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新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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不動産投資、とりわけ、手が出やすいものとして「ワンルームマンション投資」を始める方が増えています。そんな中、「新築のワンルームマンション投資は失敗しやすいんですよね?」と聞かれることも増えてきました。

先に言っておくと、「新築だから失敗する」は大きな間違いです(笑)

ただ、「知識が無いと大抵の場合は【入口で失敗する!】」というのも事実です( ゚Д゚)

ということで、今回は新築のワンルームマンション投資をする場合に多い失敗談の1つとして、新築プレミアムについて記事にしていきます( ..)φメモメモ

「新築だから家賃が高いんですよ~」が新築プレミアム

賃貸で住むマンションを探したことがある人なら、一度は聞いたことがあるはず。

「この部屋は新築なので他より家賃が少し高いんですよ~」

業者

という賃貸仲介業者からのトーク。

反射的に

「あぁ、そうなんですね~」

と受け答えしてしまいそうですが、これが大きな間違い(笑)

家賃というのは、そのエリア(住所)、広さ(㎡単価)と多少の眺望価格(高層階の方が少しだけ高い)で決まっているものであって、「新築だから」で高くなるものではありません(笑)

ですが、「新築だから」というセリフで家賃が多少高く設定されています( ゚Д゚)これがまさしく、「新築プレミアム」なわけです。

では、新築プレミアムがつく【本当の理由】は一体何なのか?を解説してきます( ..)φメモメモ

まずは、ワンルームマンションの物件の価格の決め方を知るところから

まずよくある勘違いは、物件価格を決めてから➡家賃を決めているという思い込みです。

実際のところは、相場家賃があるから➡物件価格が決まります。ちょっとわかりづらいですよね?下図のイメージを見てみてください。

まずは、月間の相場家賃から話はスタートします。相場家賃とは、そのエリア(住所)によって㎡単価が決まっています。これは、周辺の家賃事情をネットで検索するとある程度分かります。

その月間の相場家賃×12カ月=年間の相場家賃を出します。

この年間の相場家賃が価格に対して4%~5%くらいになるように(4%以上になるように)物件価格が設定されています。なぜ4%以上か?というと、銀行からの融資・借入で100%フルローンが出来るかどうかの判断基準の1つになっているからです。

銀行側からすると

4%未満で利回りが低い

=銀行からすると貸出利息を取ると投資家が本当に返済できるか不安になる

返済がちゃんと出来るように頭金を投資家に求める(100%フルローンが付かない物件になる)

売り手である不動産会社からすると

100%フルローンが付かない物件

=頭金が必要(残りをローン組する)

=まとまったキャッシュを持った投資家しか買ってもらえない

投資家を選ばないといけなくなる(売りづらい)

という流れになります。

ですので、多くの場合(全ての物件ではないです)で、年間家賃が物件価格の4%以上になるように、物件価格が設定されることになります。

ちょっと、例えばの話として数字を入れて計算してみます。下図を見てみてください。

仮のイメージの話です。

月間の相場家賃が8.3万円となるエリアの物件があったとします。
年間の相場家賃は、8.3万円×12カ月=約100万円です。

この年間の相場家賃約100万円が4%になるように、物件価格を決めるとすると、
100万円÷0.04(4%)=2,500万円

この2,500万円が物件価格となります。

この話がなぜ新築プレミアムに結びつくのか?は、もう少し読み進めて頂ければと思います。では、続きです。

ここで、「販売代理」が登場すると・・・

以下の記事でも書きましたが、ここに販売代理が割り込んでくる形で登場します。

ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

詳細は上記の記事を見て欲しいのですが、簡単に言うと、下図のように「販売」を別会社に任せてしまうということです。

そうすると、販売代理の利益が、先ほど決めた2,500万円という物件価格に載ってきます。

仮に+500万円の利益を物件価格に上乗せしたとすると、2500万円+500万円=3,000万円という価格になります。

販売代理の利益が上乗せされると、利回りが崩れる・下がる

ここで、相場家賃の話に戻ります。

元々、年間の相場家賃が約100万円に対して2,500万円という価格が決まっていたわけです。これで、価格に対して4%という利回りがあり、銀行の100%フルローンが下りる状態が出来ていたわけです。

ところが、販売代理の利益を上乗せすると、3,000万円という価格に対して年間相場家賃が約100万円となりますから、100÷3000=約3.3%という形で、利回りが4%を切ってしまいます。

こうなると、銀行からフルローンが下りずに、頭金を出してもらう必要がある物件になってしまいますから、売り手側からすると「売りづらく」なるわけです。そこで・・・

利回りを4%に戻すために、家賃を上げてしまえばいい!という斜め上の考えに

3,000万円という物件価格に対して、年間【見た目】家賃が120万円あれば、120÷3000=4%という数字が維持できます。

現在の年間の【相場】家賃である約100万円年間【見た目】家賃120万円にするには、月間の【見た目】家賃を10万円にしてしまえばいいわけです(笑)

つまり、

月間【相場】家賃:約8.3万円 ➡月間【見た目】家賃:10万円

年間【相場】家賃:約100万円 ➡年間【見た目】家賃:120万円

物件【相場】価格:2,500万円 ➡物件【販売代理】価格:3,000万円

年間【相場】利回り:4%達成 ➡年間【見た目】利回り:4%達成

に変更すればいいという考え方です(笑)キレイな物件パンフレットや、収支シュミレーションも、上記の変更後の数値で作成されます。

【相場】家賃って、民間会社1社で適当にいじれるわけはないのですが、なぜか、こういう習慣がまかり通っているのが新築ワンルームマンション販売の不思議です(笑)

もうそろそろ、感の良いあなたなら、気づいてもらえるかと思いますが、上記の【見た目】家賃と【相場】家賃の差が【新築プレミアム】ということです(笑)

上記の例でいくと、
月間【見た目】家賃10万円 - 月間【相場】家賃約8.3万円 =約1.7万円

この約1.7万円が「新築だから」という理由で家賃が高くなっている部分ということです。

新築プレミアムはいずれ無くなる=利回りが元に戻る

新築プレミアムの厄介なところは、「最初しか新築扱いにならない」ところにあります。

今回はワンルームマンション投資の話ですから、投資用マンションとして物件があります。そこに住む賃借人は当たり前に入れ替わっていきます。その際、2人目以降の賃借人が部屋を借りるときは、「新築ではない」わけですから、「新築プレミアム」は取れないということです。

結果として、今回の例、月間約1.7万円が新築プレミアムとして上乗せされている物件でいくと、

月間【見た目】家賃:10万円 ➡月間【相場】家賃:約8.3万円

年間【見た目】家賃:120万円 ➡年間【相場】家賃:約100万円

物件【販売出り】価格:3,000万円 ➡物件【販売代理】価格:3,000万円

年間【見た目】利回り:4%達成 ➡年間利回り:約3.3%に戻る

新築プレミアムとして上乗せしていた約1.7万円分の月間家賃が下がるわけですから、利回りが下がります。ただ、銀行の返済は3,000万円という価格に対しての返済が続きます。

投資家目線でいくと、「数年後から突然利回りが悪化した~~~~~~~ファック!!!( ゚Д゚)」となるわけです(笑)

まぁ、元の【適正な相場数値】に戻っただけなのですが、入り口から高掴みさせられていると、【悪化したように見える】わけですね。

やっぱり、新築のワンルームマンション投資はダメなのか?いや、違います(笑)

ここまで書くと気づいてもらえるかと思うのですが、

販売代理が絡んだ新築物件を買う場合

販売代理が絡んだ新築物件を買う
新築プレミアムが適用されている間は、利回りが合う
新築プレミアムが剥がれると利回りが崩れる
ファック!!( ゚Д゚)(失敗!)

 

売主から直接物件を買う場合

売主(事業主)直売物件を買う
【相場】通りに利回りが続く
予定通り(´・ω・`)(失敗しない)

となるわけです。当然、築年数が古くなれば家賃も下がりますが、ここは別の記事で書きたいと思います。古くなって家賃が下がったとしても、ワンルームマンション投資はメリットがあると言える数字の根拠がありますので( ..)φメモメモ

まとめ

新築のワンルームマンション投資の失敗談で多いのは、圧倒的に新築プレミアムの兼ね合いだったりします。売主(事業主)直売物件の場合、そうそう大きな失敗はしないかと思います。(あ、もちろん、エリア選定をしっかりしているという前提ではあります。ここも別の記事にて書きたいと思います。)

しっかりと勉強した上で、効率の良い資産形成をするべきですね!

では、今回はここまで!

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