不動産投資

ワンルームマンション投資の利回りを考える:表面利回り?ROI?

ワンルーム投資の利回りを考える
ワンルームマンション
投資を行う際の利回りって
何%くらいなんでしょうか?

セミナーや個別相談などで
聞かれることの多い
質問の1つが上記の質問です。

で、先に回答しておくと、

ワンルームマンション
投資の場合
は、
表面利回りで4.0~5.0%くらいが
目安かと思います。

ただ、ROI
(リターンオンインベストメント、
詳細は記事中に書きます)
で考えると、
5%以上は出るのかなぁ
というイメージです
( ..)φメモメモ

一見すると、
あまり夢の無い数字に
見えるかもしれませんが、
国債の金利や銀行の預金金利からすると、
かなり高いですし何より【堅実】です。

ということで、今回の記事テーマは、
ワンルームマンション投資の利回り
ってことで書いていきます
( ..)φメモメモ

表面利回りって何?グロスとも言う

不動産投資を行う際に
出てくる利回りには、
2種類の利回り表現があります。

そのうちの1つが「表面利回り」
「グロス」と表現されることもあります。

例えば、
物件価格2000万円の
ワンルームマンション投資を行い、
年間で90万円の家賃収入が
ある場合で考えます。

年間家賃90万÷物件価格2000万
=4.5%

ということで、
「表面利回り(グロス)は4.5%」
ということになります。

物件情報などで
利回りが表記されているのは、
この表面利回り表記と
なっているケースが多いです。

この表面利回りの場合、

  • 固定資産税
  • 修繕積立金
  • 管理費

などなどの諸経費などが
含まれていません。

実質利回りって何?ネットとも言う

で、2種類ある
利回り表現のもう1つが「実質利回り」
「ネット」と表現されることもあります。

ここでも、先ほど出てきた
物件価格2000万円の
ワンルームマンション投資を行い、
年間で90万円の家賃収入が
あるケースで考えます。

ワンルームマンション投資を行う場合、

  • 固定資産税
  • 修繕積立金
  • 管理費

などの諸経費がかかってきます。
例えば、この諸経費が
年間で25万円程かかったとします。

物件価格:2000万円
年間家賃収入:90万円
年間諸経費:25万円

ということです。

この場合の、実質利回りは、

(年間家賃90万円
―年間諸経費25万円)
÷物件価格2000万円
=3.75%

ということで、
「実質利回り(ネット)は3.75%」
ということになります。

ただ、実際のところは、
物件購入時には金融機関で
ローンを組むケースが多いわけで、
・金融機関の融資事務手数料
・金消契約の印紙代
なども費用として掛かってきますし、

また、
・固定資産税の清算金
・登記費用
なども費用として掛かってきます。

また、
・ローン利息
も当然コストとして
掛かってくるわけです。

実質利回りは、言葉でまとめると、

(年間家賃収入―諸経費)
÷
(物件価格+購入時の諸費用)
=実質利回り

という計算式で出すことになります。

ワンルームマンション投資の利回り目線は年利4~5%

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

上記の記事で、
「物件価格の決め方」
という話も書いた通り、

ワンルームマンション
投資の利回り目線は
表面利回り4~5%程度
見ておくと良いかと思います。

ただし、
「見た目だけの偽りの家賃」
ではなく「相場家賃」で見て
判断することは大事です。

※詳細は上記の記事にも
書きましたので、
気になる方は見てください。

表面利回りが3%台は、僕なら保有しない

将来的には物件価格が上昇し、
色々な物件が表面利回り3%台に
なることも想定はされますが、

「この記事を書いている現在は」
まだまだ4%以上の
物件はあります。

ですので、
3%台の物件は、
ちょっと物件価格が割高な気がします。

東京の一部のエリアなどでは、
相場家賃から見て
表面利回りが3%台という物件も
多々見られます。

僕自身が東京エリアの
ワンルームマンション投資を
行わない理由の1つが
上記の割高感だったりします。

この辺りはまた別の記事にて
書きたいと思います
(大阪がオススメです)。

表面利回り10%以上とか、もはや幻想(笑)

えっ?!
表面利回りが
4~5%とか低くない???
普通10%以上あるっしょ‼‼
(@_@)

とおっしゃる方に
たま~に出くわします(笑)
で、このケースは、

  • 「物件エリアがもはや田舎」
  • 「かなりの郊外」
  • 「旧耐震構造で誰も買いたがらない」
  • 「本人の勘違い(笑)」

とにかく、諸条件が悪いのが
明らかな物件です。

空室リスクとか完全にガン無視した上で、
【金額の見た目だけの机上の空論】での
表面利回りが10%という物件なら
それはあります(笑)
ただ、僕自身は保有したいと思いません。

そもそも、
ワンルームマンション投資で
表面利回り10%以上が
「実際にしっかりと出る」
「超優良物件」などが
市場に出回るとかは
考えづらいです(笑)

【何か理由があるから】
安値で売りに出ているわけですから、
安易に飛びつくのはNGです、
はい( ;∀;)

ROIで見る利回りは大事

ROIとは、
「Return On Investment」の略語で、
自分が実際に出した資金に対して
どのくらいリターンがあったかを
見るために使われる指標です。

実際に入ってきた手残りの金額
÷自分が払った金額を
%で表記します。

例えば、先ほどから出ている
2000万円の物件価格で
年間家賃90万円の
ワンルームマンション投資を
行う場合で考えます。

例えば、
頭金(自分が出すお金)で200万円
残り1800万円をローン組したとします。

  • ローンの返済金額
  • 管理費
  • 修繕積立金

78万円かかったとします。

手残り家賃は90万円-78万円
=12万円(実際の手残り)
という計算になります。

実際に入ってきた
手残りの金額が12万円
÷自分が払った金額200万円
=0.06(6%)

ということで、この場合は、
ROIは6%ということになります。

表面利回りが4.5%ですが、
ROIで見ると6%。
頭金を多少入れて借り入れを上手く使う方が
資金回収効率は良かったりします
( ..)φメモメモ

大体、
5%~20%くらいの
頭金を入れるのがベストかと
数値バランス的には思います。

実際の物件のROI例

以下は、実際のとある物件の
ROI例です(笑)

物件価格は約1650万円(税込み)で、
年間の手残り賃料は約65万円です。

上記を見てもらえると、
ROIだけ見ると
頭金を5%くらい入れる方が
ROI8%
と高めですが、
ローン総支払額は高めになります。

上記の場合は、
ROIとローン総支払額の
バランス的に、僕なら
頭金が10%くらいを
オススメする感じです
( ..)φメモメモ

まとめ

ワンルームマンション投資を
行う際に見る利回りは

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(ネット)
  • ROI(実際の投資効率を見る指標)

の3つがありますが、
大体は「表面利回り」と「ROI」
考える形で良いかと思います。

表面利回りとしては
4~5%くらいの目安で見て、
頭金を入れる体力がある方は、
ROIを見て
頭金をある程度入れる方が
資金効率は良かったりします
( ..)φメモメモ

ということで、
簡単に書こうと思ったらそれなりの
文章量になってしまいましたが、
参考にして頂ければと思います。

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では、今回はここまで!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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