不動産投資

不動産投資を失敗せず成功させる方法は?初心者でも実践できる勝ちパターン

はい、本日もコツコツと
勉強していきましょう、
FPの大葉(@TatsuoOba)です。

今回は、
「不動産投資初心者が
失敗しない鉄板の成功パターン」
をテーマにお話していきます。

不動産投資に
興味はあるけれど、、、
失敗しそうで怖くて
なかなか行動できない、、、
こういった相談を
現場でよく
クライアントさんからされます。
不動産投資は失敗したら
大きく損をしそう
どういう基準で
不動産投資をしたらいいのか
全くわからない
というのは、
不動産投資初心者なら
誰もが思い浮かべる懸念点です。

実際、意味もわからず
不動産投資をしてしまうと、
取り返しのつかない悲惨な物件を
つかまされたりするケースも
あり得ます。

とはいえ、
お金持ちが実践している
王道の投資手法
として
不動産投資がある!というのも事実で、

不動産投資が出来る立ち位置に居る方は、
経済的に豊かになるためにも、
前向きに不動産投資を検討するべき
とも言えます。

ということで、今回は、
不動産投資初心者の方が、
失敗しないための不動産投資のパターン
をお話していきます。

今日の記事を
見ていただければ、
不動産投資での
大きな失敗を避ける
基準が分かる
かと思います。
今回のテーマ
「不動産投資初心者が
失敗しないための鉄板の成功パターン」
は、
僕の恩師ともよく話題に上がるテーマです。

ちなみにその恩師は現在、

  • 新築
  • 中古
  • 区分
  • 一棟

しかもその1棟も、
出来上がっているものに
投資することもあれば、
0から作る一棟投資をやっていたり、
タワマンも保有していたりと、

今仕込んでいるものも合わせると
約100億円以上の規模の
不動産投資を実践しています。

今回はその中で出てくる話もとりあげて、
あなたにお伝えできればと思います。

不動産投資で失敗したくない!
そう考えているのであれば、
ぜひ最後まで見ていってください。

あなたが抱えている悩みを
この記事で少しでも
解決出来たらと思います。

不動産投資初心者が抱える悩み3つ

さて、それでは
本題に入っていきたいのですが、
本日とりあげるは、

その1
新築VS中古
結局どっちがイイ問題

その2
区分VS一棟
結局どっちがイイ問題

その3
失敗しない不動産投資の
組み合わせ

この3つについて話をしていきます。

その1 新築 VS 中古 結局どっちがイイ問題

まず、先に答えを言っておくと、
っちが絶対イイ!は無いです。

あれ、そうなの?よくネット上で

「中古最強説」を
目にするよね?
と思った方は、
よく勉強されている方
ですね。

ただ、この中古最強説は、
裏側に業者側の理由
ついてまわっています。
ちょっと説明していきます。

まず新築というのは
築1年未満で未使用の物件
を言います。

とすると、時間の経過とともに、
どうしてもマーケット的には
中古物件が多くなっていくので、
中古最強説を唱えて、
中古を売りたい業者が
増えていくことになります。

また、
現在人気エリアの
新築物件というのは、
体力のある大手しか作れないレベルで
競争が激化していて
仕込むのが大変な状況にあります。

え、でも、

新築は買った瞬間に
価値が下がるんじゃないの?
という声も
現場でクライアントさんから
言われたりするんですが、
それも半分正解で半分間違いだったり
します。

新築の場合、
業者側が利益をマシマシに積んで、
相場価格以上の高値にして、
クライアントをカモにしがち・・・

というのは間違いないのですが、
相場通りにマーケットで
やり取りされている新築の場合、
買った瞬間に価格が下がるという
ナゾな現象は起きない
と言えます。

ただ、投資家自体が
判断基準自体が分からない場合は、
営業マンに言われるがまま、
業者の利益マシマシの
新築物件を買ってしまい、
損をしてしまう・・・

というケースがたくさんあるので、
一般的には新築がイメージが
悪いということです。

ちなみにこの
業者が利益をマシマシに積み込む現象は
何も新築に限ったことではなく、
中古でもよく起きる現象
です。

実際に、僕のもとに
「物件を売ってくれませんか?」的な
業者からのオファーも来ますが、
やり取りの中で出てくるのは

紹介手数料がいくら欲しいか
言ってくれたら、
物件価格に上乗せしておくので~
というトーク。
クライアントさんをカモにするような
提案をしてくる業者も少なくありません。

新築VS中古の論争に関しては、
どちらが絶対イイ!
という回答はなく、

悪質業者から購入しないこと!
の一言に尽きると言えます。

あとはややこしくなるので
今回は触れませんが、
残法定耐用年数の問題も考えておかないと、
痛い目に合う可能性は高くなります。

この残法定耐用年数に関しては、
また別記事にしてお話したいと思います。

その2 区分 VS 一棟 結局どっちがイイ問題

区分というのは、
マンションとかアパートの
1室のことを言い、

一棟というのは
マンションとかアパートの
建物丸ごとのこ
を言います。

当然一棟投資の方が
規模が大きくなるわけで、
投資金額も大きくなります。

区分投資と一棟投資、
どっちがイイ問題ですが、

これ僕なりの回答は、
多くの人にとっては
区分がイイ。

そして、
資産規模5億円以上の超富裕層とか
資産規模1億円以上の富裕層と呼ばれる
一部の限られた人にとっては
一棟投資が良いという見解
です。

一棟投資の世界は
スーパー弱肉強食の
修羅の道
です。

一般サラリーマン・素人でも
融資を活用すれば、
なんとかギリギリ手が届きそうな、
1億前後くらいの投資サイズの物件は
なかなかないですし、
あったとしても、
投資すると痛い目に合う
物件が多い印象です。

となると、
投資サイズはもっと大きく
なっていきがちですし、
必要とされる頭金の金額も
必然的に大きくなり、
そうなると
超富裕層とか富裕層くらいの方
じゃないと手出しできない
ということになります。

ちなみに、

「いや頭金とかほぼ払わずに、
一棟サイズの不動産投資
できますよ~~~」

とマウントを取ってくる
クライアントさん
もいるのですが、

そういう方が言っている物件は、
冒頭にお話した不動産投資を
しまくっている恩師から言わせると、

・クソ物件であり、
・触れてはいけないNG物件

というケースがほぼほぼです。

この記事を書いている現在で言うと、
木造1棟投資を
投資素人のサラリーマン層に
売りまくって被害を出しまくった、
かぼちゃの馬車問題の影響

まだ冷めておらず、

金融機関自体が
まともな不動産
1棟投資物件に対して言うなら、
大体にして約20%の頭金を
求めてくるような状況です。
とすると、
数億円サイズの一棟投資をするなら、
その20%、要するに
数千万円から1、2億といった
現金キャッシュが無いと、
一棟投資に参戦は出来ない
という話になります。

ということで、

多くの方にとって
失敗しない不動産投資で、
かつ現実的に手が出やすい
不動産投資というのは、
区分投
と言えます。

もちろん、
区分投資なら何でもイイ
というわけでは決してなくて、
しっかりとイロイロな条件を
クリアしていることは大前提
となります。

その3 失敗しない不動産投資の組み合わせ

ということで、
最後に3つ目のお題。
失敗しない不動産投資の組み合わせ
について。

不動産投資と一言で言っても、

コストが安い

  • 木造
  • 鉄骨S造

コストが一番かかる

  • 鉄筋コンクリートRC造

と、選択が分かれます。

さらに、

  • 価格が安い地方郊外物件なのか
  • 価格が高くなる都市部の物件なのか
  • 人気の駅近物件なのか

というのも選択が分かれますし、

  • 居住用・レジデンス物件なのか
  • 事業者が借りるテナント物件に対しての投資なのか

なども選択の違いが出てきます。

他にも戸建てや競売物件への投資など、
細かいことを言い出すと
イロイロな組み合わせが
出てくるわけですが、

今回は
「不動産投資初心者が
失敗しない鉄板の成功パターン」
の組み合わせとして、

僕個人の独断と偏見による見解
をお伝えします。

ちなみに、
不動産投資の向き不向きについて
お話している別記事でも
取り上げている内容になりますが、

自分自身の手間をかけて
収益にこだわる「不動産業」ではなくて、

極力手間をかけない
「不動産投資」を行うことを大前提

としたうえでの、
「不動産投資で
失敗しないパターン・鉄板の成功パターン」
の組み合わせとなります。

で、肝心のその組み合わせなんですが、

利益がマシマシに積まれた物件は
避けた上で、


富裕層ではない限りは
区分が良くて、


鉄筋コンクリートRC造で

人口動態的に人口増加エリアで
かつ、駅近で


居住用のレジデンス

本日触れていない
それぞれの細かい内容については
また別記事で触れていこうと
思っていますが、

この組み合わせを前提に
不動産投資を考えれば、
大きく失敗することは
回避できると言えます。

まとめ

そもそも、

不動産投資において
一番大事なのは、
言うまでもなく立地であり、
立地にこだわった場合、
区分投資の方が良い立地の物件
は押さえやすいわけです。

なので、今お伝えした
組み合わせというのはある意味、

不動産投資で失敗しない
鉄板のパターン

と言えるわけです。

ただ、ネックとしては、
条件を絞れば絞るほど、
物件自体が見つかりにくくなる
という問題
はあります。
イロイロ勉強すると
わかることなんですが、
ある意味
不動産投資は条件面で選ばれた人、
かつ、ちゃんと勉強をする意欲がある
人だけが実践するべき投資手法
と言えます。

今回は普段セミナーや現場で
クライアントさんにお伝えしている
内容の一部、そのさわり部分を
お話させて頂きました。

もし、失敗しない不動産投資について、
もっと勉強してみてもいいかなぁと
思っているなら、

あなたはきっと学ぶ姿勢が強い、
勤勉な方だと思うので、
是非ともイロイロと情報収集を
してみてほしいと思います。

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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