不動産投資

旧耐震?新耐震?いつから?そして違いは?中古ワンルームマンション投資リスク回避の最低限の知識の1つ

旧耐震?新耐震?投資リスク回避の最低限の知識
ワンルームマンション投資を
行う際に回避するべき
リスクの1つに、
旧耐震・新耐震の話を
耳にしました。

具体的に旧耐震から新耐震に
切り替わったのはいつですか?

また、耐震構造の
大まかな違いは何ですか?

先日、セミナーに参加された
クライアントさんから上記のような質問を
(セミナー開始前に)されました(゚д゚)
セミナー中にもお話している
ことではあるのですが、
改めて記事にしてみます( ..)φメモメモ

ポイントは

  1. 1981年5月という時期
  2. 震度6・7の地震の存在

です!では、書いていきます!

旧耐震と新耐震の耐震基準の違い

1950年に建築基準法
なるものが制定されて、
耐震性に関する基準自体が、
大規模地震が起きる度に
改正されてきた経緯があります。

その中で、
1981年6月1日に改正された建築基準法が
今回のテーマです。

この1981年の
改正以前が旧耐震基準
改正以後が新耐震基準
ってことです。

新耐震基準では、
「震度6~7クラスの地震でも
建物が倒壊しない」
ことを想定しています。

逆に言うと、

旧耐震基準では
「震度5クラスまでの
地震では倒壊しない」
ことを想定しているわけです(゚д゚)

はい、お気づきの通り、
震度6以上のクラスの地震は
実際に発生しているわけですから、

ワンルームマンション投資
を行う際は、
「絶対に新耐震基準の建物が良い!」
わけです。

※もちろん、新耐震なら
絶対ダメージが無いという
わけではありませんが、
旧耐震は避けた方が良いという話です

「築年数」ではなく【建築確認を受けた時期】が大事!

新耐震基準が適用されている建物は、
【1981年(昭和56年)6月1日以降】
【建築確認を受けた建物】です。

繰り返しますが、
建物が竣工・完成した時期ではなく、
【建築確認を受けた時期】
が大事なわけです。

以下の図を見てみてください。
(仮に以下のような不動産物件があったとします。)

上記の物件、
築年数ベースで見ると1982年ですから、

あ、新耐震基準の建物だ!

と一見すると思ってしまいがちですが、
建築確認の時期を見ると
【1981年5月】ということで

・・・旧耐震基準やん!

と分かります。

ただ、この辺りは
非常に厄介なところで、上記のような物件を
【不動産営業マンのトークに
騙されて買ってしまうケース】
をちょこちょこと耳にします。
では何故騙されるのか?と言うと…

  1. 営業マンがそもそも、旧耐震問題などを知らないケース(苦笑)
  2. 売買契約書などに「旧耐震ですよ~」とか書いていない
  3. 建築確認の時期ではなく、築年数で判断してしまうというミス

この3つ辺りでしょうか(゚д゚)苦笑

不動産営業マンがそもそも知らないとか、

そんなことあるの???

って思うかもしれませんが、
まぁ、全然アリますね(笑)

実際に、
売ることに専念し過ぎで
知識が無い不動産営業マンに、
僕自身、現場で
お会いしてしまいます(笑)

旧耐震基準のマンションの戸数は104万戸?146万戸?約23%が旧耐震

ここで具体的な数字を見ていきます。
以下の図は、国土交通省発表の
マンションストック戸数の推移です。


引用元 国土交通省

図の中にも記載されていますが、
「旧耐震基準ストック 【約104万戸】」
となっています。

なぜ、が付くの?
と思うかもしれませんが、

1981年5月末までに
ギリギリ駆け込みで建築確認を受けて

その後

1982年以降に
旧耐震基準で完成した
マンションが紛れている

からですね(゚д゚)

㈱東京カンテイによる2006年4月27日の
プレスリリースシートによる発表では、
旧耐震マンションの数は
【約146万戸】という発表をしています…

つまり、
全体約634万戸(平成28年末時点)
あるマンションのうち、

約104万戸~146万戸は
旧耐震基準だということです。

割合にすると、
約16%~約23%
ということになります。

中古不動産投資をするなら知識は必須!初心者の方には新築がオススメ

㈱東京カンテイの
データを元に考えると、約23%、

ザックリと表現すると、

4~5部屋に1部屋は
旧耐震の物件ということです。

何にも知識を持たずに、
不動産営業マンに言われるがままに
不動産投資をすると失敗するのは
目に見えています(゚д゚)

僕自身が言いたいことを
間違って欲しくないのは

「知識が無い方」
中古ワンルームマンション
投資を行うのは
「絶対反対」

ですが

「知識がある方」
自己責任
中古ワンルームマンション
投資を行うのは
「反対しません」

ただ、現場でお会いする
クライアントさんの多くは、
当然に不動産投資初心者という方の
割合の方が多いですから、
僕としては
ワンルームマンション投資をするなら、
新築ワンルーム
マンション投資をオススメ

しています。

もちろん、
下記の記事に書いたように、
【新築なら何でも良いわけではない】
ので、結局勉強は
必要なわけですが
( ..)φメモメモ

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

まとめ

ワンルームマンション投資を
行う際に回避するべき
リスクの1つに、
旧耐震・新耐震の話を
耳にしました。

具体的に旧耐震から新耐震に
切り替わったのはいつですか?

また、耐震構造の
大まかな違いは何ですか?

答えは、

【1981年6月1日】以降に
建築確認を受けた建物

新耐震基準で作られたもので、
それ以前は旧耐震基準の建物
ということです。

また、
ワンルームマンション投資を行う際にも、
地震に対するリスクヘッジは
絶対するべきですから、
【旧耐震基準の物件は絶対買わない】
ことも重要で、

やはりオススメは
「ポイントを押さえた上での」
新築ワンルームマンション投資

オススメかと思います。

良かったら、セミナー参加、
動画視聴などもしてみてください!

では、今回はここまで!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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