやましい・・・( ﾟДﾟ)

？な属性：中小企業にお勤めの方

金融機関に実際に出してみないと分からない【？な属性】としては、「中小企業にお勤めの方」となります。中小企業といっても、その規模はピンからキリまでありますが、どの条件をクリアしているなら融資がＯＫか？などは、各金融機関の判断にもよりますし、また、お勤め先の中小企業の会社自体の評価にもよります。

ただ、評価と言っても、上場企業と違って、中小企業の場合は決算書なども開示されていないことがほとんどです。帝国データバンクなどの外部の評価会社の評価なども影響しているようですが・・・。

とにかく、中小企業にお勤めの方の場合は、実際に金融機関に事前審査などを出してみないと分からないということです。

好まれない属性：自営業者

金融機関に好まれない属性としては、自営業者ですね。はい、僕自身もこれに該当します(笑)

社長や代表という立ち位置ではなくても、中小企業役員も同じく、この自営業者属性と同じ扱いを受けます。また、保険プランナーの方で、外交員報酬がメインで確定申告をしている方も、「自営業者属性に近い」扱いです。

ＮＧな属性：パートやアルバイト

ワンルームマンション投資をやってみたくても、残念ながら融資が下りないＮＧな属性としては、パートやアルバイトという勤務形態の場合です。

住宅ローンがＯＫでも、投資用ローンは厳しい判断をされる自営業者属性

ローンの違いについてはまた別の記事にて書きたいと思いますが、簡単に表現すると、「住宅ローン」でマイホームを購入する際は、自営業者でも融資ＯＫとなりますが、「投資用ローン」でワンルームマンション投資を行う場合は、【属性】がネックになりやすいです( ﾟДﾟ)

もちろん、金融機関によっては自営業者でも全然ＯＫな融資商品もありますので、一概に言えないところはありますが、概ね「投資用ローンの融資は難しい」と判断されやすいのも事実です。

額面年収で、300万以上、出来れば400万以上は欲しい！

年収300万台でワンルームマンション投資をして大丈夫なの？と思うかもしれませんが、金融機関によっては融資ＯＫとしていたります。ただ、出来れば年収400万以上は欲しいところです！

そして、融資枠に関しては、細かい話は抜きにしてザックリと表現すると、年収の10倍～15倍くらいの融資は下ります。

ただ、【属性ＯＫ＆年収400万以上】がある方でも、審査結果には差があります。

これは、実家住まいor一人暮らしなどの違いで家賃負担の有無の違いもありますし、扶養家族の有無の違いもあります。他にローンを組んでいたり、あとは、勤務先の会社の離職率などによっても審査結果に差が出ます( ﾟДﾟ)

そして大事なのが、【返済比率】と【ＣＩＣ情報】です。

返済比率「35％ルール」とＣＩＣ情報

返済比率やＣＩＣ情報に関しての詳細は、以下の記事を見てください。

返済比率って何？！ワンルームマンション投資とマイホーム購入は両立できるの？

一応簡単に触れておくと、、、

返済比率：基本は３５％ルール

返済比率を簡単に言うと、額面年収に対しての年間返済額（元金＋利息）のことを言います。

例えば
年収５００万円で年間のローン返済額が１００万円の場合

返済比率は
１００万円÷５００万円×１００＝２０％
ということになります。

そして、この返済比率に関するルールとして、一般的には「３５％ルール」があるとされています。

要するに、日常生活はしっかり送れる範囲で借入のローン返済をしてくださいね～というラインとして

ローンの返済金額自体は、年収の３５％以内に収めてください！

ということです。

そして、この返済比率ですが、マイホームや投資用マンション以外には、車・エステ・太陽光などなどの、他の借り入れも全てコミコミで計算されます。

ＣＩＣ情報：カードローンやキャッシングはＮＧ

個人の借り入れの情報は、ＣＩＣ（個人信用情報）というところに集まっていまして、金融機関はこのＣＩＣを必ず見ます。なので、投資用ローンを組んでワンルームマンション投資を行う際は、カードローンやキャッシングの残債があると審査結果に多いに影響しまくります( ﾟДﾟ)また、カードのリボ払いの残債がある方も、多少は影響が出ます。

また、直近5年以内の過去に何かしらの返済が滞っていたりする場合も、審査結果に多いに影響します。

この辺りは、また別の記事にて詳細を書いてみたいと思います( ..)φメモメモ