投資を行う際の利回りって
何％くらいなんでしょうか？
セミナーや個別相談などで
聞かれることの多い
質問の１つが上記の質問です。
で、先に回答しておくと、
ワンルームマンション
投資の場合は、
表面利回りで4.0～5.0％くらいが
目安かと思います。
ただ、ＲＯＩ
（リターンオンインベストメント、
詳細は記事中に書きます）
で考えると、
５％以上は出るのかなぁ
というイメージです
( ..)φメモメモ
一見すると、
あまり夢の無い数字に
見えるかもしれませんが、
国債の金利や銀行の預金金利からすると、
かなり高いですし何より【堅実】です。
ということで、今回の記事テーマは、
ワンルームマンション投資の利回り
ってことで書いていきます
( ..)φメモメモ
表面利回りって何？グロスとも言う
不動産投資を行う際に
出てくる利回りには、
２種類の利回り表現があります。
そのうちの１つが「表面利回り」。
「グロス」と表現されることもあります。
例えば、
物件価格２０００万円の
ワンルームマンション投資を行い、
年間で９０万円の家賃収入が
ある場合で考えます。
年間家賃９０万÷物件価格２０００万
＝４．５％
ということで、
「表面利回り（グロス）は４．５％」
ということになります。
物件情報などで
利回りが表記されているのは、
この表面利回り表記と
なっているケースが多いです。
この表面利回りの場合、
- 固定資産税
- 修繕積立金
- 管理費
などなどの諸経費などが
含まれていません。
実質利回りって何？ネットとも言う
で、２種類ある
利回り表現のもう１つが「実質利回り」。
「ネット」と表現されることもあります。
ここでも、先ほど出てきた
物件価格２０００万円の
ワンルームマンション投資を行い、
年間で９０万円の家賃収入が
あるケースで考えます。
ワンルームマンション投資を行う場合、
- 固定資産税
- 修繕積立金
- 管理費
などの諸経費がかかってきます。
例えば、この諸経費が
年間で２５万円程かかったとします。
物件価格：２０００万円
年間家賃収入：９０万円
年間諸経費：２５万円
ということです。
この場合の、実質利回りは、
（年間家賃９０万円
―年間諸経費２５万円）
÷物件価格２０００万円
＝３．７５％
ということで、
「実質利回り（ネット）は３．７５％」
ということになります。
ただ、実際のところは、
物件購入時には金融機関で
ローンを組むケースが多いわけで、
・金融機関の融資事務手数料
・金消契約の印紙代
なども費用として掛かってきますし、
また、
・固定資産税の清算金
・登記費用
なども費用として掛かってきます。
また、
・ローン利息
も当然コストとして
掛かってくるわけです。
実質利回りは、言葉でまとめると、
（年間家賃収入―諸経費）
÷
（物件価格＋購入時の諸費用）
＝実質利回り
という計算式で出すことになります。
ワンルームマンション投資の利回り目線は年利４～５％
新築プレミアムとは？新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例
上記の記事で、
「物件価格の決め方」
という話も書いた通り、
ワンルームマンション
投資の利回り目線は
表面利回り４～５％程度で
見ておくと良いかと思います。
ただし、
「見た目だけの偽りの家賃」
ではなく「相場家賃」で見て
判断することは大事です。
※詳細は上記の記事にも
書きましたので、
気になる方は見てください。
表面利回りが３％台は、僕なら保有しない
将来的には物件価格が上昇し、
色々な物件が表面利回り３％台に
なることも想定はされますが、
ですので、
３％台の物件は、
ちょっと物件価格が割高な気がします。
東京の一部のエリアなどでは、
相場家賃から見て
表面利回りが３％台という物件も
多々見られます。
僕自身が東京エリアの
ワンルームマンション投資を
行わない理由の１つが
上記の割高感だったりします。
この辺りはまた別の記事にて
書きたいと思います
（大阪がオススメです）。
表面利回り１０％以上とか、もはや幻想（笑）
表面利回りが
４～５％とか低くない???
普通１０％以上あるっしょ‼‼
(@_@)
とおっしゃる方に
たま～に出くわします（笑）
で、このケースは、
- 「物件エリアがもはや田舎」
- 「かなりの郊外」
- 「旧耐震構造で誰も買いたがらない」
- 「本人の勘違い（笑）」
とにかく、諸条件が悪いのが
明らかな物件です。
空室リスクとか完全にガン無視した上で、
【金額の見た目だけの机上の空論】での
表面利回りが１０％という物件なら
それはあります（笑）
ただ、僕自身は保有したいと思いません。
そもそも、
ワンルームマンション投資で
表面利回り１０％以上が
「実際にしっかりと出る」
「超優良物件」などが
市場に出回るとかは
考えづらいです（笑）
【何か理由があるから】
安値で売りに出ているわけですから、
安易に飛びつくのはＮＧです、
はい( ;∀;)
ＲＯＩで見る利回りは大事
ＲＯＩとは、
「Return On Investment」の略語で、
自分が実際に出した資金に対して
どのくらいリターンがあったかを
見るために使われる指標です。
実際に入ってきた手残りの金額
÷自分が払った金額を
％で表記します。
例えば、先ほどから出ている
２０００万円の物件価格で
年間家賃９０万円の
ワンルームマンション投資を
行う場合で考えます。
例えば、
頭金（自分が出すお金）で２００万円、
残り１８００万円をローン組したとします。
- ローンの返済金額
- 管理費
- 修繕積立金
が７８万円かかったとします。
手残り家賃は９０万円－７８万円
＝１２万円（実際の手残り）
という計算になります。
実際に入ってきた
手残りの金額が１２万円
÷自分が払った金額２００万円
＝０．０６（６％）
ということで、この場合は、
ＲＯＩは６％ということになります。
表面利回りが４．５％ですが、
ＲＯＩで見ると６％。
頭金を多少入れて借り入れを上手く使う方が
資金回収効率は良かったりします
( ..)φメモメモ
実際の物件のＲＯＩ例
以下は、実際のとある物件の
ＲＯＩ例です(笑)
物件価格は約１６５０万円（税込み）で、
年間の手残り賃料は約６５万円です。
上記を見てもらえると、
ＲＯＩだけ見ると
頭金を５％くらい入れる方が
ＲＯＩ８％と高めですが、
ローン総支払額は高めになります。
上記の場合は、
ＲＯＩとローン総支払額の
バランス的に、僕なら
頭金が１０％くらいを
オススメする感じです
( ..)φメモメモ
まとめ
ワンルームマンション投資を
行う際に見る利回りは
- 表面利回り（グロス）
- 実質利回り（ネット）
- ＲＯＩ（実際の投資効率を見る指標）
の３つがありますが、
大体は「表面利回り」と「ＲＯＩ」を
考える形で良いかと思います。
表面利回りとしては
４～５％くらいの目安で見て、
頭金を入れる体力がある方は、
ＲＯＩを見て
頭金をある程度入れる方が
資金効率は良かったりします
( ..)φメモメモ
ということで、
簡単に書こうと思ったらそれなりの
文章量になってしまいましたが、
参考にして頂ければと思います。
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