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ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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「ワンルームマンションの不動産投資を始めている人が周りに増えてきたのですが、失敗しないために押えておくべきポイントってなんですか?」と聞かれることが増えてきました。

答えは、「失敗しないために押えておくべきポイントは、いっぱいありすぎます( ゚Д゚)」ですね(笑)

いや、冷たく回答しているわけではなくて、そんな簡単に理解してもらえるように説明出来たら苦労しないというか。

不動産に関しては、ちょっといろいろな切り口で記事にしていきたいと思います!

今回は、色々なテーマがある中で、「販売代理の存在」「新築プレミアム」について書きます。
では気軽にサクサクっと読み飛ばしながらどうぞ~~~( ..)φメモメモ

販売代理って何?

「不動産の会社」と言っても、戸建てを作っている会社もあれば、マンションを作っている会社もあれば、街中でよく見る賃貸の仲介業者もあれば、建物を管理している会社もあれば、物件を買い上げてくる物上げ業者もあれば、不動産にまつわる仕事って様々あるわけです。

で、タイトルにある「販売代理」と表現する会社も、「不動産にまつわる会社」です。僕自身は「ワンルームマンション投資」をオススメしている独立系FPなので、ここではワンルームマンションにおける販売代理の会社と思ってください。

販売代理とは、御幣があるかもしれませんが、敢えて、ザックリと独断と偏見に満ちた表現言わせてもらうと、「自分たちで物件は作らずに販売部門だけを担当する会社」ってところでしょうか。もちろん、自分たちブランドで作りながら(ここは詳細を書くとややこしくなるのでまた別記事にて)、同時に、販売代理として自社物件ではないものも売っている会社もあります。

とにかく、建物を作った事業主会社とは、別の会社である「販売代理」が、「販売」を請け負っている形です。

販売代理の利益はどこから出てくるのか?

販売代理も、会社として利益を出していかないといけませんから、当然に利益を出す必要があります。

で、これが今回のテーマでもある「新築のワンルームマンションの販売」の場合どうなるかと言うと・・・

売主が売りたい価格+【販売代理の利益】=「投資家が買う価格」 となります。

下図のイメージ図を見てください。

あくまでイメージ例ですが、対象マンションが建っているエリアの家賃相場から見た価格が1,500万円というワンルームマンションがあったとします。ここに販売代理が500万円を上乗せしたとします。そうすると、トータル2,000万円という価格で買主・投資家が買うことなるわけです。

もう、ザックリ言ってしまうと、【販売代理の利益の固まり】を上乗せして販売していることになります。仕事で利益を出さないといけないわけですから、売り手目線で見れば仕方が無いこととも言えますが、買い手である投資家側からすると、「なんだそれ~~~~?!?!( ゚Д゚)」って思っちゃいますよね(笑)

この利益の固まりが乗った新築ワンルームマンションを購入した段階で、「ある意味の失敗」と言えます。なぜなら、相場価格より高い価格で購入していることになるからです。

利益の固まりが上乗せされていることに気づかない3つのポイント

これだけ情報化社会になり色々と調べることが出来る世の中ですから、実際に購入するクライアントもアホじゃないわけです。でも、「販売代理の利益の固まり」の存在に気づかないケースが多いわけです。

その理由は3つあるかなぁと、僕個人的には思っています。

気づかない点その1:そもそも勉強不足

自分で調べたり勉強したりしていない方が、いきなりワンルームマンション投資に参戦しているケースです。誰もが最初は「初心者」として投資を始めるわけですが、大根やニンジンを買うのとは訳が違います。それなりに大きな買い物をするわけです。当然、「損をしないように=得をするために」、しっかりと理論武装はすべきです、はい。

気づかない点その2:パンフレットがすでに販売代理価格付きで掲載されている

完全に独断と偏見に満ちたイメージですが、形ある販促品、要は「キレイなパンフレット」などで物件資料を見せられると、そのパンフに掲載されている価格の中に、「相場から乖離した利益の固まり」が上乗せされているなど、想定外なのかなと。

気づかない点その3:収支シミュレーションがある意味ウソ(笑)

購入を決断する前に、誰しもが、収支のシミュレーションが気になるかと思います。銀行からの借り入れを起こす場合はその金利も含めた返済、修繕積立金や管理費用など、そして肝心の家賃収入。こういった数字を入れた状態でのシミュレーションを確認するわけですが、そのシミュレーションがウソだったりします(笑)

正確には、ウソというより、業界自体の悪習みたいになっている【新築プレミアム】が乗っていることがあります。この新築プレミアムに関しては、また別の記事にしますが、簡単に言うと、【新築だから】という理由だけで【相場より高い家賃設定】をしているということです。

詳細は以下の記事で書きましたので、気になる方は見てみてください。

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

この新築プレミアムの厄介なところは、2人目、3人目と住む人が変わるときは、【新築じゃなくなっている】わけですから、【家賃が相場に戻る=下がる】ところにあります( ゚Д゚)

つまりは

販売代理の利益の固まりが乗った価格で買う
新築プレミアム設定がされている時だけ収支が合う
2人目、3人目と居住者が入れ替わる時は新築では無いため、家賃が相場に戻る=下がる
収支が合わなくなる

という流れです。

じゃあ、ワンルームマンション不動産投資をする場合は、新築はダメ・NGなのか?というと、そうではありません(笑)

販売代理が絡んでいない、売主(事業主)直売物件を購入するのがベスト!

すっごく当たり前の話ではあるのですが、相場価格以外の利益の固まりが上乗せされた物件を買わなければいいだけの話です(笑)

もっと端的に言うと、「販売代理が絡んでいる新築物件を買わない」ということです(笑)

このあたりは月1回の東京と大阪のセミナーで詳しく話をしていますので、興味があれば是非参加してください!(あ、宣伝です(笑))

まとめ

新築のワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントの1つは、販売代理が提案してくる物件ではなくて、「事業主の直接販売物件」を選ぶということです。販売代理が提案してくる物件は、「新築プレミアム」が乗っている期間中限定でしか収支が合いません。長い目で見ると収支が合わなくなりますので、要注意です。

ちょっと不動産に関してはたくさん言いたいことがありますので、小分けの記事にて書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

もし、もっと勉強したいなぁと思ったなら、セミナーに参加頂くか動画コンテンツをご覧になって頂ければと思います!

ちょっと宣伝になってしまいますが、大阪・東京でも定期的にセミナーをやっていますし、また、エリア的に参加が難しい方向けに動画コンテンツも用意しています!

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