不動産投資

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

人口減少の今ワンルームマンション投資って危なくないの?

「日本って人口が減っているけれど、
ワンルームマンション投資って
危なくないの?大丈夫?」

クライアントさんにかなりの頻度で
聞かれる質問についてが、
今回の記事のテーマです!
人口減少というニュースは、
新聞やネットでもよく見掛けるように
なっていますので、
やはり不安に思いますよね。

で、僕自身の答えとしては、

エリア次第では
ワンルームマンション投資は
全然オススメ出来ます!
大丈夫!

ってところでしょうか。
この辺りを、
僕自身の独断と偏見も交えながら(笑)
具体的に書いていきますね
( ..)φメモメモ

大きな(マクロな)視点だけでなく、小さな(ミクロの)視点も大事!

と、カッコつけた
タイトルになりましたが、要は、

ワンルームマンション
投資の場合は
大きな視点で見過ぎても
意味が無いと
言いたいわけです(笑)

例えば、自分が保有する
ワンルームマンションが、
大阪市内にあったとします。
この時、
北海道の人口が
増えているか減っているのか?
は気になりませんよね( ゚Д゚)

ということで、
大きな視点だけでなく、
小さな視点も大事なわけです。

総人口は減少傾向:大きな視点

引用元 2017年4月15日 日経新聞

日本の総人口は2008年の
約1億2千8百万人をピークに、
6年連続で減少している
という新聞記事です。

こういうニュースを見ると、

ワンルームマンション
投資って大丈夫?

と不安になる気持ちも
分からなくはないですよね。

では、今度は違う切り口で
人口に関して見ていきます。

東京圏・愛知県・福岡県・大阪府は人口増加傾向:小さな視点

引用元 2017年2月14日 日経新聞

総務省が発表した住民基本台帳に基づく
2016年の人口移動報告
(外国人を除く)による数値発表です。

順位 都道府県 転入・転出の状況
1位 東京都 +74,177人
2位 千葉県 +16.075人
3位 埼玉県 +15,560人
4位 神奈川県 +12,056人
5位 愛知県 +6,265人
6位 福岡県 +5,732人
7位 大阪府 +1,794人

という結果で、
8位以下は上記の発表では
マイナスという結果になっています。

やはり東京圏は人口増が顕著ですし、
各エリアの大都市となる

  • 愛知県
  • 福岡県
  • 大阪府

も人口は増加しているというデータです。

大阪市は人口が増え続けている:さらに小さな視点


数値引用元 平成29年10月1日現在大阪市推計人口年報より

僕自身が住んでいる
大阪に的を絞って、さらに、
大阪市内という小さな視点で見ると
人口はさらに増加傾向だと言えます。

特別区・政令指定都市内区別の人口増減率:さらにさらに小さな視点

引用元 総務省統計局「平成27年国勢調査人口速報集計結果」より、みずほ総合研究所作成のデータ

この視点で見ると、
トップ10は、東京だけでなく、
大阪にも集中

トップ15まで見ると、

  • 札幌市の中央区
  • 福岡市中央区

が入ってくる形です。
しかも増加率自体も、
結構大きな数値が出ています。


引用元 総務省統計局平成30年1月29日公表データ

人口流入は
大阪市・東京に集中している
と言えます。

学校が不足という事態に?!

日本総人口減少
という話はどこへやら、
人口が増えすぎて、
義務教育のための学校が不足する
エリアまで出てきています(゚д゚)

それもまぁまぁな規模なので、
深刻な問題です(;・∀・)

おまけ1:2014年~2019年の公示地価:大阪は上昇し続けている

2014年:上昇率トップ10に大阪市内の4地点


引用元 2014年3月19日 朝日新聞 & 2015年3月19日 日経新聞

全国の上昇率トップ10に、
大阪市内の4地点が入った。

2015年:大阪伸び率全国首位1位


引用元 2015年9月17日 日経新聞

2015年も、三大都市圏の地価は上昇。
そして、大阪は首位に(´・ω・`)

2016年:大阪2年連続首位1位

大阪は全国1位の伸び率で+4.7%
大阪市は+8%という結果に(´・ω・`)

2017年:上昇率トップ5はすべて大阪

引用元 3月21日国土交通省発表の2017年1月1日時点の数値より日経新聞

ピンポイントでの
公示地価上昇率を見ると、
人口も増加傾向にある
大阪エリアがトップ5を占める結果。

2018年:商業地の伸び率は大阪が首位


引用元 2018年3月28日 日経新聞

国交省は、
「バブル期とは違い、
実需に裏付けられた
緩やかな上昇が続いている」とみる。

それでも、まだバブル期の6割の水準。

2019年:大阪トップ5に3地点


引用元 2019年3月20日 朝日新聞

三大都市は
6年連続商業地上昇という結果に。

おまけ2:首都圏より近畿圏の方がマンション販売が活況

引用元 2017年2月15日 日経新聞

東京も人口は増加傾向にあるものの、
不動産の値段が高値で
推移し過ぎているために、
客離れが起きているという内容

結果、マンションの販売戸数としては、
西高東低、

要は「西の近畿圏」
「東の首都圏」
上回ったわけです。

二極化する不動産市場:大きな視点の人口減少、小さな視点の人口増加


引用元 2017年3月23日 日経新聞

1988年のバブル期や
2008年のミニバブル期と、
現在起きている地価上昇は
意味が全く違います。

1988年のバブル期に至っては、
下落している地点は3%しかなく、
全国調査地点の85%が上昇する
という現状では考えられない、

まさしく
「バブル経済」だったわけです。

地方を含めたほぼほぼのエリアの
地価が上昇していたわけです。

ただ、
上記のデータの2017年に関しては、
40%超の地点で地価が下落しており、
バブル経済期と違い、

本当の意味での
資産となる【富動産】と、
マイナス資産となってしまう
【負動産】まで
不動産格差の時代が到来する
と書かれています。

ワンルームマンション投資
をする上において、

  • 「人口動態も含めた」
  • 「エリア選び」

が大事と言えます!

まとめ

大きな視点で
人口が減っている日本ですが、

小さな視点で見た人口増加エリア
特に大都市の
特定のエリアに関しては、

明るいニュースも多いと言えます。

この辺りは、
どの角度でどの視点で
解釈するかによって、
意味が変わってきそうですよね。

現役独立系FPとして
仕事をしている僕としては、

  • 「大都市」
  • 「駅近」

ワンルームマンション投資は
オススメ出来るという
判断です( ..)φメモメモ

オススメ出来る
色々な理由に関しては
また別の記事にて書きたいと思います。

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では、今回はここまで~

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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