投資は失敗しやすいんですよね？
不動産投資、とりわけ、
手が出やすいものとして
「ワンルームマンション投資」
を始める方が増えています。
先に質問の答えを言っておくと、
ただ、
というのも事実です( ﾟДﾟ)
今回は新築のワンルーム
マンション投資をする場合に
多い失敗談の１つとして、
新築プレミアムについて
記事にしていきます
「新築だから家賃が高いんですよ～」が新築プレミアム
賃貸で住むマンションを
探したことがある人なら、
一度は聞いたことがあるはず。
他より家賃が
少し高いんですよ～
という賃貸仲介業者からのトーク。
反射的に
と受け答えしてしまいそうですが、
これが大きな間違い（笑）
家賃というのは、
- そのエリア（住所）
- 広さ（㎡単価）
- 多少の眺望価格（高層階の方が少しだけ高い）
で決まっているものであって、
「新築だから」で、本来、
高くなるものではありません（笑）
「新築だから」というセリフで
家賃が多少高く
設定されています( ﾟДﾟ)
これがまさしく、
「新築プレミアム」なわけです。
では、新築プレミアムがつく
【本当の理由】は一体何なのか？
を解説してきます
まずは、ワンルームマンションの物件の価格の決め方を知るところから
まずよくある勘違いは、
物件価格を決めてから
↓
家賃を決めている
という思い込みです。
実際のところは、
相場家賃があるから
↓
物件価格が決まりまする
わかりづらいですよね？
下図のイメージを
見てみてください。
まずは、月間の相場家賃から
話はスタートします。
相場家賃とは、
そのエリア（住所）によって
㎡単価が決まっています。
これは、周辺の家賃事情を
ネットで検索するとある程度分かります。
その月間の相場家賃×12カ月
＝年間の相場家賃
を出します。
この年間の相場家賃が
価格に対して４％～５％
くらいになるように
（４％以上になるように）
物件価格が設定されています。
「なぜ４％以上か？」というと、
銀行からの融資・借入で
１００％フルローンが
出来るかどうかの判断基準の
１つになっているからです。
銀行側からすると
４％未満で利回りが低い
＝銀行からすると
貸出利息を取ると
投資家が本当に返済できるか
不安になる
＝返済がちゃんと出来るように
頭金を投資家に求める
（１００％フルローンが
付かない物件になる）
売り手である
不動産会社からすると
１００％フルローンが
付かない物件
＝頭金が必要
（残りをローン組する）
＝まとまったキャッシュを持った
投資家しか買ってもらえない
＝投資家を選ばないと
いけなくなる
（売りづらい）
という流れになります。
ですので、多くの場合
（全ての物件ではないです）で、
年間家賃が
物件価格の４％以上になるように、
物件価格が設定されることになります。
ちょっと、例えばの話として
数字を入れて計算してみます。
下図を見てみてください。
仮のイメージの話です。
月間の相場家賃が8.3万円となる
エリアの物件があったとします。
年間の相場家賃は、
8.3万円×１２カ月
＝約100万円です。
この年間の相場家賃約100万円が
４％になるように、
物件価格を決めるとすると、
100万円÷0.04（４％）
＝2,500万円
この2,500万円が物件価格となります。
新築プレミアムに
結びつくのか？は、
もう少し読み進めて
頂ければと思います。
では、続きです。
ここで、「販売代理」が登場すると・・・
ここに販売代理が
割り込んでくる形で登場します。
≫ワンルームマンション投資で、新築は失敗する？新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント
詳細は上記の記事を
見て欲しいのですが、
簡単に言うと、
上図のように「販売」を
別会社に任せてしまう
ということです。
そうすると、販売代理の利益が、
先ほど決めた2,500万円という
物件価格に載ってきます。
仮に＋５００万円の利益を
物件価格に上乗せしたとすると、
2500万円＋500万円
＝3,000万円
という価格になります。
販売代理の利益が上乗せされると、利回りが崩れる・下がる
ここで、相場家賃の話に戻ります。
元々、
年間の相場家賃が
約100万円に対して
2,500万円という価格
が決まっていたわけです。
これで、
価格に対して４％という利回りがあり、
銀行の100％フルローンが下りる状態が
出来ていたわけです。
ところが、
販売代理の利益を上乗せすると、
3,000万円という価格に対して
年間相場家賃が約100万円
となりますから、
100÷3000＝約3.3％という形で、
利回りが４％を切ってしまいます。
銀行から
フルローンが下りずに、
頭金を出してもらう必要がある
物件になってしまいますから、
売り手側からすると
「売りづらく」なるわけです。
そこで・・・
利回り4％に戻す「家賃を上げてしまえばいい!」という斜め上の考えに
3,000万円という物件価格に対して、
年間【見た目】家賃が120万円あれば、
120÷3000＝４％という数字が
維持できます。
現在の年間の
【相場】
家賃である約100万円を
年間【見た目】
家賃120万円にするには、
月間の
【見た目】家賃を10万円
にしてしまえば
いいわけです（笑）
つまり、
月間【相場】
家賃：約8.3万円
↓
月間【見た目】
家賃：10万円
年間【相場】
家賃：約100万円
↓
年間【見た目】
家賃：120万円
物件【相場】
価格：2,500万円
↓
物件【販売代理】
価格：3,000万円
年間【相場】
利回り：４％達成
↓
年間【見た目】
利回り：４％達成
に変更すればいい
という考え方です（笑）
キレイな物件パンフレットや、
収支シュミレーションも、
上記の変更後の数値で作成されます。
【相場】家賃って、
民間会社１社で適当に
いじれるわけはないのですが、
なぜか、こういう習慣が
まかり通っているのが
新築ワンルームマンション
販売の不思議です（笑）
もうそろそろ、感の良いあなたなら、
気づいてもらえるかと思いますが、
上記の
【見た目】家賃と
【相場】家賃の差が
【新築プレミアム】
ということです（笑）
上記の例でいくと、
月間【見た目】家賃10万円
－
月間【相場】家賃約8.3万円
＝約1.7万円
「新築だから」という理由で
家賃が高くなっている部分
ということです。
新築プレミアムはいずれ無くなる＝利回りが元に戻る
新築プレミアムの厄介なところは、
「最初しか新築扱いにならない」
ところにあります。
今回は
ワンルームマンション投資の話ですから、
投資用マンションとして物件があります。
そこに住む賃借人は
当たり前に入れ替わっていきます。
その際、2人目以降の賃借人が
部屋を借りるときは、
「新築ではない」わけですから、
「新築プレミアム」は取れない
ということです。
結果として、今回の例、
月間約1.7万円が
新築プレミアムとして
上乗せされている物件でいくと、
月間【見た目】
家賃：１０万円
↓
月間【相場】
家賃：約8.3万円
年間【見た目】
家賃：1２0万円
↓
年間【相場】
家賃：約100万円
物件【販売代理】
価格：3，000万円
↓
物件【販売代理】
価格：3,000万円
年間【見た目】
利回り：４％達成
↓
年間利回り：約3.3％に戻る
新築プレミアムとして上乗せしていた
約1.7万円分の月間家賃が
下がるわけですから、利回りが下がります。
ただ、
銀行の返済は3,000万円という
価格に対しての返済が続きます。
投資家目線でいくと、
数年後から突然利回りが
悪化した～～～～～～～
ファック！！！( ﾟДﾟ)
となるわけです（笑）
戻っただけなのですが、
入り口から
高掴みさせられていると、
【悪化したように見える】
わけですね。
やっぱり、新築のワンルームマンション投資はダメなのか？いや、違います（笑）
ここまで書くと
気づいてもらえるかと思うのですが、
販売代理が絡んだ
新築物件を買う
↓
新築プレミアムが
適用されている間は、
利回りが合う
↓
新築プレミアムが剥がれると
利回りが崩れる
↓
ファック！！( ﾟДﾟ)
（失敗！）
売主（事業主）
直売物件を買う
↓
【相場】通りに利回りが続く
↓
予定通り(´･ω･｀)
（失敗しない）
となるわけです。
当然、築年数が古くなれば
家賃も下がりますが、
それでもメリットが出ます。
≫どっちが得？ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション（デフレ期）
≫儲かる？ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション（インフレ期）
家賃が下がったとしても、
ワンルームマンション投資は
メリットがあると言える
数字の根拠です
まとめ
投資は失敗しやすいんですよね？
答えはＹＥＳでありＮＯです。
新築のワンルーム
マンション投資の失敗談で多いのは、
そうそう大きな失敗は
しないかと思います。
※あ、もちろん、
エリア選定をしっかりしている
という前提ではあります。
ここも別の記事にて
書きたいと思います。
しっかりと勉強した上で、
効率の良い資産形成をするべきですね！
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