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不動産投資はリスク?初心者が失敗しないために勉強しておくべきポイント

    
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不動産投資はリスク?初心者が失敗しないために勉強しておくべきポイント

FPの大葉(@TatsuoOba)です。

本日もコツコツと勉強していきましょう!

今回は、「不動産投資の始め方!初心者の方が始めるための段取り」をテーマにお話していきます。

最近、NISAやiDeCoをはじめてみました~という話はよくクライアントさんからも報告が来ますが、「不動産投資はじめてみました~」という報告が来たりすることはほぼほぼありません。それよりは、「不動産投資」について教えてください!という相談が来ることが多いわけです。

不動産投資に関してクライアントさんから相談される悩みトップ3は、

不動産投資に興味はあるが何から始めたらいいかわからない

不動産業者の言いなりに進めるとカモにされそうで怖い

まわりに不動産投資に詳しい人がいないので誰に相談したらいいかわからない

といった内容です。

確かに、不動産投資は投資金額も大きくなりがちで、よくわからないまま話を進めて失敗してしまうと、かなりの痛手を負うのは間違いありません。

また、悪徳業者、あるいは、何も知らずに兵隊アリのように、思考停止状態で、ただひたすらとノルマに追われてセースルを仕掛けてくる無知な不動産営業マンが多いのも事実です。

さらには、一見すると不動産投資家としてきらびやかに見えても、足元の実情は火の車状態・・・という方も中にはいて、誰の話を信じたらいいのか?がわかりづらい世界でもあります。

ということで、今回の記事では、不動産投資初心者の方が時間をムダにすることなく、かつ、失敗しないためにはどういった段取りをしたらいいのか?について、僕自身が現場でお話している内容も含めながらお伝えしていきたいと思います。

僕自身、FP歴は12年以上で、不動産に関してアドバイスしはじめて約10年がたちます。

自分自身も実践していますし、クライアントさんでも約1500万円サイズから約12億くらいのサイズまで不動産投資をしている方がいます。が、クレームは当然0ですし、みんなやって良かった!と喜んでくれています。

もしあなたが不動産投資に興味があるけれど、何から始めたらいいかわからない。失敗しないための、時間を無駄にしないための考え方を知りたいと思っているなら、是非最後まで見ていってください。

不動産投資の最初の第一歩、とっかかりになるはずです。
ということで、本題に入っていきます。

不動産投資を始める段取り3STEP

今回は、不動産投資初心者の方が不動産投資を始めるための段取りを、大きく3STEPでお話していきます。

ただ、不動産投資といっても、対象が広くなるので、今回は普段僕自身が現場でサラリー層向けにお話している内容をお伝えしていきます。

ということで、先に3STEPをザックリと紹介しておくと、

STEP1:夢を持ちすぎずに勉強する(サラリー層向け/不動産投資or不動産業/ディフェンス資産orオフェンス資産/表面利回り感覚4~5%)

STEP2:信用力の把握

STEP3:具体的に悩む

という3STEPになります。順番に見ていきます。

STEP1:夢を持ちすぎずに勉強する

まず最初のSTEP1は:夢を持ちすぎずに勉強するです。
僕個人的には、この夢を持ち過ぎずっていうのは結構大事なポイントだと思っています。
ちょっとどういうことか説明していきます。

不動産投資というと、イメージとして、

  • ガッツリ稼げる
  • 儲かる
  • 一発ホームランで人生大逆転
  • 不動産投資をオフェンス資産

だとイメージしている方に出会うことも多いわけです。ただ、そんな都合の良い不動産投資案件が素人の元に来る可能性はほぼ0に等しいです。

確かに僕のクライアントさんの中には、

  • 7億で仕込んだ物件が現在9億などで売りの話が来た
  • 身近なところで11億で仕込んだ物件に対して20億で売りの話が来た

ハブリの良い話があるのも事実です。

ですが、そういうクラスの不動産投資は、純資産5億円以上保有の超富裕層とか、純資産1億円以上の富裕層でギリギリ出回るくらいの話かなぁというのが肌感的にあります。

要するに、一般的なサラリーマン層に対して、そんな都合の良い話はこないし、規模的にも手が出ない話が多いかと思います。

ということで、夢を持ち過ぎずに勉強するというのは、

不動産投資でガッツリ稼げる儲かる・一発逆転ホームランを期待するってことはせずに、着実に手堅い資産として不動産投資を捉える必要がある

ということを伝えたいわけです。

また別記事でもお話しているテーマにはなるのですが、僕自身、不動産業不動産投資の違いは意識しています。

手間ヒマや労力がかかる場合は、不動産『業』

手間ヒマや労力がかからない場合は、不動産『投資』

と勝手に定義しています。

僕が現場でクライアントさんにアドバイスをする場合は、本業ありきで不動産資産を持つなら、手間ヒマがかからない不動産投資、また、夢を持ち過ぎないディフェンス資産としての不動産投資をオススメしています。

STEP2:信用力の把握

続いてSTEP2として、信用力の把握をしていきます。

信用力という言葉も勝手に僕が言っている造語ではあるのですが、これはあなた自身が持っている銀行からの借り入れ可能枠のことを表現しています。

不動産投資は基本的に融資を活用するのが基本となります。なので、不動産投資をやってみようかどうかを悩む場合は、そもそも自分の借入可能枠、信用力の把握をすることが大事になってきます。

普段から現場でよく不動産投資に関しての悩み相談を受けるわけですが、そもそも、金融機関からの借入可能枠が分からずに、不動産投資をやってみようかどうかを悩むのは順番が違うと言えます。

例えば、あなたが不動産投資をしようとした際に、金融機関から1億円の融資を受けれる状態にあるとします。

その場合、1億円のうち2000万円くらいの融資を活用して不動産投資をしようとか、はたまた、1億円分の借入をパンパンに活用しながら不動産投資をしようとか、選択肢が出てきます。

ところが、そもそも、金融機関から融資が受けれない0となると、

現金1発買いをするしか方法がないわけで、途端に不動産投資のハードルは爆上がりします。

ということで、金融機関からの借入可能枠を把握する、信用力を把握するというのは不動産投資を行う上で非常に重要なポイントとなります。

というと、「じゃあ一体どうやって信用力をはかったらいいのか?金融機関をまわればいいのか?」という疑問が浮かびますよね?

金融機関からの借入可能枠を知る方法は細か~い話はザックリと飛ばすと、大きく2つの方法に分かれます。

  1. 自分自身で金融機関をまわる方法
  2. 不動産業者提携の金融機関を活用する方法

この2つです。

金融機関からの借入可能額を知る方法

1つ目の自分自身で金融機関を回るという方法ですが、基本的にはオススメしません。

金融機関によっては不動産融資の得意不得意がありますし、そもそもの各金融機関の方針もあります。なので、初心者の段階で各金融機関を回るのは効率が悪いと言えます。

となると、2つ目の不動産業者提携の金融機関を活用する方法になるのですが、これはこれで注意点が2つあります。

審査がOKだった場合、その不動産業者からの強烈な営業ラッシュを食らう

もちろん、その不動産業者を信用しているならまぁアリっちゃアリなのですが、不動産の良し悪しがわからない段階で、ただ雰囲気に押されて、契約しちゃった・・・というケースの相談を受けることも少なくありません。雰囲気に流されて契約するということは無いようにしてください。

不動産業者自体の規模の大きさによっても、融資条件が変わることがザラにある

要するに、業者Aで出てきた結果と、業者Bで出てきた結果が違う、融資金利も違うというケースがあるということです。なので、自分自身の信用力の把握で、不動産業者提携の金融機関を活用する場合、出てきた結果はあくまで参考数値としてとらえておくのが良いかと思います。

STEP3:具体的に悩む

そして、最後のSTEP3が「具体的に悩む」です。
これ、不動産投資をやってみる!ではなくて、具体的に悩むだけっていうのがポイントです。

今回、「不動産投資の始め方!初心者の方が始めるための段取り」というテーマでお話していますので、理想論としてはこのSTEP3の段階で、実際に不動産投資をやってみることがオススメ!とか言いたいところなんですが、悪い不動産業者がマーケットには実際に存在するわけです。

なので、あまり軽い気持ちで不動産投資をやると痛い目に合う可能性が高いと言えます。

なので、初心者の方は、このSTEP3の段階でしっかりと情報収集をしてしっかりと悩んでもらった方が良いと考えています。ちなみに、具体的に悩むというのをSTEP3に置いているのは、信用力を把握したうえで、より現実的に悩むのが大事だと僕自身が考えているからです。

多くの場合、不動産投資をやってみたい!けど、難しそう。。。ということで、そのまま情報収集をしないし、何もしないという選択肢に落ち着いてしまうわけです。勉強も何もしないといった状態が続くのは、人生において非常にモッタイナイことです。

しっかりと悩むためにも情報収集を続けるのが大事と言えます。

情報収集の方向性

夢を持ち過ぎず、手堅いディフェンス資産として不動産投資をとらえながら、手間ヒマが極力かからない手離れの良いスタイルが、オススメと言えます。

あなた自身が超富裕層でもない限り、あなただけに特別な物件情報が来ることはありません。変なトークに騙されることなく、しっかりと見定めてほしいと思います。

ちなみに、具体的にどんな物件に投資したらいいのか?どうやって良し悪しを判断したらいいのか?などについては別記事にてお伝えするか、もしくは、大阪で10年以上続けているリアルセミナーにてお伝えしていこうと思っています。

まとめ

最後に、今日の話で伝えたかったことをザックリと簡単にまとめると、言いたかったことは、
信用力の把握をしたうえで、しっかりと悩むことが大事という順番のお話です。

現場でクライアントさんから不動産投資の相談を受けるときに、この逆をされている方をたくさん見かけます。つまり、悩みに悩んでから、信用力を把握するという順番をされる方が多いわけです。

一見すると、正しい悩み方に見えるのですが、そもそも金融機関からの借入がどのくらいできるかがわからないと、そもそも不動産投資が出来るかどうかすらわからないわけですし、計画も立てられません。

時間をかけまくって悩みに悩んで、挙句に融資はNGでした、、、となれば、時間がムダに溶けてしまう可能性もあります。

信用力を把握するというのは、一定のハードルがあるとは思いますが、不動産投資を始めようとした場合は避けては通れないプロセスなので、早い段階で自分自身の信用力の大きさを把握することをオススメします。

不動産投資はしっかりと活用できる立場にある方ならば絶対にやった方が良いと言える投資の1つです。

ですが、失敗すると痛い目に合うというリスクもはらんでいます。安易な儲け話などには騙されないためにも、決して焦ることなくしっかりと勉強していきましょう。

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