不動産投資

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

新築のワンルームマンション
投資は失敗しやすいんですよね?

不動産投資、とりわけ、
手が出やすいものとして
「ワンルームマンション投資」
を始める方が増えています。

先に質問の答えを言っておくと、

「新築だから失敗する」
は大きな間違いです

ただ、

知識が無いと大抵の場合は
【入口で失敗する!】

というのも事実です( ゚Д゚)

ということで、
今回は新築のワンルーム
マンション投資をする場合に
多い失敗談の1つとして、
新築プレミアムについて
記事にしていきます

「新築だから家賃が高いんですよ~」が新築プレミアム

賃貸で住むマンションを
探したことがある人なら、
一度は聞いたことがあるはず。

業者
業者
この部屋は新築なので
他より家賃が
少し高いんですよ~

という賃貸仲介業者からのトーク。
反射的に

「あぁ、そうなんですね~」

と受け答えしてしまいそうですが、
これが大きな間違い(笑)

家賃というのは、

  • そのエリア(住所)
  • 広さ(㎡単価)
  • 多少の眺望価格(高層階の方が少しだけ高い)

で決まっているものであって、
「新築だから」で、本来、
高くなるものではありません(笑)

ですが、
「新築だから」というセリフで
家賃が多少高く
設定されています( ゚Д゚)

これがまさしく、
「新築プレミアム」なわけです。

では、新築プレミアムがつく
【本当の理由】は一体何なのか?
を解説してきます

まずは、ワンルームマンションの物件の価格の決め方を知るところから

まずよくある勘違いは、

物件価格を決めてから

家賃を決めている

という思い込みです。

実際のところは、

相場家賃があるから

物件価格が決まりまする

ちょっと
わかりづらいですよね?
下図のイメージを
見てみてください。

まずは、月間の相場家賃から
話はスタートします。
相場家賃とは、
そのエリア(住所)によって
㎡単価が決まっています。

これは、周辺の家賃事情を
ネットで検索するとある程度分かります。

その月間の相場家賃×12カ月
=年間の相場家賃

を出します。

この年間の相場家賃が
価格に対して4%~5%
くらいになるように
(4%以上になるように)
物件価格が設定されています。

「なぜ4%以上か?」というと、
銀行からの融資・借入で
100%フルローンが
出来るかどうかの判断基準の
1つになっているからです。

銀行側からすると

4%未満で利回りが低い

=銀行からすると
貸出利息を取ると
投資家が本当に返済できるか
不安になる

返済がちゃんと出来るように
頭金を投資家に求める
(100%フルローンが
付かない物件になる)

売り手である
不動産会社からすると

100%フルローンが
付かない物件

=頭金が必要
(残りをローン組する)

=まとまったキャッシュを持った
投資家しか買ってもらえない

投資家を選ばないと
いけなくなる
(売りづらい)

という流れになります。

ですので、多くの場合
(全ての物件ではないです)で、
年間家賃が
物件価格の4%以上になるように、
物件価格が設定されることになります。

ちょっと、例えばの話として
数字を入れて計算してみます。
下図を見てみてください。

仮のイメージの話です。

月間の相場家賃が8.3万円となる
エリアの物件があったとします。

年間の相場家賃は、
8.3万円×12カ月
約100万円です。

この年間の相場家賃約100万円が
4%になるように、
物件価格を決めるとすると、

100万円÷0.04(4%)
=2,500万円

この2,500万円が物件価格となります。

この話がなぜ
新築プレミアムに
結びつくのか?は、
もう少し読み進めて
頂ければと思います。
では、続きです。

ここで、「販売代理」が登場すると・・・


ここに販売代理が
割り込んでくる形で登場します。

≫ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

詳細は上記の記事を
見て欲しいのですが、

簡単に言うと、
上図のように「販売」
別会社に任せてしまう
ということです。

そうすると、販売代理の利益が、
先ほど決めた2,500万円という
物件価格に載ってきます。

仮に+500万円の利益
物件価格に上乗せしたとすると、

2500万円+500万円
3,000万円

という価格になります。

販売代理の利益が上乗せされると、利回りが崩れる・下がる

ここで、相場家賃の話に戻ります。

元々、

年間の相場家賃が
約100万円に対して
2,500万円という価格

が決まっていたわけです。

これで、
価格に対して4%という利回りがあり、
銀行の100%フルローンが下りる状態が
出来ていたわけです。

ところが、
販売代理の利益を上乗せすると、

3,000万円という価格に対して
年間相場家賃が約100万円

となりますから、
100÷3000=約3.3%という形で、
利回りが4%を切ってしまいます。

こうなると、
銀行から
フルローンが下りずに、
頭金を出してもらう必要がある
物件になってしまいますから、

売り手側からすると
「売りづらく」なるわけです。
そこで・・・

利回り4%に戻す「家賃を上げてしまえばいい!」という斜め上の考えに

3,000万円という物件価格に対して、
年間【見た目】家賃が120万円あれば、
120÷3000=4%という数字が
維持できます。

現在の年間の
【相場】
家賃である約100万円

年間【見た目】
家賃120万円
にするには、

月間の
【見た目】家賃を10万円
にしてしまえば
いいわけです(笑)

つまり、

月間【相場】
家賃:約8.3万円

月間【見た目】
家賃:10万円

年間【相場】
家賃:約100万円

年間【見た目】
家賃:120万円

物件【相場】
価格:2,500万円

物件【販売代理】
価格:3,000万円

年間【相場】
利回り:4%達成

年間【見た目】
利回り:4%達成

に変更すればいい
という考え方です(笑)

キレイな物件パンフレットや、
収支シュミレーションも、
上記の変更後の数値で作成されます。

【相場】家賃って、
民間会社1社で適当に
いじれるわけはないのですが、
なぜか、こういう習慣が
まかり通っているのが
新築ワンルームマンション
販売の不思議です(笑)

もうそろそろ、感の良いあなたなら、
気づいてもらえるかと思いますが、
上記の

【見た目】家賃と
【相場】家賃の差が

【新築プレミアム】

ということです(笑)

上記の例でいくと、

月間【見た目】家賃10万円

月間【相場】家賃約8.3万円
=約1.7万円

この約1.7万円が
「新築だから」という理由で
家賃が高くなっている部分
ということです。

新築プレミアムはいずれ無くなる=利回りが元に戻る

新築プレミアムの厄介なところは、
「最初しか新築扱いにならない」
ところにあります。

今回は
ワンルームマンション投資の話ですから、
投資用マンションとして物件があります。
そこに住む賃借人は
当たり前に入れ替わっていきます。

その際、2人目以降の賃借人が
部屋を借りるときは、
「新築ではない」わけですから、
「新築プレミアム」は取れない
ということです。

結果として、今回の例、
月間約1.7万円が
新築プレミアムとして
上乗せされている物件でいくと、

月間【見た目】
家賃:10万円

月間【相場】
家賃:約8.3万円

年間【見た目】
家賃:120万円

年間【相場】
家賃:約100万円

物件【販売代理】
価格:3,000万円

物件【販売代理】
価格:3,000万円

年間【見た目】
利回り:4%達成

年間利回り:約3.3%に戻る

新築プレミアムとして上乗せしていた
約1.7万円分の月間家賃が
下がるわけですから、利回りが下がります。

ただ、
銀行の返済は3,000万円という
価格に対しての返済が続きます。

投資家目線でいくと、
数年後から突然利回りが
悪化した~~~~~~~
ファック!!!( ゚Д゚)
となるわけです(笑)

元の【適正な相場数値】
戻っただけなのですが、
入り口から
高掴みさせられていると、
【悪化したように見える】
わけですね。

やっぱり、新築のワンルームマンション投資はダメなのか?いや、違います(笑)

ここまで書くと
気づいてもらえるかと思うのですが、

販売代理が絡んだ新築物件を買う場合

販売代理が絡んだ
新築物件を買う

新築プレミアムが
適用されている間は、
利回りが合う

新築プレミアムが剥がれると
利回りが崩れる

ファック!!( ゚Д゚)
(失敗!)

売主から直接物件を買う場合

売主(事業主)
直売物件を買う

【相場】通りに利回りが続く

予定通り(´・ω・`)
(失敗しない)

となるわけです。
当然、築年数が古くなれば
家賃も下がりますが、
それでもメリットが出ます。

≫どっちが得?ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション(デフレ期)

≫儲かる?ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション(インフレ期)

古くなって
家賃が下がったとしても、
ワンルームマンション投資は
メリットがあると言える
数字の根拠です

まとめ

新築のワンルームマンション
投資は失敗しやすいんですよね?

答えはYESでありNOです。

新築のワンルーム
マンション投資の失敗談で多いのは、

圧倒的に
新築プレミアムの
兼ね合いだったりします。
売主(事業主)直売物件の場合、
そうそう大きな失敗は
しないかと思います。

※あ、もちろん、
エリア選定をしっかりしている
という前提ではあります。
ここも別の記事にて
書きたいと思います。

しっかりと勉強した上で、
効率の良い資産形成をするべきですね!

では、今回はここまで!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

FP歴12年以上の
僕のノウハウを

全部つぎ込んで
しかも無料で
公開することにしました。

本業×FP育成でマネタイズするために
「FP資格」は必要ありません。

初心者0からFP副業を始めて
3か月で150万円
6か月で800万円
1年で1,000万円
など多数の実績例があります。

約200分以上の
大ボリュームの動画にて
【考え方】
【やり方】
【ノウハウ】
などをお伝えします。

今のうちにご視聴ください。

 

関連記事