はい、本日もコツコツと
勉強していきましょう、
FPの大葉(@TatsuoOba)です。
今回は、
「不動産投資初心者が
失敗しない鉄板の成功パターン」
をテーマにお話していきます。
現場でよく
クライアントさんからされます。というのは、
不動産投資初心者なら
誰もが思い浮かべる懸念点です。
実際、意味もわからず
不動産投資をしてしまうと、
取り返しのつかない悲惨な物件を
つかまされたりするケースも
あり得ます。
とはいえ、
お金持ちが実践している
王道の投資手法として
不動産投資がある！というのも事実で、
不動産投資が出来る立ち位置に居る方は、
経済的に豊かになるためにも、
前向きに不動産投資を検討するべき
とも言えます。
ということで、今回は、
不動産投資初心者の方が、
失敗しないための不動産投資のパターン
をお話していきます。
「不動産投資初心者が
失敗しないための鉄板の成功パターン」は、
僕の恩師ともよく話題に上がるテーマです。
ちなみにその恩師は現在、
- 新築
- 中古
- 区分
- 一棟
しかもその１棟も、
出来上がっているものに
投資することもあれば、
０から作る一棟投資をやっていたり、
タワマンも保有していたりと、
今仕込んでいるものも合わせると
約１００億円以上の規模の
不動産投資を実践しています。
今回はその中で出てくる話もとりあげて、
あなたにお伝えできればと思います。
不動産投資で失敗したくない！
そう考えているのであれば、
ぜひ最後まで見ていってください。
あなたが抱えている悩みを
この記事で少しでも
解決出来たらと思います。
不動産投資初心者が抱える悩み３つ
さて、それでは
本題に入っていきたいのですが、
本日とりあげるは、
その１
新築VS中古
結局どっちがイイ問題
その２
区分VS一棟
結局どっちがイイ問題
その３
失敗しない不動産投資の
組み合わせ
この３つについて話をしていきます。
その１ 新築 VS 中古 結局どっちがイイ問題
まず、先に答えを言っておくと、
どっちが絶対イイ！は無いです。
あれ、そうなの？よくネット上で
と思った方は、よく勉強されている方ですね。
ただ、この中古最強説は、
裏側に業者側の理由が
ついてまわっています。
ちょっと説明していきます。
まず新築というのは
築１年未満で未使用の物件
を言います。
とすると、時間の経過とともに、
どうしてもマーケット的には
中古物件が多くなっていくので、
中古最強説を唱えて、
中古を売りたい業者が
増えていくことになります。
また、
現在人気エリアの
新築物件というのは、
体力のある大手しか作れないレベルで
競争が激化していて
仕込むのが大変な状況にあります。
え、でも、
という声も現場でクライアントさんから
言われたりするんですが、
それも半分正解で半分間違いだったり
します。
新築の場合、
業者側が利益をマシマシに積んで、
相場価格以上の高値にして、
クライアントをカモにしがち・・・
というのは間違いないのですが、
相場通りにマーケットで
やり取りされている新築の場合、
買った瞬間に価格が下がるという
ナゾな現象は起きない
と言えます。
ただ、投資家自体が
判断基準自体が分からない場合は、
営業マンに言われるがまま、
業者の利益マシマシの
新築物件を買ってしまい、
損をしてしまう・・・
というケースがたくさんあるので、
一般的には新築がイメージが
悪いということです。
ちなみにこの
業者が利益をマシマシに積み込む現象は
何も新築に限ったことではなく、
中古でもよく起きる現象です。
実際に、僕のもとに
「物件を売ってくれませんか？」的な
業者からのオファーも来ますが、
やり取りの中で出てくるのは
クライアントさんをカモにするような
提案をしてくる業者も少なくありません。
新築VS中古の論争に関しては、
どちらが絶対イイ！
という回答はなく、
悪質業者から購入しないこと！
の一言に尽きると言えます。
あとはややこしくなるので
今回は触れませんが、
残法定耐用年数の問題も考えておかないと、
痛い目に合う可能性は高くなります。
この残法定耐用年数に関しては、
また別記事にしてお話したいと思います。
その２ 区分 VS 一棟 結局どっちがイイ問題
区分というのは、
マンションとかアパートの
１室のことを言い、
一棟というのは
マンションとかアパートの
建物丸ごとのことを言います。
当然一棟投資の方が
規模が大きくなるわけで、
投資金額も大きくなります。
資産規模５億円以上の超富裕層とか
資産規模１億円以上の富裕層と呼ばれる
一部の限られた人にとっては
一棟投資が良いという見解です。
一棟投資の世界は
スーパー弱肉強食の
修羅の道です。
一般サラリーマン・素人でも
融資を活用すれば、
なんとかギリギリ手が届きそうな、
１億前後くらいの投資サイズの物件は
なかなかないですし、
あったとしても、
投資すると痛い目に合う
物件が多い印象です。
となると、
投資サイズはもっと大きく
なっていきがちですし、
必要とされる頭金の金額も
必然的に大きくなり、
そうなると
超富裕層とか富裕層くらいの方
じゃないと手出しできない
ということになります。
ちなみに、
「いや頭金とかほぼ払わずに、
一棟サイズの不動産投資
できますよ～～～」
とマウントを取ってくる
クライアントさん
もいるのですが、
そういう方が言っている物件は、
冒頭にお話した不動産投資を
しまくっている恩師から言わせると、
・クソ物件であり、
・触れてはいけないＮＧ物件
というケースがほぼほぼです。
この記事を書いている現在で言うと、
木造1棟投資を
投資素人のサラリーマン層に
売りまくって被害を出しまくった、
かぼちゃの馬車問題の影響が
まだ冷めておらず、
数億円サイズの一棟投資をするなら、
その２０％、要するに
数千万円から１、２億といった
現金キャッシュが無いと、
一棟投資に参戦は出来ない
という話になります。
ということで、
多くの方にとって
失敗しない不動産投資で、
かつ現実的に手が出やすい
不動産投資というのは、
区分投資と言えます。
もちろん、
区分投資なら何でもイイ
というわけでは決してなくて、
しっかりとイロイロな条件を
クリアしていることは大前提
となります。
その３ 失敗しない不動産投資の組み合わせ
ということで、
最後に３つ目のお題。
失敗しない不動産投資の組み合わせ
について。
不動産投資と一言で言っても、
コストが安い
- 木造
- 鉄骨Ｓ造
コストが一番かかる
- 鉄筋コンクリートＲＣ造
と、選択が分かれます。
さらに、
- 価格が安い地方郊外物件なのか
- 価格が高くなる都市部の物件なのか
- 人気の駅近物件なのか
というのも選択が分かれますし、
- 居住用・レジデンス物件なのか
- 事業者が借りるテナント物件に対しての投資なのか
なども選択の違いが出てきます。
他にも戸建てや競売物件への投資など、
細かいことを言い出すと
イロイロな組み合わせが
出てくるわけですが、
今回は
「不動産投資初心者が
失敗しない鉄板の成功パターン」
の組み合わせとして、
僕個人の独断と偏見による見解
をお伝えします。
ちなみに、
不動産投資の向き不向きについて
お話している別記事でも
取り上げている内容になりますが、
自分自身の手間をかけて
収益にこだわる「不動産業」ではなくて、
極力手間をかけない
「不動産投資」を行うことを大前提
としたうえでの、
「不動産投資で
失敗しないパターン・鉄板の成功パターン」
の組み合わせとなります。
で、肝心のその組み合わせなんですが、
利益がマシマシに積まれた物件は
避けた上で、
富裕層ではない限りは
区分が良くて、
鉄筋コンクリートＲＣ造で
人口動態的に人口増加エリアで
かつ、駅近で
居住用のレジデンス
本日触れていない
それぞれの細かい内容については
また別記事で触れていこうと
思っていますが、
まとめ
そもそも、
不動産投資において
一番大事なのは、
言うまでもなく立地であり、
立地にこだわった場合、
区分投資の方が良い立地の物件
は押さえやすいわけです。
なので、今お伝えした
組み合わせというのはある意味、
不動産投資で失敗しない
鉄板のパターン
と言えるわけです。
イロイロ勉強するとわかることなんですが、
ある意味
不動産投資は条件面で選ばれた人、
かつ、ちゃんと勉強をする意欲がある
人だけが実践するべき投資手法
と言えます。
今回は普段セミナーや現場で
クライアントさんにお伝えしている
内容の一部、そのさわり部分を
お話させて頂きました。
もし、失敗しない不動産投資について、
もっと勉強してみてもいいかなぁと
思っているなら、
あなたはきっと学ぶ姿勢が強い、
勤勉な方だと思うので、
是非ともイロイロと情報収集を
してみてほしいと思います。
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