不動産投資

ローンパックとは?サラリーマン属性が最強!不動産投資がより活発に!

ローンパックとは?サラリーマン属性が最強

この記事を書いている現在、
不動産投資が
活発化してきています
( ..)φメモメモ

特に、
個人属性を上手く活用した
不動産投資はかなり有利に
なってきています。

僕自身は
ワンルームマンション
投資をオススメしていますが、
その際に話題に出てくるのが
ローンパック
(提携金融機関の融資商品)
というものです!

今回は、
上記のローンパックについて、
僕自身の体験談を踏まえて
簡単に書いていきたいと思います。

あ、今回ローンパックという
テーマに絞って記事にしよう
と思った理由は、
クライアントさんに
質問されることが
増えてきたからです(笑)

では、行きます( ..)φメモメモ

そもそも、ローンパックとは?

簡単にザックリと書くと、

不動産会社が
提携している
金融機関の融資商品
のことです。

例えば、あなたが
ワンルームマンション
投資を実践するとした場合、
現金キャッシュで
一括買いするケースは珍しく、
多くのケースでは、融資を活用します。
要は、金融機関からお金を借ります。

はい、このとき、

一体、どの金融機関から
お金を借りるのか?

という話になります。

ワンルームマンション投資で
金融機関の融資を活用する場合、
パターンは2つです。

パターン1
サラリーマン属性の場合

不動産会社が提携している
金融機関の融資商品
「ローンパック」を活用する

パターン2
自営業・法人経営者の場合

自分が付き合いのある
金融機関から直接借り入れを行う

※金融機関から
直接お金を借りることになるので、
「プロパー融資」となります。

以下、プロパー融資と記載します。
この辺りの融資の種類の違いなどは、
また別記事にて書きます。
今回は、プロパー融資
という言葉だけニュアンスで
捉えていただければと思います。

ワンルームマンション投資を行う場合、ローンパックが断然有利

結論だけ先に書きますと、
よっぽど優秀な財務状態の
法人経営者は別として、

一般的に言うと
サラリーマン属性で
ローンパックを活用する方が、

不動産投資は有利に行えます!

自営業者でも使える
ローンパックもありますが、
条件が良くないイメージですので、
今回の記事では敢えて書きません。

僕自身の心の声としては、

不動産投資を行う上で、
サラリーマン最強

と思っています。

以下で、サラリーマン最強と
思う理由を書いていきます。

「ローンパック」と「プロパー融資」の比較

もう一度整理します。

ワンルームマンション投資で、
金融機関の融資を活用する場合、
想定されるパターンは
大きく分けて2つです。

パターン1
サラリーマン属性で
不動産会社が提携している
金融商品「ローンパック」
活用する

パターン2
自営業属性で付き合いのある
金融機関からプロパー融資を引く

上記のパターン2つの違いを
ザックリと書いていきます。

比較その1:融資期間の違い

ローンパックの場合は
基本35年の融資期間があります。

最近では45年の融資期間
がある商品も出てきています。

【残】が大事!不動産投資で「残法定耐用年数」って理解していますか?

対して、プロパー融資の場合、
金融機関によっても違いは出ますが、
15年~25年くらいしか
融資期間を設けてくれない
ケースがほとんどです。

融資期間が長い方が、
毎月の
返済コストが低い
=毎月の手残りキャッシュが多い
わけですから、

融資期間で考えると
ローンパックが有利
と言えます。

比較その2:フルローンが可能かどうか、頭金の有無の違い

ローンパックの場合、
頭金がほぼほぼ無しのフルローン
の形式が組めたりします。

対して、
プロパー融資の場合、
融資期間の短さの帳尻を合わすかのように、
頭金を求められます。

かぼちゃの馬車から分かる木造アパート一棟投資のデメリット、危険性

上記の記事の
「かぼちゃの馬車の問題」があり、
この記事を書いている現在、
金融機関が不動産融資に関して
一定の水準を求める傾向が
強くなっています。

ですので、
例えワンルームマンション投資
であったとしても、
プロパー融資の場合、
頭金を10~20%ほど
求められるのが普通かと思います。

頭金を入れることが
悪いことではないのですが、

融資を活用する

極力、自分以外の
他人のキャッシュを活用する

という点において考えると、
やはり
フルローンが組める
ローンパックが有利
と言えます。

比較その3:金利について(団体信用生命保険も考える)

ローンパックを活用した
ワンルームマンション投資の場合、
金融機関にもよりますが、
金利としては
今は1.7%~2.5%くらいの
イメージでしょうか。

対して、プロパー融資の場合ですが、
金利自体は
同じく1.7%~2.5%くらいの
幅を見ていれば大丈夫です。

が、大きな違いがあります。

ローンパックの場合、
団体信用生命保険の
保険料コストも込み込み
での金利に対して、

プロパー融資の場合は
別枠で自分で保険に入る
コストが必要です。

ですので、
見た目上の金利の数値自体が
同じであったとしても、
内容が全く違います。

結果的に、
団体信用生命保険の
保険料コストも含む形の
ローンパックの方が金利も低い
と言えます。

儲かる?ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション(インフレ期)

ちなみに、
団体信用生命保険に関しては
上記の記事で書いているので、
わからない方は見てみてください。

比較その4:かかる手間が全然違う

ローンパックを使う場合、
まぁなんというか、
サクサクっと契約作業が終わる
イメージです(笑)

不動産会社との物件の売買契約書を書いて、
金融機関との間で
金銭消費貸借契約書を書いて、、、と
スムーズに終わります。

対して、
プロパー融資の場合、
融資実行までの間の
段取りの手順が上記の
ローンパックの場合と違って
段違いに多いです(笑)

これ、
実際にやらないと
わからないと思いますが、
ホントに多いです( ;∀;)

僕自身の経験上でも、
何だかとっても
バタバタしました、
はい(笑)

ということで、
かかる手間と工程数で考えても、
やっぱりローンパックが有利です!

あれ?自営業属性でのプロパー融資のメリットはないの?

今までの流れでいくと、
プロパー融資の場合のメリットが
無いように見えますが
そういうわけではありません( ゚Д゚)

個人属性の場合、
「年収」というベースで
融資の活用できる金額が
変わります。

対して、

法人属性の場合、
「売上」というベースで
融資の活用できる金額が
変わります。
※当然に、財務状態は
良いという前提です

何が言いたいかというと、
法人属性でプロパー融資を活用して
不動産投資をする場合は、
借入を起こせる絶対額の大きさ
メリットがあります。

僕の友人ドクターは、
サラリーマン属性を活用して、
総合計3億円以上の融資を組んで
ワンルームマンション投資を
行っています(゚д゚)!

かなりの額です。

ただ、一方で、
僕の師匠でもある方は
法人
数十億単位で融資を組んで
ワンルームマンション投資を
含む不動産投資を行っています。

要は、

規模を大きくする場合は、
法人属性を活用する方が良い

ということになります。

と言っても、
中身の無い法人に対して
銀行も融資はしてくれませんので、
ビジネスでしっかりと
収益の出る法人経営が
出来ている場合に限ります。

(ハードルは低くはありません)

まとめ

ワンルームマンション
投資を行う上では、
「サラリーマン属性は最強!」と思います。

理由は、
不動産会社の提携金融機関の
融資商品「ローンパック」
活用できるからです
( ..)φメモメモ

  • 融資期間
  • 団信付きの金利
  • フルローンが可能
  • 手間がかからない

と、良いこと尽くしです、はい(笑)

よっぽど優秀な
財務状態の法人経営者は別として、
一般的に言うとサラリーマン属性で
ローンパックを活用する方が、
ワンルームマンション投資は
有利に行えます。

サラリーマン属性の方は、
是非とも自分の資産形成の中に
「ワンルームマンション投資」
組み込むことをオススメします!

あ、もちろん、しっかりと
勉強することは必須です!

ということで、今回はここまで~!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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