不動産投資

不動産投資(マンション投資)は大阪が狙い目?!訪日客、民泊、ホテル稼働率などで考えてみる

不動産投資は大阪が狙い目!?

東京で不動産の
ライフプランニングセミナーを
定期的に開催しているのですが、
そこで関東エリアの方に
よく聞かれる質問が、

「大阪というエリアのことを
あまり知らないのですが、
大阪で不動産投資(マンション投資)は
オススメなんですか?」
というもの(゚д゚)

大阪が地元の私大葉からすると、
何とも悲しい質問です( ;∀;)(笑)

大阪自体、
不動産投資がすごく
盛り上がっていますし、
理論的にオススメ出来る状況
にあります(´・ω・`)

ということで、今回は、

  • 訪日客
  • 民泊
  • ホテル稼働率

なんかを見たうえで、
不動産投資(マンション投資)は
大阪がオススメ!

というテーマで書いていきます
( ..)φメモメモ

おさらい その1:人口動態について 大阪市は増加傾向

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

と、今回のテーマに入る前にそもそも、
不動産投資にとって大事な、
人口動態
(人口が増えるの?!減るの?!)
を見ます。
人口流入は、大阪と東京に集中しており、
大阪市は人口が増えすぎて
学校が足りないエリアも
出てきています(;・∀・)

つまり、
エリアをちゃんと判断すれば、
大阪不動産投資はチャンス
と言えます。

おさらい その2:IR(統合型リゾート)の影響予想

大阪カジノ?IR構想とは?夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇?!とりあえず整理すると…

大阪に統合型リゾートIRが登場か?!
と盛り上がっています( ..)φメモメモ

上記の記事で書きましたが、
もしIRが大阪にどど~~んと出来上がると、
不動産の期待値はそりゃあ上昇します(゚д゚)

本題:外国人観光客数が大きく増加、2020年に目標2,000万人

もともと安倍政権は、
【2020年までに
外国人観光客数を2,000万人
を目標に掲げていました。

お金の供給量を2倍にしちゃうよ!マネタリーベースって何?

上記の記事でも書きましたが、
インフレ円安政策で、
円の価値を下げて外国人観光客が
日本に来やすい環境が出来ました
※もちろん、インフレ円安政策だけの
効果ではないですがw

で、2012年段階では
訪日客は約800万人
という状況だったわけです
( ..)φメモメモ

2016年の訪日客は約2,400万人


はい、上図にあるように、

もともとの
目標を4年前倒し
達成しています(゚д゚)
すでに約2,400万人
という数値を
たたき出しています(笑)

上方修正:2020年に4,000万人、2030年に6,000万人


引用元 2016年3月31日 日経新聞 & 2018年1月12日 日経新聞

ということで、政府は、
【2020年に4,000万人
【2030年に6,000万人
という数値に
目標変更しています(゚д゚)
※まぁ、日本人の人口が
増えない日本の場合、

観光立国を目指して
外資を呼び込む必要があるのかなぁと。

そして、

2017年度は
2,869万人を突破!
ということで、
割と現実的に
目標は達成されるんじゃないか
と個人的には思っています。

2018年の訪日客、3,000万人超え


引用元 2018年12月19日 朝日新聞

もうビックリしないかもしれませんが、
2018年に3,000万人を突破
しています(;・∀・)

大阪でも
梅田やなんば、心斎橋などに行けば、
外国人だらけ~という状況に
なるのも納得です(゚д゚)

宿泊施設の不足:訪日外国人4,000万人時代を想定


引用元 2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート

細かいデータを見る前に
先に答えを言っておくと、

全国で最大86,000室の
宿泊施設不足

【大阪東京を中心に44,000室が不足】
とくに
大阪はどのシナリオでも不足の事態
という内容です。

それでは、データを見ていきます。

9つのシナリオのうち、

  • シナリオ1
  • シナリオ5
  • シナリオ9

の数値を見ます。

これは、細かい話は抜きにして
簡単に表現すると、

シナリオ1
=予定通り4,000万人の
訪日外国人が来る場合

シナリオ5
=上振れして想定以上の
訪日外国人が来る場合

シナリオ9
=訪日外国人が地方も含めて
分散する場合というシナリオです。


2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート

現状どのシナリオでも大阪・東京、宿泊施設不足

上手の黒字の部分(左側)の話です。
今の宿泊施設数のままだと、
どのパターンのシナリオでも
宿泊施設は明らかに不足する
という内容。

東京は6,300~33,700室の不足
大阪は11,700~23,100室の不足です。

オープン計画も考えると…大阪の部屋不足は深刻

次に、
緑字のオープン計画も考えると、
上図の青字赤字(右側)の
ようになります。

要は、どんなパターンでも
大阪の部屋不足は深刻で、

7,200~18,600室が不足する
というデータ
になっています(゚д゚)

要は宿泊施設がどうあがいても
足りないという予想
ということです(笑)

大阪のホテルの稼働率95%超え?!


引用元 2017年10月5日 日経新聞 & 2018年9月28日 日経新聞

上図を見てもらうとわかるように、
大阪のホテルの稼働率が95%超え
というやつです(;・∀・)

これちょっと冷静に
計算して見て欲しいんですねw

1か月が31日あるとします。
1日だけ空室が出ました。

この場合、
30÷31
=0.9677(96.7%
という計算になります。

つまり、1日だけしか
空いていないレベルの稼働率で
約96%前後ということです(笑)

もうね、
ほぼほぼ埋まっている
ということです(笑)

こうなると、
宿泊施設が足りずに、
外国人観光客を受け入れられなく
なってしまいます…。

ので、
当然の流れで出てきたのが
【民泊】ですね(;・∀・)

国家戦略特区 大阪府・東京大田区:民泊条例可決、特区民泊


引用元 2015年10月27日 日経新聞 & 2015年12月7日 日経新聞

民泊が良いことかどうかの
議論はおいておいて、

外国人観光客を受け入れるためには
行政としても民泊を
推奨していくしかない
わけですね
( ..)φメモメモ

ちなみに特区民泊とは、
国家戦略特区として指定されて、
民泊条例を制定したエリアで
行うことが出来る民泊を指します。

※余談ですが、
「特区に指定する」というやり方は、
こまか~い他のルールを
ほぼ無視して話を進める
必殺技ですwww)

ただし上記の内容の
【大阪の最低滞在日数が7日間
というルールは、
民泊にとっては大きなハードルになると
されていました(;・∀・)

そりゃそうですよね、
6泊7日以上を強制するわけですから、
実際に稼働させるのは厳しいわけです。

そこで、当時の大阪府の
松井知事が動いたわけです。

民泊2泊から容認


引用元 2016年8月5日 日経新聞

ということで、
2泊3日に短縮されることになり、
大阪の民泊事情は
大きく前に進むことになります
( ..)φメモメモ

大手企業が続々と民泊事業に参戦


これだけの大手企業が参戦すると
民泊事業は加速していきますよね
( ..)φメモメモ

で、民泊が加速すると、
普通に部屋を今まで通り賃貸で出すより
民泊で出す部屋が増えていきます。

結果、
大阪というエリアは
どういうことになっていくか
想像できるでしょうか???
(;・∀・)苦笑

人口動態、外国人観光客の増加、宿泊施設の不足、民泊の増加

色々な見方はあるでしょうが、
僕個人の見解はこうです。

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

上記の記事でもあるように、
人口が増加傾向にある
大阪市はただでさえ、
学校も足りない事態が想定されるくらいの
増加率を示しています。

結果、大阪、特に
大阪市は住む部屋が
まだまだ必要
です。

が、同時に、
外国人観光客数が
増加しまくっていることもあり、
ホテルの稼働率が高まり、

民泊の需要が
高まりまくります。

はい、結果として、

宿泊施設としての
民泊の部屋も必要

日本人が住むための
部屋も必要

ということで、
不動産のニーズは高まります

で、さらに、
ここにIRも来ると、
もうパニックですね(笑)

大阪カジノ?IR構想とは?夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇?!とりあえず整理すると…

上記の記事でも書きましたが、
約10万人の雇用される人は
どこに住むのでしょうか?
Σ(゚Д゚)苦笑

まとめ

「大阪というエリアのことを
あまり知らないのですが、
大阪で不動産投資(マンション投資)
オススメなんですか?」

という質問をされることがありますが、
大阪のエリア選定をしっかり行うのは
当たり前の大前提として、

大阪の不動産投資(マンション投資)は
大いにオススメですよ~!
というのが僕個人の回答です!

  • 人口動態
  • 外国人観光客数の増加
  • 宿泊施設の不足
  • 民泊の増加
  • 大手企業の参戦
  • ここに、IRが来て・・・

もうパニックでしょうね(;・∀・)

他の点から見ても大阪は
オススメ出来るエリアなのですが、
他の点から~に関しては
また別の記事で書きたいと思います!

それでは、今回はここまで~!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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