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旧耐震?新耐震?いつから?そして違いは?中古ワンルームマンション投資リスク回避の最低限の知識の1つ

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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ワンルームマンション投資を行う際に回避するべきリスクの1つに、旧耐震・新耐震の話を耳にしました。

具体的に旧耐震から新耐震に切り替わったのはいつですか?
また、耐震構造の大まかな違いは何ですか?

先日、セミナーに参加されたクライアントさんから上記のような質問を(セミナー開始前に)されました(゚д゚)セミナー中にもお話していることではあるのですが、改めて記事にしてみます( ..)φメモメモ

ポイントは

1:1981年5月という時期

2:震度6・7の地震の存在

です!では、書いていきます!

旧耐震と新耐震の耐震基準の違い

1950年に建築基準法なるものが制定されて、耐震性に関する基準自体が、大規模地震が起きる度に改正されてきた経緯があります。その中で、1981年6月1日に改正された建築基準法が今回のテーマです。この1981年の改正以前が旧耐震基準、改正以後が新耐震基準ってことです。

で、新耐震基準では、「震度6~7クラスの地震でも建物が倒壊しない」ことを想定しています。逆に言うと、旧耐震基準では「震度5クラスまでの地震では倒壊しない」ことを想定しているわけです(゚д゚)

はい、お気づきの通り、震度6以上のクラスの地震は実際に発生しているわけですから、ワンルームマンション投資を行う際は、「絶対に新耐震基準の建物が良い!」わけです。
(もちろん、新耐震なら絶対ダメージが無いというわけではありませんが、旧耐震は避けた方が良いという話です)

「築年数」ではなく【建築確認を受けた時期】が大事!

新耐震基準が適用されている建物は、【1981年(昭和56年)6月1日以降】【建築確認を受けた建物】です。繰り返しますが、建物が竣工・完成した時期ではなく、【建築確認を受けた時期】が大事なわけです。

以下の図を見てみてください。(仮に以下のような不動産物件があったとします。)

上記の物件、築年数ベースで見ると1982年ですから、

あ、新耐震基準の建物だ!

と一見すると思ってしまいがちですが、建築確認の時期を見ると【1981年5月】ということで

・・・旧耐震基準やん!

と分かります。

ただ、この辺りは非常に厄介なところで、上記のような物件を【不動産営業マンのトークに騙されて買ってしまうケース】をちょこちょこと耳にします。では何故騙されるのか?と言うと…

1:営業マンがそもそも、旧耐震問題などを知らないケース(苦笑)

2:売買契約書などに「旧耐震ですよ~」とか書いていない

3:建築確認の時期ではなく、築年数で判断してしまうというミス

この3つ辺りでしょうか(゚д゚)苦笑

不動産営業マンがそもそも知らないとか、そんなことあるの???って思うかもしれませんが、まぁ、全然アリますね(笑)実際に、売ることに専念し過ぎで知識が無い不動産営業マンに、僕自身、現場でお会いしてしまいます(笑)

旧耐震基準のマンションの戸数は104万戸?146万戸?約23%が旧耐震

ここで具体的な数字を見ていきます。以下の図は、国土交通省発表のマンションストック戸数の推移です。


引用元 国土交通省

図の中にも記載されていますが、「旧耐震基準ストック 【約104万戸】」となっています。なぜ、約が付くの?と思うかもしれませんが、【1981年5月末までにギリギリ駆け込みで建築確認を受けて】、その後【1982年以降に旧耐震基準で完成したマンションが紛れている】からですね(゚д゚)

㈱東京カンテイによる2006年4月27日のプレスリリースシートによる発表では、旧耐震マンションの数は【約146万戸】という発表をしています・・・

つまり、全体約634万戸(平成28年末時点)あるマンションのうち、約104万戸~146万戸は旧耐震基準だということです。割合にすると、約16%~約23%ということになります。

中古不動産投資をするなら知識は必須!初心者の方には新築がオススメ

㈱東京カンテイのデータを元に考えると、約23%、ザックリと表現すると、4~5部屋に1部屋は旧耐震の物件ということです。何にも知識を持たずに、不動産営業マンに言われるがままに不動産投資をすると失敗するのは目に見えています(゚д゚)

僕自身が言いたいことを間違って欲しくないのは

「知識が無い方」が中古ワンルームマンション投資を行うのは「絶対反対」

ですが

「知識がある方」が自己責任で中古ワンルームマンション投資を行うのは「反対しません」

ただ、現場でお会いするクライアントさんの多くは、当然に不動産投資初心者という方の割合の方が多いですから、僕としてはワンルームマンション投資をするなら、「新築ワンルームマンション投資をオススメ」しています。

もちろん、下記の記事に書いたように、【新築なら何でも良いわけではない】ので、結局勉強は必要なわけですが( ..)φメモメモ

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

まとめ

ワンルームマンション投資を行う際に回避するべきリスクの1つに、旧耐震・新耐震の話を耳にしました。

具体的に旧耐震から新耐震に切り替わったのはいつですか?
また、耐震構造の大まかな違いは何ですか?

答えは、【1981年6月1日】以降に建築確認を受けた建物新耐震基準で作られたもので、それ以前は旧耐震基準の建物ということです。また、ワンルームマンション投資を行う際にも、地震に対するリスクヘッジは絶対するべきですから、【旧耐震基準の物件は絶対買わない】ことも重要で、やはりオススメは「ポイントを押さえた上での」新築ワンルームマンション投資がオススメかと思います。

ちょっと文字だけで伝えるのは限界がありますので、もし、もっと勉強したいなぁと思ったなら、セミナーに参加頂くか動画コンテンツをご覧になって頂ければと思います!

ちょっと宣伝になってしまいますが、大阪・東京でも定期的にセミナーをやっていますし、また、エリア的に参加が難しい方向けに動画コンテンツも用意しています!

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良かったら、セミナー参加、動画視聴などもしてみてください!

では、今回はここまで!

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大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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