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ローンパックとは?サラリーマン属性が最強!不動産投資がより活発に!

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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この記事を書いている現在、不動産投資が活発化してきています( ..)φメモメモ

特に、個人属性を上手く活用した不動産投資はかなり有利になってきています。僕自身はワンルームマンション投資をオススメしていますが、その際に話題に出てくるのが【ローンパック(提携金融機関の融資商品)】というものです!

今回は、上記のローンパックについて、僕自身の体験談を踏まえて簡単に書いていきたいと思います。あ、今回ローンパックというテーマに絞って記事にしようと思った理由は、クライアントさんに質問されることが増えてきたからです(笑)

では、行きます( ..)φメモメモ

そもそも、ローンパックとは?

簡単にザックリと書くと、「不動産会社が提携している金融機関の融資商品」のことです。

例えば、あなたがワンルームマンション投資を実践するとした場合、現金キャッシュで一括買いするケースは珍しく、多くのケースでは、融資を活用します。要は、金融機関からお金を借ります。

はい、このとき、【一体、どの金融機関からお金を借りるのか?】という話になります。

ワンルームマンション投資で金融機関の融資を活用する場合、パターンは2つです。

パターン1:サラリーマン属性の場合
不動産会社が提携している金融機関の融資商品「ローンパック」を活用する

パターン2:自営業・法人経営者の場合
自分が付き合いのある金融機関から直接借り入れを行う
※金融機関から直接お金を借りることになるので、「プロパー融資」となります。(以下、プロパー融資と記載します。この辺りの融資の種類の違いなどは、また別記事にて書きます。今回は、プロパー融資という言葉だけニュアンスで捉えていただければと思います。)

ワンルームマンション投資を行う場合、ローンパックが断然有利

結論だけ先に書きますと、よっぽど優秀な財務状態の法人経営者は別として、一般的に言うとサラリーマン属性でローンパックを活用する方が、不動産投資は有利に行えます!自営業者でも使えるローンパックもありますが、条件が良くないイメージですので、今回の記事では敢えて書きません。)

僕自身の心の声としては、「不動産投資を行う上で、サラリーマン最強」と思っています。

以下で、サラリーマン最強と思う理由を書いていきます。

「ローンパック」と「プロパー融資」の比較

もう一度整理します。

ワンルームマンション投資で、金融機関の融資を活用する場合、想定されるパターンは大きく分けて2つです。

パターン1:サラリーマン属性で不動産会社が提携している金融商品「ローンパック」を活用する

パターン2:自営業属性で付き合いのある金融機関からプロパー融資を引く

上記のパターン2つの違いをザックリと書いていきます。

比較その1:融資期間の違い

ローンパックの場合は基本35年の融資期間があります。最近では45年の融資期間がある商品も出てきています。

【残】が大事!不動産投資で「残法定耐用年数」って理解していますか?

対して、プロパー融資の場合、金融機関によっても違いは出ますが、15年~25年くらいしか融資期間を設けてくれないケースがほとんどです。

融資期間が長い方が、毎月の返済コストが低い=毎月の手残りキャッシュが多いわけですから、融資期間で考えるとローンパックが有利と言えます。

比較その2:フルローンが可能かどうか、頭金の有無の違い

ローンパックの場合、頭金がほぼほぼ無しのフルローンの形式が組めたりします。

対して、プロパー融資の場合、融資期間の短さの帳尻を合わすかのように、頭金を求められます。

かぼちゃの馬車から分かる木造アパート一棟投資のデメリット、危険性

上記の記事の「かぼちゃの馬車の問題」があり、この記事を書いている現在、金融機関が不動産融資に関して一定の水準を求める傾向が強くなっています。ですので、例えワンルームマンション投資であったとしても、プロパー融資の場合、頭金を10~20%ほど求められるのが普通かと思います。

頭金を入れることが悪いことではないのですが、融資を活用する=「極力、自分以外の他人のキャッシュを活用する」という点において考えると、やはりフルローンが組めるローンパックが有利と言えます。

比較その3:金利について(団体信用生命保険も考える)

ローンパックを活用したワンルームマンション投資の場合、金融機関にもよりますが、金利としては今は1.7%~2.5%くらいのイメージでしょうか。

対して、プロパー融資の場合ですが、金利自体は同じく1.7%~2.5%くらいの幅を見ていれば大丈夫です。が、大きな違いがあります。

ローンパックの場合、団体信用生命保険の保険料コストも込み込みでの金利に対して、プロパー融資の場合は別枠で自分で保険に入るコストが必要です。

ですので、見た目上の金利の数値自体が同じであったとしても、内容が全く違います。結果的に、団体信用生命保険の保険料コストも含む形のローンパックの方が金利も低いと言えます。

儲かる?ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション(インフレ期)

ちなみに、団体信用生命保険に関しては上記の記事で書いているので、わからない方は見てみてください。

比較その4:かかる手間が全然違う

ローンパックを使う場合、まぁなんというか、サクサクっと契約作業が終わるイメージです(笑)

不動産会社との物件の売買契約書を書いて、金融機関との間で金銭消費貸借契約書を書いて、、、とスムーズに終わります。

対して、プロパー融資の場合、融資実行までの間の段取りの手順が上記のローンパックの場合と違って段違いに多いです(笑)

これ、実際にやらないとわからないと思いますが、ホントに多いです( ;∀;)

僕自身の経験上でも、何だかとってもバタバタしました、はい(笑)

ということで、かかる手間と工程数で考えても、やっぱりローンパックが有利です!

あれ?自営業属性でのプロパー融資のメリットはないの?

今までの流れでいくと、プロパー融資の場合のメリットが無いように見えますがそういうわけではありません( ゚Д゚)

個人属性の場合、「年収」というベースで融資の活用できる金額が変わります。対して、法人属性の場合、「売上」というベースで融資の活用できる金額が変わります。(当然に、財務状態は良いという前提です)

何が言いたいかというと、法人属性でプロパー融資を活用して不動産投資をする場合は、借入を起こせる絶対額の大きさにメリットがあります。

僕の友人ドクターは、サラリーマン属性を活用して、総合計3億円以上の融資を組んでワンルームマンション投資を行っています(゚д゚)!かなりの額です。ただ、一方で、僕の師匠でもある方は法人で数十億単位で融資を組んでワンルームマンション投資を含む不動産投資を行っています。

要は、規模を大きくする場合は、法人属性を活用する方が良いということになります。

と言っても、中身の無い法人に対して銀行も融資はしてくれませんので、ビジネスでしっかりと収益の出る法人経営が出来ている場合に限ります。(ハードルは低くはありません)

まとめ

ワンルームマンション投資を行う上では、「サラリーマン属性は最強!」と思います。理由は、不動産会社の提携金融機関の融資商品「ローンパック」を活用できるからです( ..)φメモメモ

  • 融資期間
  • 団信付きの金利
  • フルローンが可能
  • 手間がかからない

と、良いこと尽くしです、はい(笑)

よっぽど優秀な財務状態の法人経営者は別として、一般的に言うとサラリーマン属性でローンパックを活用する方が、ワンルームマンション投資は有利に行えます。

サラリーマン属性の方は、是非とも自分の資産形成の中に「ワンルームマンション投資」を組み込むことをオススメします!(あ、もちろん、しっかりと勉強することは必須です!)

ということで、今回はここまで~!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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