不動産投資を失敗せず成功させる方法は？初心者でも実践できる勝ちパターン
はい、本日もコツコツと勉強していきましょう、FPの大葉(@TatsuoOba)です。
今回は、「不動産投資初心者が失敗しない鉄板の成功パターン」をテーマにお話していきます。
不動産投資に興味はあるけれど、、、失敗しそうで怖くてなかなか行動できない、、、こういった相談を現場でよくクライアントさんからされます。
不動産投資は失敗したら大きく損をしそう
どういう基準で不動産投資をしたらいいのか全くわからない
というのは、不動産投資初心者なら誰もが思い浮かべる懸念点です。
実際、意味もわからず不動産投資をしてしまうと、取り返しのつかない悲惨な物件をつかまされたりするケースもあり得ます。
とはいえ、お金持ちが実践している王道の投資手法として不動産投資がある！というのも事実で、不動産投資が出来る立ち位置に居る方は、経済的に豊かになるためにも、前向きに不動産投資を検討するべきとも言えます。
ということで、今回は、不動産投資初心者の方が、失敗しないための不動産投資のパターンをお話していきます。
今日の記事を見ていただければ、不動産投資での大きな失敗を避ける基準が分かるかと思います。
今回のテーマ「不動産投資初心者が失敗しないための鉄板の成功パターン」は、僕の恩師ともよく話題に上がるテーマです。
ちなみにその恩師は現在、新築・中古・区分・一棟
しかもその１棟も、出来上がっているものに投資することもあれば、０から作る一棟投資をやっていたり、タワマンも保有していたりと、
今仕込んでいるものも合わせると約１００億円以上の規模の不動産投資を実践しています。
今回はその中で出てくる話もとりあげて、あなたにお伝えできればと思います。
不動産投資で失敗したくない！そう考えているのであれば、ぜひ最後まで見ていってください。
あなたが抱えている悩みをこの記事で少しでも解決出来たらと思います。
不動産投資初心者が抱える悩み３つ
さて、それでは本題に入っていきたいのですが、
本日とりあげるは、
その１ 新築 VS 中古 結局どっちがイイ問題
その２ 区分 VS 一棟 結局どっちがイイ問題
その３ 失敗しない不動産投資の組み合わせ
この３つについて話をしていきます。
その１ 新築 VS 中古 結局どっちがイイ問題
まず、先に答えを言っておくと、どっちが絶対イイ！は無いです。
あれ、そうなの？よくネット上で「中古最強説」を目にするよね？と思った方は、よく勉強されている方ですね。ただ、この中古最強説は、裏側に業者側の理由がついてまわっています。ちょっと説明していきます。
とすると、時間の経過とともに、どうしてもマーケット的には中古物件が多くなっていくので、中古最強説を唱えて、中古を売りたい業者が増えていくことになります。
また、現在人気エリアの新築物件というのは、体力のある大手しか作れないレベルで競争が激化していて仕込むのが大変な状況にあります。
え、でも、新築は買った瞬間に価値が下がるんじゃないの？という声も現場でクライアントさんから言われたりするんですが、それも半分正解で半分間違いだったりします。
新築の場合、業者側が利益をマシマシに積んで、相場価格以上の高値にして、クライアントをカモにしがち・・・
というのは間違いないのですが、相場通りにマーケットでやり取りされている新築の場合、買った瞬間に価格が下がるというナゾな現象は起きないと言えます。
ただ、投資家自体が判断基準自体が分からない場合は、営業マンに言われるがまま、業者の利益マシマシの新築物件を買ってしまい、損をしてしまう・・・というケースがたくさんあるので、一般的には新築がイメージが悪いということです。
ちなみにこの業者が利益をマシマシに積み込む現象は何も新築に限ったことではなく、中古でもよく起きる現象です。
実際に、僕のもとに「物件を売ってくれませんか？」的な業者からのオファーも来ますが、やり取りの中で出てくるのは「紹介手数料がいくら欲しいか言ってくれたら、物件価格に上乗せしておくので～」というトーク。クライアントさんをカモにするような提案をしてくる業者も少なくありません。
新築VS中古の論争に関しては、どちらが絶対イイ！という回答はなく、悪質業者から購入しないこと！の一言に尽きると言えます。
あとはややこしくなるので今回は触れませんが、残法定耐用年数の問題も考えておかないと、痛い目に合う可能性は高くなります。この残法定耐用年数に関しては、また別記事にしてお話したいと思います。
その２ 区分 VS 一棟 結局どっちがイイ問題
当然一棟投資の方が規模が大きくなるわけで、投資金額も大きくなります。
区分投資と一棟投資、どっちがイイ問題ですが、これ僕なりの回答は、多くの人にとっては区分がイイ。
そして、資産規模５億円以上の超富裕層とか資産規模１億円以上の富裕層と呼ばれる一部の限られた人にとっては一棟投資が良いという見解です。
一棟投資の世界はスーパー弱肉強食の修羅の道です。
一般サラリーマン・素人でも融資を活用すれば、なんとかギリギリ手が届きそうな、１億前後くらいの投資サイズの物件はなかなかないですし、あったとしても、投資すると痛い目に合う物件が多い印象です。
となると、投資サイズはもっと大きくなっていきがちですし、必要とされる頭金の金額も必然的に大きくなり、そうなると超富裕層とか富裕層くらいの方じゃないと手出しできないということになります。
ちなみに、「いや頭金とかほぼ払わずに、一棟サイズの不動産投資できますよ～～～」とマウントを取ってくるクライアントさんもいるのですが、
そういう方が言っている物件は、冒頭にお話した不動産投資をしまくっている恩師から言わせると、クソ物件であり、触れてはいけないＮＧ物件というケースがほぼほぼです。
この記事を書いている現在で言うと、木造1棟投資を投資素人のサラリーマン層に売りまくって被害を出しまくった、かぼちゃの馬車問題の影響がまだ冷めておらず、金融機関自体がまともな不動産1棟投資物件に対して言うなら、大体にして約２０％の頭金を求めてくるような状況です。
とすると、数億円サイズの一棟投資をするなら、その２０％、要するに数千万円から１、２億といった現金キャッシュが無いと、一棟投資に参戦は出来ないという話になります。
ということで、多くの方にとって失敗しない不動産投資で、かつ現実的に手が出やすい不動産投資というのは、区分投資と言えます。
もちろん、区分投資なら何でもイイというわけでは決してなくて、しっかりとイロイロな条件をクリアしていることは大前提となります。
その３ 失敗しない不動産投資の組み合わせ
ということで、最後に３つ目のお題。
失敗しない不動産投資の組み合わせについて。
不動産投資と一言で言っても、
コストが安い
- 木造
- 鉄骨Ｓ造
コストが一番かかる
- 鉄筋コンクリートＲＣ造
と、選択が分かれます。
さらに、
- 価格が安い地方郊外物件なのか
- 価格が高くなる都市部の物件なのか
- 人気の駅近物件なのか
というのも選択が分かれますし、
- 居住用・レジデンス物件なのか
- 事業者が借りるテナント物件に対しての投資なのか
なども選択の違いが出てきます。
他にも戸建てや競売物件への投資など、細かいことを言い出すとイロイロな組み合わせが出てくるわけですが、
今回は「不動産投資初心者が失敗しない鉄板の成功パターン」の組み合わせとして、僕個人の独断と偏見による見解をお伝えします。
ちなみに、不動産投資の向き不向きについてお話している別記事でも取り上げている内容になりますが、
自分自身の手間をかけて収益にこだわる「不動産業」ではなくて、極力手間をかけない「不動産投資」を行うことを大前提としたうえでの、「不動産投資で失敗しないパターン・鉄板の成功パターン」の組み合わせとなります。
で、肝心のその組み合わせなんですが、
利益がマシマシに積まれた物件は避けた上で、
富裕層ではない限りは区分が良くて、
鉄筋コンクリートＲＣ造で
人口動態的に人口増加エリアでかつ、駅近で
居住用のレジデンス
本日触れていないそれぞれの細かい内容についてはまた別記事で触れていこうと思っていますが、この組み合わせを前提に不動産投資を考えれば、大きく失敗することは回避できると言えます。
まとめ
そもそも、不動産投資において一番大事なのは、言うまでもなく立地であり、立地にこだわった場合、区分投資の方が良い立地の物件は押さえやすいわけです。
なので、今お伝えした組み合わせというのはある意味、不動産投資で失敗しない鉄板のパターンと言えるわけです。
ただ、ネックとしては、条件を絞れば絞るほど、物件自体が見つかりにくくなるという問題はあります。
イロイロ勉強するとわかることなんですが、ある意味不動産投資は条件面で選ばれた人、かつ、ちゃんと勉強をする意欲がある人だけが実践するべき投資手法と言えます。
今回は普段セミナーや現場でクライアントさんにお伝えしている内容の一部、そのさわり部分をお話させて頂きました。
もし、失敗しない不動産投資について、もっと勉強してみてもいいかなぁと思っているなら、あなたはきっと学ぶ姿勢が強い、勤勉な方だと思うので、是非ともイロイロと情報収集をしてみてほしいと思います。
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