投資をする場合、
サブリース（家賃保証）を
利用した方が
良いと思いますか？
上記は、現場でクライアントさんに
かなりの確率で質問される内容です。
ワンルームマンション投資をする際の
空室リスクを気にした上での
質問かと思うのですが、
僕自身の回答は
活用しません
というものです(ﾟдﾟ)
- そもそもサブリース（家賃保証）が必要なエリアで物件を保有しない
- サブリース（家賃保証）の手数料計算をするとワリが悪い
という理由がちゃんとあります
( ..)φメモメモ
空室リスク対策には、
サブリース（家賃保証）
を組めばいいよ～という
トークをよく聞きますが、
僕の意見は逆です(笑)
ということで、
今回はサブリース（家賃保証）について
書いていきたいと思います( ..)φメモメモ
そもそも、サブリース（家賃保証)契約とは？
具体的には、
不動産の賃貸管理会社等が
あなたの部屋を借り上げて、
それを、入居者に転貸させるわけです。
（賃貸管理会社については
下記の記事で簡単に触れています）
やることが無い！？ワンルームマンション投資のメリットの１つは手間がかからないこと！
オーナーであるあなたにとっては、
契約期間中は
ということになるので、一安心(´･ω･｀)
サブリース契約（借り上げ契約）をした
不動産会社にとっては
わけなので、ホクホク(´･ω･｀)
という制度なわけです。
一見すると、
空室リスクが無いわけで
喜ばしい制度に見えますが、
手数料が取られているという点と、
サブリース契約は
途中で解除できるため、
サブリースだけに頼るのは危険
という側面もあります。
サブリース（家賃保証）の手数料ってどのくらいかかる？
業者によって手数料の差はあれど、
ワンルームマンション投資の場合は、
サブリースの手数料相場は
１０～２０％といったところです。
例えば、
あなたが持っている部屋が
１０万円/月の賃料が取れる部屋
とした場合
手数料１５％のサブリースで
契約したとすると
１０万円×１５％
＝１．５万円
の手数料がかかるので、
差し引き、
１０万円－１．５万円
＝毎月８．５万円
の賃料が入ってくることになります。
賃料相場自体が値上がりしたり、値下がりした場合は、どうなるの？
基本的には
契約段階の賃料で固定となります。
つまりは、先ほどの
１０万円の賃料に対して
１５％の手数料の例でいくと、
「契約期間が２年とすると」
２年間は相場賃料が
上がろうが下がろうが、
毎月８．５万円が入ってくる
ということになります。
サブリースの契約期間で
よく耳にするのは２年ですが、
5年や７年という期間設定もあります。
契約期間終了時の契約更新の際に、
その時の相場賃料でもう一度
契約を巻きなおす形になるわけです。
サブリースのメリット
サブリースのメリットは、
これはもう明らかで、
「空室リスクが無い！」
ってことに尽きると思います。
毎月契約通りに賃料が入ってくる
安心感ってとこですね。
サブリースのデメリット
デメリットは、
逆にサブリース契約をする
不動産会社の立場になれば
よくわかる話なのですが、
- 業者側の都合でサブリースは契約期間中でも解除が出来る形態になっている
- サブリースの手数料分は長期で見るとかなりの金額になる
という点は理解しておいた方が良いです。
サブリースを期間途中でも解除できる
今回も１０万円の家賃に対して
１５％の手数料が発生している
ケースで考えます。
そもそも、
サブリース契約をする不動産会社は、
転貸することで
賃料に対して１５％の手数料を取り、
それを利益としているわけです。
が、もし、
・人気の無いエリアで、
・なかなか入居者が見つからない
場合は、
不動産会社の立場からすると、
入ってくる賃料が０でも、
オーナーであるあなたには
毎月契約通りに８．５万円を
支払わないといけないわけです。
こんな契約、
不動産会社側からすると
・更新したくない
・契約を継続したくない
ですよね(笑)
ここは、すご～く重要な部分のお話ですが、
・人気エリアで
・入居者がしっかりと見つかる物件
じゃないと誰も
サブリース（家賃保証）なんか
したくないわい！( ﾟДﾟ)】
ってことなんです(笑)
でも、巷では、
入居者がなかなか見つかりにくい
人気の無い地方エリアでも
とか、営業マンが勧誘トークを
繰り広げていたりします。
この甘い勧誘トークで
物件を買ってしまう方が
多いわけです。
結果発生するのが、
新聞などでも取り上げられている、
家賃保証トラブルというやつです。
サブリース（家賃保証）のトラブル例
かぼちゃの馬車から分かる木造アパート一棟投資のデメリット、危険性
上記に、
家賃保証トラブルに関することにも
触れている記事を上げていますので、
良かったら見てください。
で、サブリース(家賃保証)
トラブルの本質的なところは、
人気の無いエリアだから、
家賃保証って言わないと
売れない(；一_一)
だったら、
家賃保証を２年間くらいした後に、
契約更新を打ち切って
しまえばいいし、
さらに、
２年間の家賃分もコミコミで
値段に乗っけて売ってしまえば
いいんだ(´・ω・`)
よしそれでいこう！
法律的には何の問題もない！
※あ、あくまで僕個人の空想です(笑)
っていう流れで出てきた物件を、
３５年も保証してくれるなら
確かに安心だ～よし買おう！
※エリアは度外視で
利回りだけで判断
してたりするケースが多数
※あ、あくまでこれも
僕個人の空想です。
という流れで、
細かい部分が分からない方が
無防備に購入してしまうことから
生まれている気がします。
ということで、
不動産会社側が
サブリース(家賃保証）契約を
懇願するくらい、
・人気エリアで
・居住者が見つかりやすい
物件をそもそも選ぶべきです。
そうでないと、
サブリース（家賃保証）契約を
一方的に解除されることにも
なりかねません。
だから、結局サブリースは得なのかどうかを知りたいんだって・・・
はい、そうですよね( ﾟДﾟ)
ということで、
サブリースの手数料分は
長期で見るとかなりの金額になる
という点を見ていきます。
サブリース手数料の全体額から計算してみると・・・
ワンルームマンション投資を行う際、
多くの場合、
金融機関から借り入れを起こして
購入することになります。
その場合の借り入れ期間は
３５年が一般的かと思います。
で、３５年＝４２０か月ということで、
仮にサブリースの手数料が
- １０％の場合
- １５％の場合
- ２０％の場合
の３パターンで考えてみます。
３５年＝４２０か月
４２０か月×１０％＝４２カ月
つまり、４２か月分の賃料が
手数料として取られます。
３５年＝４２０か月
４２０か月×１５％＝６３か月
つまり、６３か月分の賃料が
手数料として取られます。
３５年＝４２０か月
４２０か月×２０％＝８４か月
つまり、８４か月分の賃料が
手数料として取られます。
空室率データから見て、空室のコストをザックリ計算してみる
引用：トヨタグループ 株式会社タスの賃貸住宅市場レポートより
大阪府の投資用マンションの
空室率は上記のデータ上で見ると、
「約３．５％」とあります。
ここで３．５％の空室率ということで、
３５年＝４２０か月の間に
どのくらいの空室が出る可能性が
あるのかを見ていくと、
４２０か月×空室率約３．５％
＝「約１４か月の空室のリスク」
が想定されます。
※すぐに次の入居者が
決まる場合もある。が、
ここは敢えて１か月丸々の
空室が出ると想定。
さらに、サブリースと違い、
入居者の出入りの際に、
賃貸募集広告費が一般的に
【１回の募集で２か月分賃料がかかる】
と想定した場合
１回の入居者の出入りで、
空家賃１か月＋募集広告２か月
＝３か月分の家賃分のコスト
がかかる可能性があります。
ということは、
１４回×３か月分＝４２か月分
のコストが想定されます。
サブリースの場合の手数料コストと、空室率から見るコストを比較してみると
ちょっと数字がいっぱい出てきたので
まとめて比較します(笑)
３５年間（４２０か月）の
ローン期間として、
一般的な大阪府の空室率から見る
コストを計算してみると、
家賃換算で、
約４２か月のコストがかかる。
つまり、
通常の空室リスクで見た場合
➡約４２か月分の家賃コスト
それに対して、
サブリースの手数料率から見た場合
１０％の場合
＝４２か月の家賃コスト
１５％の場合
＝６３か月の家賃コスト
２０％の場合
＝８４か月の家賃コスト
ということは、、、
では
サブリースを組んだ方が
いいのか？
という質問が飛んできそうですが、
エリアが悪ければ、
不動産会社の方がサブリース契約を
継続しないリスクが
高くなるわけです(笑)
つまりは、エリア選びが大事という、
当たり前の結論に至るわけです(笑)
ちょっと長くなりましたが、
結果的に、
投資用ワンルームマンションを
所有する場合、
「人気の無いエリアの物件は買わない」
という大前提の場合、
サブリースは必要無いというのが
僕の結論です。
まとめ
長くなっちゃいましたが、
エリア選びをしっかりとする
⇒出来れば大阪市内の
駅近物件がベストです！
相場家賃から見て相場通りの価格で買う
最初の段階でしっかりと調べた上で、
わざわざサブリースを組む必要が無い
エリアで物件を持つのがベストであり、
結果的に、
ワンルームマンション投資を
行う際にサブリース
（家賃保証）は必要無い！
という、答えになります
( ..)φメモメモ
とはいっても、
やはり空室は嫌だ！という場合は、
サブリース（家賃保証）は
検討されてもまぁ良いかなと(ﾟдﾟ)
今回の内容以上に、
もっと勉強したいなぁと思ったなら、
セミナーに参加して見て欲しいです。
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