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不動産投資(マンション投資)は大阪が狙い目?!訪日客、民泊、ホテル稼働率などで考えてみる

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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東京で不動産のライフプランニングセミナーを定期的に開催しているのですが、そこで関東エリアに方によく聞かれる質問が、「大阪というエリアのことをあまり知らないのですが、大阪で不動産投資(マンション投資)はオススメなんですか?」というもの(゚д゚)

大阪が地元の私大葉からすると、何とも悲しい質問です( ;∀;)(笑)

大阪自体、不動産投資がすごく盛り上がっていますし、理論的にオススメ出来る状況にあります(´・ω・`)

ということで、今回は、訪日客、民泊、ホテル稼働率なんかを見たうえで、不動産投資(マンション投資)は大阪がオススメ!というテーマで書いていきます( ..)φメモメモ

おさらい その1:人口動態について 大阪市は増加傾向

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

と、今回のテーマに入る前にそもそも、不動産投資にとって大事な、「人口動態(人口が増えるの?!減るの?!)」を見ます。人口流入は、大阪と東京に集中しており、大阪市は人口が増えすぎて学校が足りないエリアも出てきています(;・∀・)

つまり、エリアをちゃんと判断すれば、大阪不動産投資はチャンスと言えます。

おさらい その2:IR(統合型リゾート)の影響予想

大阪カジノ?IR構想とは?夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇?!とりあえず整理すると…

大阪に統合型リゾートIRが登場か?!と盛り上がっています( ..)φメモメモ

上記の記事で書きましたが、もしIRが大阪にどど~~んと出来上がると、不動産の期待値はそりゃあ上昇します(゚д゚)

本題:外国人観光客数が大きく増加、2020年に目標2,000万人

もともと安倍政権は、【2020年までに外国人観光客数を2,000万人を目標に掲げていました。

お金の供給量を2倍にしちゃうよ!マネタリーベースって何?

上記の記事でも書きましたが、インフレ円安政策で、円の価値を下げて外国人観光客が日本に来やすい環境が出来ました(もちろん、インフレ円安政策だけの効果ではないですがw)で、2012年段階では訪日客は約800万人という状況だったわけです( ..)φメモメモ

2016年の訪日客は約2,400万人


はい、上図にあるように、もともとの目標を4年前倒しで達成しています(゚д゚)すでに約2,400万人という数値をたたき出しています(笑)

上方修正:2020年に4,000万人、2030年に6,000万人


引用元 2016年3月31日 日経新聞 & 2018年1月12日 日経新聞

ということで、政府は、【2020年に4,000万人【2030年に6,000万人という数値に目標変更しています(゚д゚)(まぁ、日本人の人口が増えない日本の場合、観光立国を目指して外資を呼び込む必要があるのかなぁと。)

そして、「2017年度は2,869万人を突破!」ということで、割と現実的に目標は達成されるんじゃないかと個人的には思っています。

2018年の訪日客、3,000万人超え


引用元 2018年12月19日 朝日新聞

もうビックリしないかもしれませんが、2018年に3,000万人を突破しています(;・∀・)大阪でも梅田やなんば、心斎橋などに行けば、外国人だらけ~という状況になるのも納得です(゚д゚)

宿泊施設の不足:訪日外国人4,000万人時代を想定


引用元 2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート

細かいデータを見る前に先に答えを言っておくと、「全国で最大86,000室の宿泊施設不足」【大阪東京を中心に44,000室が不足】、とくに【大阪はどのシナリオでも不足の事態】という内容です。

それでは、データを見ていきます。

9つのシナリオのうち、シナリオ1&シナリオ5&シナリオ9の数値を見ます。これは、細かい話は抜きにして簡単に表現すると、「シナリオ1=予定通り4,000万人の訪日外国人が来る場合」、「シナリオ5=上振れして想定以上の訪日外国人が来る場合」、「シナリオ9=訪日外国人が地方も含めて分散する場合」というシナリオです。


2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート

現状どのシナリオでも大阪・東京、宿泊施設不足

上手の黒字の部分(左側)の話です。今の宿泊施設数のままだと、どのパターンのシナリオでも宿泊施設は明らかに不足するという内容。東京は6,300~33,700室の不足大阪は11,700~23,100室の不足です。

オープン計画も考えると…大阪の部屋不足は深刻

次に、緑字のオープン計画も考えると、上図の青字赤字(右側)のようになります。要は、どんなパターンでも大阪の部屋不足は深刻で、7,200~18,600室が不足するというデータになっています(゚д゚)

要は宿泊施設がどうあがいても足りないという予想ということです(笑)

大阪のホテルの稼働率95%超え?!


引用元 2017年10月5日 日経新聞 & 2018年9月28日 日経新聞

上図を見てもらうとわかるように、大阪のホテルの稼働率が95%超えというやつです(;・∀・)これちょっと冷静に計算して見て欲しいんですねw

1か月が31日あるとします。1日だけ空室が出ました。この場合、30÷31=0.9677(96.7%)という計算になります。

つまり、1日だけしか空いていないレベルの稼働率で約96%前後ということです(笑)もうね、ほぼほぼ埋まっているということです(笑)

こうなると、宿泊施設が足りずに、外国人観光客を受け入れられなくなってしまいます・・・。ので、当然の流れで出てきたのが【民泊】ですね(;・∀・)

国家戦略特区 大阪府・東京大田区:民泊条例可決、特区民泊


引用元 2015年10月27日 日経新聞 & 2015年12月7日 日経新聞

民泊が良いことかどうかの議論はおいておいて、外国人観光客を受け入れるためには行政としても民泊を推奨していくしかないわけですね( ..)φメモメモ

ちなみに特区民泊とは、国家戦略特区として指定されて、民泊条例を制定したエリアで行うことが出来る民泊を指します。(余談ですが、「特区に指定する」というやり方は、こまか~い他のルールをほぼ無視して話を進める必殺技ですwww)

ただし上記の内容の【大阪の最低滞在日数が7日間というルールは、民泊にとっては大きなハードルになるとされていました(;・∀・)そりゃそうですよね、6泊7日以上を強制するわけですから、実際に稼働させるのは厳しいわけです。

そこで、当時の大阪府の松井知事が動いたわけです。

民泊2泊から容認


引用元 2016年8月5日 日経新聞

ということで、2泊3日に短縮されることになり、大阪の民泊事情は大きく前に進むことになります( ..)φメモメモ

大手企業が続々と民泊事業に参戦


これだけの大手企業が参戦すると民泊事業は加速していきますよね( ..)φメモメモ

で、民泊が加速すると、普通に部屋を今まで通り賃貸で出すより民泊で出す部屋が増えていきます。結果、大阪というエリアはどういうことになっていくか想像できるでしょうか???(;・∀・)苦笑

人口動態、外国人観光客の増加、宿泊施設の不足、民泊の増加

色々な見方はあるでしょうが、僕個人の見解はこうです。

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

上記の記事でもあるように、人口が増加傾向にある大阪市はただでさえ、学校も足りない事態が想定されるくらいの増加率を示しています。結果、大阪、特に大阪市は住む部屋がまだまだ必要です。

が、同時に、外国人観光客数が増加しまくっていることもあり、ホテルの稼働率が高まり、民泊の需要が高まりまくります。

はい、結果として、宿泊施設としての民泊の部屋も必要&日本人が住むための部屋も必要ということで、不動産のニーズは高まります

で、さらに、ここにIRも来ると、もうパニックですね(笑)

大阪カジノ?IR構想とは?夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇?!とりあえず整理すると…

上記の記事でも書きましたが、約10万人の雇用される人はどこに住むのでしょうか?Σ(゚Д゚)苦笑

まとめ

「大阪というエリアのことをあまり知らないのですが、大阪で不動産投資(マンション投資)はオススメなんですか?」

という質問をされることがありますが、大阪のエリア選定をしっかり行うのは当たり前の大前提として、「大阪の不動産投資(マンション投資)は大いにオススメですよ~!」というのが僕個人の回答です!

人口動態、外国人観光客数の増加、宿泊施設の不足、民泊の増加、大手企業の参戦、ここに、IRが来て・・・もうパニックでしょうね(;・∀・)

他の点から見ても大阪はオススメ出来るエリアなのですが、他の点から~に関してはまた別の記事で書きたいと思います!

それでは、今回はここまで~!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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