不動産投資

不動産投資はリスク?初心者が失敗しないために勉強しておくべきポイント

FPの大葉(@TatsuoOba)です。

本日もコツコツと勉強していきましょう!

今回は、
「不動産投資の始め方!
初心者の方が始めるための段取り」
をテーマにお話していきます。

最近、

  • NISA
  • iDeCo

をはじめてみました~

という話はよく
クライアントさんからも報告が来ますが、

不動産投資
はじめてみました~
という報告が来たりすることは
ほぼほぼありません。

それよりは、
「不動産投資」について教えてください!
という相談が来ることが多いわけです。

不動産投資に関して
クライアントさんから相談される悩み

トップ3は、

不動産投資に
興味はあるが
何から始めたらいいか
わからない
不動産業者の
言いなりに進めると
カモにされそうで怖い
まわりに
不動産投資に
詳しい人がいないので
誰に相談したらいいか
わからない
といった内容です。

確かに、
不動産投資は
投資金額も大きくなりがちで、
よくわからないまま
話を進めて失敗してしまうと、
かなりの痛手を負うのは
間違いありません。

また、悪徳業者、あるいは、
何も知らずに兵隊アリのように、
思考停止状態で、ただひたすらと
ノルマに追われて
セースルを仕掛けてくる
無知な不動産営業マンが多いのも事実
です。

さらには、一見すると
不動産投資家として
きらびやかに見えても、
足元の実情は火の車状態・・・

という方も中にはいて、
誰の話を信じたらいいのか?
がわかりづらい世界
でもあります。

ということで、今回の記事では、

不動産投資初心者の方が
時間をムダにすることなく、
かつ、失敗しないためには
どういった段取りをしたらいいのか?

について、
僕自身が現場でお話している
内容も含めながら
お伝えしていきたいと思います。

僕自身、
FP歴は12年以上で、
不動産に関してアドバイスしはじめて
約10年がたちます。

自分自身も実践していますし、
クライアントさんでも
約1500万円サイズから
約12億くらいのサイズまで
不動産投資をしている方がいます。

が、クレームは当然0ですし、
みんなやって良かった!
喜んでくれています。

もしあなたが

不動産投資に興味があるけれど、
何から始めたらいいかわからない。

失敗しないための、
時間を無駄にしないための
考え方を知りたい

と思っているなら、
是非最後まで見ていってください。

不動産投資の最初の第一歩、
とっかかりになるはずです。
ということで、本題に入っていきます。

不動産投資を始める段取り3STEP

今回は、
不動産投資初心者の方が
不動産投資を始めるための段取り
を、
大きく3STEPでお話していきます。

ただ、
不動産投資といっても、
対象が広くなるので、
今回は普段僕自身が
現場でサラリー層向けに
お話している内容
をお伝えしていきます。
ということで、
先に3STEPをザックリと紹介しておくと、

STEP1
夢を持ちすぎずに勉強する
・サラリー層向け
・不動産投資or不動産業
・ディフェンス資産
 orオフェンス資産
・表面利回り感覚4~5%

STEP2
信用力の把握

STEP3
具体的に悩む

という3STEPになります。
順番に見ていきます。

STEP1:夢を持ちすぎずに勉強する

まず最初のSTEP1は
夢を持ちすぎずに勉強するです。

僕個人的には、
この夢を持ち過ぎずっていうのは
結構大事なポイントだと思っています。
ちょっとどういうことか説明していきます。

不動産投資というと、イメージとして、

  • ガッツリ稼げる
  • 儲かる
  • 一発ホームランで人生大逆転
  • 不動産投資をオフェンス資産

だとイメージしている方に
出会うことも多いわけです。

ただ、
そんな都合の良い
不動産投資案件が
素人の元に来る可能性は
ほぼ0に等しいです。
確かに僕のクライアントさんの中には、

7億で仕込んだ物件が
現在9億などで売りの話が来た

身近なところで11億で仕込んだ
物件に対して20億で売りの話が来た

ハブリの良い話があるのも事実です。

ですが、そういうクラスの不動産投資は、
純資産5億円以上保有の超富裕層とか、
純資産1億円以上の富裕層
ギリギリ出回るくらいの話かなぁ
というのが肌感的にあります。

要するに、
一般的な
サラリーマン層に対して、
そんな都合の良い話はこないし、
規模的にも手が出ない話が多い
かと思います。
ということで、
夢を持ち過ぎずに勉強するというのは、

不動産投資

  • ガッツリ稼げる儲かる
  • 一発逆転ホームランを期待する

ってことはせずに、

着実に手堅い資産として
不動産投資を捉える必要がある

ということを伝えたいわけです。

また別記事でも
お話しているテーマにはなるのですが、
僕自身、

  • 不動産業
  • 不動産投資

違いは意識しています。

手間ヒマや労力がかかる場合は、
不動産『業』

手間ヒマや労力がかからない場合は、
不動産『投資』

と勝手に定義しています。

僕が現場で
クライアントさんに
アドバイスをする場合は、
本業ありきで不動産資産を持つなら、
手間ヒマがかからない不動産投資

また、
夢を持ち過ぎない
ディフェンス資産としての不動産投資

をオススメしています。

STEP2:信用力の把握

続いてSTEP2として、
信用力の把握をしていきます。

信用力という言葉も
勝手に僕が言っている
造語ではあるのですが、
これは
あなた自身が持っている
銀行からの借り入れ可能枠
のことを表現しています。

不動産投資は基本的に
融資を活用するのが基本となります。

なので、不動産投資を
やってみようかどうかを悩む場合は、

そもそも自分の
・借入可能枠、
・信用力
の把握をすることが
大事になってきます。

普段から現場でよく
不動産投資に関しての
悩み相談を受けるわけですが、

そもそも、
金融機関からの
借入可能枠が分からずに、
不動産投資をやってみようかどうかを
悩むのは順番が違う
と言えます。

例えば、あなたが
不動産投資をしようとした際に、
金融機関から1億円の融資を受けれる状態
にあるとします。

その場合、

1億円のうち
2000万円くらいの
融資を活用して
不動産投資をしよう
とか、はたまた、
1億円分の借入を
パンパンに活用しながら
不動産投資をしよう
とか、選択肢が出てきます。

ところが、そもそも、
金融機関から融資が受けれない0となると、

現金1発買いをするしか
方法がないわけで、
途端に不動産投資の
ハードルは爆上がりします。
ということで、

金融機関からの借入可能枠を把握する

信用力を把握する

というのは不動産投資を行う上で
非常に重要なポイントとなります。

というと、

じゃあ一体どうやって
信用力をはかったらいいのか?
金融機関をまわればいいのか?

という疑問が浮かびますよね?

金融機関からの借入可能枠を知る方法は
細か~い話はザックリと飛ばすと、
大きく2つの方法に分かれます。

  1. 自分自身で金融機関をまわる方法
  2. 不動産業者提携の金融機関を活用する方法

この2つです。

金融機関からの借入可能額を知る方法

1つ目の
自分自身で金融機関を回るという方法
ですが、基本的にはオススメしません。

金融機関によっては
不動産融資の得意不得意がありますし、
そもそもの各金融機関の方針もあります。

なので、初心者の段階で
各金融機関を回るのは効率が
悪いと言えます。

となると、2つ目の
不動産業者提携の金融機関を活用する方法
になるのですが、
これはこれで注意点が2つあります。

審査がOKだった場合、
その不動産業者からの
強烈な営業ラッシュを食らう
もちろん、
その不動産業者を信用しているなら
まぁアリっちゃアリなのですが、
不動産の良し悪しが
わからない段階で、
ただ雰囲気に押されて、
契約しちゃった…

というケースの相談を受けることも
少なくありません。

雰囲気に流されて契約する
ということは無いようにしてください。

不動産業者自体の
規模の大きさによっても、
融資条件が変わることが
ザラにある
要するに、
業者Aで出てきた結果と、
業者Bで出てきた結果が違う、
融資金利も違うというケースが
あるということです。

なので、自分自身の信用力の把握で、
不動産業者提携の
金融機関を活用する場合、
出てきた結果はあくまで参考数値として
とらえておくのが良いかと思います。

STEP3:具体的に悩む

そして、最後のSTEP3が
具体的に悩むです。

これ、
不動産投資をやってみる!
ではなくて、
具体的に悩むだけ
っていうのがポイントです。

今回、
「不動産投資の始め方!
初心者の方が始めるための段取り」
というテーマでお話していますので、

理想論としてはこのSTEP3の段階で、
実際に不動産投資を
やってみることがオススメ!
とか言いたいところなんですが、

悪い不動産業者が
マーケットには実際に
存在するわけです。
なので、
あまり軽い気持ちで不動産投資をやると
痛い目に合う可能性が高い
と言えます。

なので、初心者の方は、
このSTEP3の段階で
しっかりと情報収集をして
しっかりと悩んでもらった方が
良いと考えています。

ちなみに、
具体的に悩むというのを
STEP3に置いているのは、
信用力を把握したうえで、
より現実的に悩むのが大事
だと僕自身が考えているからです。

多くの場合、
不動産投資をやってみたい!
けど、難しそう。。。

ということで、

そのまま情報収集をしないし、
何もしないという
選択肢に落ち着いてしまうわけです。

勉強も何もしないといった
状態が続くのは、
人生において
非常にモッタイナイことです。

しっかりと悩むためにも
情報収集を続けるのが大事
と言えます。

情報収集の方向性

夢を持ち過ぎず、
手堅いディフェンス資産として
不動産投資をとらえながら、
手間ヒマが極力かからない
手離れの良いスタイル
が、
オススメと言えます。

あなた自身が
超富裕層でもない限り、
あなただけに特別な物件情報が
来ることはありません。

変なトークに騙されることなく、
しっかりと見定めてほしいと
思います。

ちなみに、具体的に

  • どんな物件に投資したらいいのか?
  • どうやって良し悪しを判断したらいいのか?

などについては
別記事にてお伝えするか、
もしくは、
大阪で10年以上続けているリアルセミナー
にてお伝えしていこうと思っています。

まとめ

最後に、今日の話で伝えたかったことを
ザックリと簡単にまとめると、
言いたかったことは、

信用力の把握をしたうえで、
しっかりと悩むことが大事

という順番のお話です。

現場でクライアントさんから
不動産投資の相談を受けるときに、
この逆をされている方を
たくさん見かけます。

つまり、
悩みに悩んでから、
信用力を把握するという
順番をされる方が多い
わけです。
一見すると、
正しい悩み方に見えるのですが、
そもそも
金融機関からの借入が
どのくらいできるかがわからないと、
そもそも不動産投資が出来るか
どうかすらわからない
わけですし、計画も立てられません。
時間をかけまくって
悩みに悩んで、
挙句に融資はNGでした、、、
となれば、
時間がムダに溶けてしまう
可能性もあります。
信用力を把握するというのは、
一定のハードルがあるとは思いますが、
不動産投資を始めようとした場合は
避けては通れないプロセスなので、
早い段階で自分自身の
信用力の大きさを把握する
ことをオススメします。

不動産投資は
しっかりと活用できる
立場にある方ならば
絶対にやった方が
良いと言える投資
の1つです。

ですが、
失敗すると痛い目に合うという
リスクもはらんでいます。

安易な儲け話などには
騙されないためにも、
決して焦ることなく
しっかりと
勉強していきましょう。

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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