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ワンルームマンション投資の利回りを考える:表面利回り?ROI?

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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ワンルームマンション投資を行う際の利回りって何%くらいなんでしょうか?

セミナーや個別相談などで聞かれることの多い質問の1つが上記の質問です。

で、先に回答しておくと、「ワンルームマンション投資の場合」は、表面利回りで4.5%前後(4.0~5.0%くらい)が目安かと思います。ただ、ROI(リターンオンインベストメント、詳細は記事中に書きます)で考えると、6%~8%弱くらいまでは出るのかなぁというイメージです( ..)φメモメモ

一見すると、あまり夢の無い数字に見えるかもしれませんが、国債の金利や銀行の預金金利からすると、かなり高いですし何より【堅実】です。

ということで、今回の記事テーマは、ワンルームマンション投資の利回りってことで書いていきます( ..)φメモメモ

表面利回りって何?グロスとも言う

不動産投資を行う際に出てくる利回りには、2種類の利回り表現があります。そのうちの1つが「表面利回り」「グロス」と表現されることもあります。

例えば、物件価格2000万円のワンルームマンション投資を行い、年間で90万円の家賃収入がある場合で考えます。

年間家賃90万 ÷ 物件価格2000万 =4.5%

ということで、「表面利回り(グロス)は4.5%」ということになります。

物件情報などで利回りが表記されているのは、この表面利回り表記となっているケースが多いです。この表面利回りの場合、固定資産税や修繕積立金、管理費などなどの諸経費などが含まれていません。

実質利回りって何?ネットとも言う

で、2種類ある利回り表現のもう1つが「実質利回り」「ネット」と表現されることもあります。

ここでも、先ほど出てきた物件価格2000万円のワンルームマンション投資を行い、年間で90万円の家賃収入があるケースで考えます。ワンルームマンション投資を行う場合、固定資産税や修繕積立金や管理費などの諸経費がかかってきます。例えば、この諸経費が年間で25万円程かかったとします。

物件価格:2000万円
年間家賃収入:90万円
年間諸経費:25万円

ということです。

この場合の、実質利回りは、

(年間家賃90万円―年間諸経費25万円) ÷ 物件価格2000万円 = 3.75%

ということで、「実質利回り(ネット)は3.75%」ということになります。

ただ、実際のところは、物件購入時には金融機関でローンを組むケースが多いわけで、「金融機関の融資事務手数料・金消契約の印紙代」なども費用として掛かってきますし、また、「固定資産税の清算金・登記費用」なども費用として掛かってきます。また、ローン利息も当然コストとして掛かってくるわけです。

実質利回りは、言葉でまとめると、

(年間家賃収入―諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)=実質利回り

という計算式で出すことになります。

ワンルームマンション投資の利回り目線は年利4~5%

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

上記の記事で、「物件価格の決め方」という話も書いた通り、ワンルームマンション投資の利回り目線は表面利回り4~5%程度で見ておくと良いかと思います。ただし、「見た目だけの偽りの家賃」ではなく「相場家賃」で見て判断することは大事です。(詳細は上記の記事にも書きましたので、気になる方は見てください。)

表面利回りが3%台は、僕なら保有しない

将来的には物件価格が上昇し、色々な物件が表面利回り3%台になることも想定はされますが、「この記事を書いている現在は」まだまだ4%以上の物件はあります。ですので、3%台の物件は、ちょっと物件価格が割高な気がします。

東京の一部のエリアなどでは、相場家賃から見て表面利回りが3%台という物件も多々見られます。僕自身が東京エリアのワンルームマンション投資を行わない理由の1つが上記の割高感だったりします。この辺りはまた別の記事にて書きたいと思います(大阪がオススメです)。

表面利回り10%以上とか、もはや幻想(笑)

えっ?!表面利回りが4~5%とか低くない???普通10%以上あるっしょ!!!(@_@)

とおっしゃる方にたま~に出くわします(笑)で、このケースは、「物件エリアがもはや田舎」とか「かなりの郊外」とか、「旧耐震構造で誰も買いたがらない」とか、「本人の勘違い(笑)」とか、とにかく、諸条件が悪いのが明らかな物件です。

空室リスクとか完全にガン無視した上で、【金額の見た目だけの机上の空論】での表面利回りが10%という物件ならそれはあります(笑)ただ、僕自身は保有したいと思いません。

そもそも、ワンルームマンション投資で表面利回り10%以上が「実際にしっかりと出る」「超優良物件」などが市場に出回るとかは考えづらいです(笑)【何か理由があるから】安値で売りに出ているわけですから、安易に飛びつくのはNGです、はい( ;∀;)

ROIで見る利回りは大事

ROIとは、「Return On Investment」の略語で、自分が実際に出した資金に対してどのくらいリターンがあったかを見るために使われる指標です。

実際に入ってきた手残りの金額 ÷ 自分が払った金額 を%で表記します。

例えば、先ほどから出ている2000万円の物件価格で年間家賃90万円のワンルームマンション投資を行う場合で考えます。

例えば、頭金(自分が出すお金)で200万円、残り1800万円をローン組したとします。ローンの返済金額や管理費や修繕積立金が78万円かかったとします。手残り家賃は90万円-78万円=12万円(実際の手残り)という計算になります。

実際に入ってきた手残りの金額が12万円 ÷ 自分が払った金額200万円 = 0.06(6%)

ということで、この場合は、ROIは6%ということになります。

表面利回りが4.5%ですが、ROIで見ると6%。頭金を多少入れて借り入れを上手く使う方が資金回収効率は良かったりします( ..)φメモメモ

大体、5%~20%くらいの頭金を入れるのがベストかと数値バランス的には思います。

実際の物件のROI例

以下は、実際のとある物件のROI例です(笑)
物件価格は約1650万円(税込み)で、年間の手残り賃料は約65万円です。

上記を見てもらえると、ROIだけ見ると頭金を5%くらい入れる方がROI8%と高めですが、ローン総支払額は高めになります。上記の場合は、ROIとローン総支払額のバランス的に、僕なら頭金が10%くらいをオススメする感じです( ..)φメモメモ

まとめ

ワンルームマンション投資を行う際に見る利回りは、

●表面利回り(グロス)

●実質利回り(ネット)

●ROI(実際の投資効率を見る指標)

の3つがありますが、大体は「表面利回り」と「ROI」を考える形で良いかと思います。

表面利回りとしては4~5%くらいの目安で見て、頭金を入れる体力がある方は、ROIを見て頭金をある程度入れる方が資金効率は良かったりします( ..)φメモメモ

ということで、簡単に書こうと思ったらそれなりの文章量になってしまいましたが、参考にして頂ければと思います。

もし、もっと勉強したいなぁと思ったなら、セミナーに参加頂くか動画コンテンツをご覧になって頂ければと思います!

ちょっと宣伝になってしまいますが、大阪・東京でも定期的にセミナーをやっていますし、また、エリア的に参加が難しい方向けに動画コンテンツも用意しています!

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良かったら、セミナー参加、動画視聴などもしてみてください!

では、今回はここまで!

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大葉 龍和
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