公務員でも節税出来るって本当？！不動産投資で節税出来るってなんで？
会社経営者
株式会社ADIF Alliance 代表取締役、株式会社CPA Alliance 専務取締役、株式会社DEUX TOURS 取締役、Jigsaw株式会社 専務取締役兼COO
大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業（笑）の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
今回の記事は、独立系ファイナンシャルプランナー（FP）として現場でよく聞かれる質問のうちの１つで、「公務員でも可能な不動産による節税効果」ってやつで書いていきます！
サラリーマン、会社員に限らず、公務員の方は特に、「副業はダメだから節税とかは出来ない・・・」と思いこんでいる方がかなり多数居ます( ﾟДﾟ)
全然できます！というか、むしろ、合法的な節税はした方が良い(笑)
ということで、堅そうなテーマではあるのですが、なるべく頑張って分かりやすい記事にしていきたい！！という意気込みだけはある状態でスタートです！！！
目次
不動産所得は総合課税 フジサンジョウ（冨士山上）って何？！
「不事山譲（富士山上）」という言葉があります。
不動産所得の「不」、事業所得の「事」、山林所得の「山」、譲渡所得の「譲」の４つの言葉の頭の漢字を並べて、「不事山譲」＝富士山上（フジサンジョウ）という語呂で表現されるものです。※FP3級レベルで習う有名な言葉です(笑)
で、この「不事山譲（富士山上）」ですが、この４つの所得は【損益通算】が出来ると税法上決まっています。
・・・はい、【損益通算】ってだから何？？？？？って、いう質問ですよね、次で説明します(@_@)
損益通算って何なの？！節税のためにも是非とも概要だけでも理解して欲しい
損益通算とは、文字通り「損」と「益」を合計することを言います。
例えば、、、（細かい話が苦手な方は、おおよその概要だけ理解してもらえたら嬉しいっす(笑)）給与所得で８００万円の額面年収の方がいるとします。人によって誤差はありますが、ここから、社会保険料やその他の控除などなど控除されるものが引かれて、課税所得が４８５万円だったとします。
本来なら、４８５万円に対する課税所得に対して、所得税と住民税が決定しますので、この場合では、所得税が５４万円・住民税が４９万円＝合計１０３万円の税金がかかります。
仮に１１０万円の赤字が、「不事山譲」で発生している場合
上記の方の例だと、
８００万円の給与に対して４８５万円の課税所得
結果、所得税が５４万円・住民税が４９万円ということでした。
ここで、仮に不動産所得や事業所得などで、赤字が１１０万円出ているケースを考えます。
この場合、図にあるように、課税所得４８５万円の【益】に対して赤字１１０万円の【損】を合計することが可能です。
そうすると、課税所得が４８５万円―１１０万円＝３７５万円となり、結果「課税所得が減ったために税金が減る」ことになるので、所得税は３３万円・住民税は３７万円という数字に切り替わります。
合計１０３万円だった税金が、【損益通算をした結果】、７０万円に減ったわけですから、年間で合計３３万円の節税効果が出たことになります。
このように、不事山譲（富士山上）の４つの所得は、合計した課税所得に対して税金を計算するわけです。
損益通算が出来ても副業がバレるのは怖い・・・
損益通算により節税が出来たとしても、「他の所得を得ることが副業になり会社にバレると怖い」という声もよく聞きます。
もちろん、事業所得は文字通り、給与以外の所得を事業という形で得るわけで副業に該当しますが、、、不動産所得は副業になりません(笑)大事なことなので、もう一度言います。不動産所得は副業にはなりません！
※事業的規模に該当する場合は別。
不動産投資は原則、公務員でも副業とは見なされません
詳細は、また専用の記事に書くとして、簡単に書くと、公務員の例でいくと、「５棟１０室５００万円未満」というラインを超えなければ事業的規模とは見なされません。
※自分で管理しないなどの条件もあります。
これは、国家公務員法第１０３条・１０４条、地方公務員法３８条、人事院規則１４－８で規定されています。
まぁ、難しいことは一旦置いておいて、大きなボリュームを持たなければ不動産投資は副業になるわけがないということです。
（この辺りは機会があれば、別の記事にてまとめますね！）
つまりは、
➡不動産所得による損益通算が可能
➡合法的に節税が可能
ということになります。
不動産を所有すると具体的にどの部分に節税効果があるの？！
仮にワンルームマンションの１部屋をあなたが保有したとします。
この場合、不動産の家賃収入が不動産による総収入金額となります。
そして、不動産経営に関わる経費を総収入金額からマイナスしていくことになります。
マイナスすることが出来る必要経費は大きく分けて４つあります。
不動産投資に関わる必要経費その１：ローンの利子
不動産投資をする際に、全額現金キャッシュで購入することは少ないかと思います。多くの場合、銀行から安い金利で借り入れを起こすわけですが、この借り入れをしたローンの利息は経費として計上できます。（建物部分のローン利息のみ）
不動産投資に関わる必要経費その２：減価償却
減価償却そのものの説明は、上記の記事を見てみてください。
不動産の土地割合の部分は減価償却の概念がありませんが、建物部分に関しては減価償却が取れます。
鉄骨造で骨格材の厚さに応じて19～34年
木造で22年
という法定耐用年数が設定されています。
ここでは詳細は割愛しますが、素人が鉄骨造や木造に手を出すと痛い目に合いますので、ここでは鉄筋コンクリート（ＲＣ造）の47年という法定耐用年数を前提に考えます。
不動産の建物部分を47年の減価償却を取って経費に計上できます。
不動産投資に関わる必要経費その3：租税公課
租税公課という文字は難しく聞こえますが、要は税金です。固定資産税や取得税など、不動産投資・経営をすることにより発生している税金自体を経費に計上できます。
不動産投資に関わる必要経費その4：その他の諸費用
火災保険料や登記費用などのその他の諸費用も経費として計上できます。
そして、給与所得の方にとってかなり大きいと思えるメリットが、「物件の情報収集などにかかった費用も経費として計上出来る」という部分です。
例えば、情報収集の兼ね合いで、業者との打ち合わせなどにかかる費用として、お茶代や交通費などを経費として計上できます。
個人事業主の方などが、「領収書など」を経費として計上していると同じような形です。
当然プライベート使用分は経費としては計上出来ませんが、不動産経営にまつわる経費なら計上することは完全に合法となります。
給与所得の方は税金のクッションが用意されていないわけですが、不動産投資・経営という違う所得を得ることで、経費計上の枠が広がることを意味します。
どこまで諸費用を計上するかは税理士など専門の方に聞くことをオススメ
僕のように独立系ファイナンシャルプランナー(FP)として、お金のアドバイスをしているプランナーさんが、あなたの傍にいるなら、そのＦＰの方に聞くのも良いかと思います。
そんなＦＰなど居ないよ～という場合は、知り合いの税理士に相談するか、税理士の知り合いも居ない場合は、確定申告の時期に直接確定申告会場に出向いて、その場にいる担当相談スタッフ・税理士に聞いてみるのも良いかと思います。
最初は、めんどくさ～～～～～いと思うかもしれませんが、慣れてくると相談などは必要なくなってきます。
年間の節税効果が仮に20万円程だったとしても、10年で200万円、20年で400万円・・・という長期スパンで見ると大きな金額になります。あなた自身の資産形成のためですから、数百万円分以上のお金を生み出すための勉強と思って、勉強時間の自己投資をすることを、僕個人としてはオススメしますよ！
ちなみに、、、年収の高い人ほど、節税額は大きくなりますよ
参考：国税庁ＨＰ 所得税の税率より
年収が高い人ほど、税率が大きくなります。一番低い所得税率で５％、一番高い税率で４５％です。ここに住民税の約１０％を考慮すると、約１５％～５５％の数値の開きがあります。
例えば、会計上の110万円の赤字を作ることが出来たとした場合、
１１０万円×５５％＝６０．５万円の節税効果
このように、年収が高く課税率が高い方ほど、損益通算などで赤字を計上できた場合の節税の効果は大きく上がります。
まとめ
不動産投資・経営をすることで、節税が出来るという概要を伝えたくて記事にしてみましたが、、、やはり文字で表現するのって大変( ﾟДﾟ)(笑)
そして、そもそもの不動産の物件選びをミスって、ジョーカー（ババ）を引かされると人生一発退場になってしまいますので、物件選びも当たり前に大事とはなります。この部分はまた別の機会に記事に出来たらいいとして、、、
出来たら、リアルのセミナーや動画という形で、今回の記事の内容も勉強して欲しいなぁと思います( ..)φメモメモ
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良かったら、セミナー参加、動画視聴などもしてみてください！
それでは、今回はこれにて！
会社経営者
株式会社ADIF Alliance 代表取締役、株式会社CPA Alliance 専務取締役、株式会社DEUX TOURS 取締役、Jigsaw株式会社 専務取締役兼COO
大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業（笑）の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
