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ワンルームマンション投資でサブリース(家賃保証)はメリット無し?

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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ワンルームマンション投資をする場合、サブリース(家賃保証)を利用した方が良いと思いますか?

上記は、現場でクライアントさんにかなりの確率で質問される内容です。ワンルームマンション投資をする際の空室リスクを気にした上での質問かと思うのですが、僕自身の回答は

僕ならサブリースは活用しません

というものです(゚д゚)

●そもそもサブリース(家賃保証)が必要なエリアで物件を保有しない

●サブリース(家賃保証)の手数料計算をするとワリが悪い

という理由がちゃんとあります( ..)φメモメモ

空室リスク対策には、サブリース(家賃保証)を組めばいいよ~というトークをよく聞きますが、僕の意見は逆です(笑)

ということで、今回はサブリース(家賃保証)について書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

そもそも、サブリース(家賃保証)契約とは?

サブリース契約(借り上げ契約)とは、あなたが持っている物件を、賃貸管理会社等が2年とか3年とか5年とか期間を決めて借り上げてくれる制度です。具体的には、不動産の賃貸管理会社等があなたの部屋を借り上げて、それを、入居者に転貸させるわけです。(賃貸管理会社については下記の記事で簡単に触れています)

やることが無い!?ワンルームマンション投資のメリットの1つは手間がかからないこと!

オーナーであるあなたにとっては、契約期間中は「賃料の一部が手数料で取られるが空室リスクが無い」ということになるので、一安心(´・ω・`)

サブリース契約(借り上げ契約)をした不動産会社にとっては転貸することで手数料分の「利益を抜ける」わけなので、ホクホク(´・ω・`)

という制度なわけです。

一見すると、空室リスクが無いわけで喜ばしい制度に見えますが、手数料が取られているという点と、サブリース契約は途中で解除できるため、サブリースだけに頼るのは危険という側面もあります。

サブリース(家賃保証)の手数料ってどのくらいかかる?

業者によって手数料の差はあれど、ワンルームマンション投資の場合は、サブリースの手数料相場は10~20%といったところです。

例えば、あなたが持っている部屋が10万円/月 の賃料が取れる部屋とした場合

手数料15%のサブリースで契約したとすると10万円×15%=1.5万円の手数料がかかるので、差し引き、10万円-1.5万円=毎月8.5万円の賃料が入ってくることになります。

賃料相場自体が値上がりしたり、値下がりした場合は、どうなるの?

基本的には契約段階の賃料で固定となります。つまりは、先ほどの10万円の賃料に対して15%の手数料の例でいくと、「契約期間が2年とすると」2年間は相場賃料が上がろうが下がろうが、毎月8.5万円が入ってくるということになります。

サブリースの契約期間でよく耳にするのは2年ですが、5年や7年という期間設定もあります。契約期間終了時の契約更新の際に、その時の相場賃料でもう一度契約を巻きなおす形になるわけです。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは、これはもう明らかで、「空室リスクが無い!」ってことに尽きると思います。

毎月契約通りに賃料が入ってくる安心感ってとこですね。

サブリースのデメリット

デメリットは、逆にサブリース契約をする不動産会社の立場になればよくわかる話なのですが、

●業者側の都合でサブリースは契約期間中でも解除が出来る形態になっている

●サブリースの手数料分は長期で見るとかなりの金額になる

という点は理解しておいた方が良いです。

サブリースを期間途中でも解除できる

今回も10万円の家賃に対して15%の手数料が発生しているケースで考えます。

そもそも、サブリース契約をする不動産会社は、転貸することで賃料に対して15%の手数料を取り、それを利益としているわけです。が、もし、人気の無いエリアで、なかなか入居者が見つからない場合は、不動産会社の立場からすると、入ってくる賃料が0でも、オーナーであるあなたには毎月契約通りに8.5万円を支払わないといけないわけです。

こんな契約、不動産会社側からすると更新したくない・契約を継続したくないですよね(笑)

ここは、すご~く重要な部分のお話ですが、【人気エリアで入居者がしっかりと見つかる物件じゃないと誰もサブリース(家賃保証)なんかしたくないわい!( ゚Д゚)】ってことなんです(笑)

でも、巷では、入居者がなかなか見つかりにくい人気の無い地方エリアでも

20年間家賃保証します!

30年間家賃保証します!

とか、営業マンが勧誘トークを繰り広げていたりします。この甘い勧誘トークで物件を買ってしまう方が多いわけです。結果発生するのが、新聞などでも取り上げられている、家賃保証トラブルというやつです。

サブリース(家賃保証)のトラブル例

かぼちゃの馬車から分かる木造アパート一棟投資のデメリット、危険性

上記に、家賃保証トラブルに関することにも触れている記事を上げていますので、良かったら見てください。

で、サブリース(家賃保証)トラブルの本質的なところは、

営業マン
【人気の無いエリアだから、家賃保証って言わないと売れない(;一_一)だったら、家賃保証を2年間くらいした後に、契約更新を打ち切ってしまえばいいし、さらに、2年間の家賃分もコミコミで値段に乗っけて売ってしまえばいいんだ(´・ω・`)よしそれでいこう!法律的には何の問題もない!】
※あ、あくまで僕個人の空想です(笑)

っていう流れで出てきた物件を、

クライアント
35年も保証してくれるなら確かに安心だ~よし買おう!(エリアは度外視で利回りだけで判断してたりするケースが多数)】
※あ、あくまでこれも僕個人の空想です。

という流れで、細かい部分が分からない方が無防備に購入してしまうことから生まれている気がします。

ということで、不動産会社側がサブリース(家賃保証)契約を懇願するくらい、人気エリアで居住者が見つかりやすい物件をそもそも選ぶべきです。

そうでないと、サブリース(家賃保証)契約を一方的に解除されることにもなりかねません。

だから、結局サブリースは得なのかどうかを知りたいんだって・・・

はい、そうですよね( ゚Д゚)

ということで、「サブリースの手数料分は長期で見るとかなりの金額になる」という点を見ていきます。

サブリース手数料の全体額から計算してみると・・・

ワンルームマンション投資を行う際、多くの場合、金融機関から借り入れを起こして購入することになります。その場合の借り入れ期間は35年が一般的かと思います。(現在、45年ローンも始まっていますが、35年で考えていきます)

で、35年=420か月ということで、仮にサブリースの手数料が10%の場合、15%の場合、20%の場合の3パターンで考えてみます。

10%の場合
35年=420か月
420か月×10%=42カ月

つまり、42か月分の賃料が手数料として取られます。

15%の場合
35年=420か月
420か月×15%=63か月

つまり、63か月分の賃料が手数料として取られます。

20%の場合
35年=420か月
420か月×20%=84か月

つまり、84か月分の賃料が手数料として取られます。

空室率データから見て、空室のコストをザックリ計算してみる


引用:トヨタグループ 株式会社タスの賃貸住宅市場レポートより

大阪府の投資用マンションの空室率は上記のデータ上で見ると、「約3.5%」とあります。

ここで3.5%の空室率ということで、35年=420か月の間にどのくらいの空室が出る可能性があるのかを見ていくと、

420か月×空室率約3.5%=「約14か月の空室のリスク」が想定されます。
※すぐに次の入居者が決まる場合もある。が、ここは敢えて1か月丸々の空室が出ると想定。

さらに、サブリースと違い、入居者の出入りの際に、賃貸募集広告費が一般的に【1回の募集で2か月分賃料がかかる】と想定した場合(礼金を0と仮定した悪いシュミレーションで敢えて計算してます。)

1回の入居者の出入りで、空家賃1か月+募集広告2か月=3か月分の家賃分のコストがかかる可能性があります。ということは、14回×3か月分=42か月分のコストが想定されます。

サブリースの場合の手数料コストと、空室率から見るコストを比較してみると

ちょっと数字がいっぱい出てきたのでまとめて比較します(笑)

35年間(420か月)のローン期間として、一般的な大阪府の空室率から見るコストを計算してみると、家賃換算で、約42か月のコストがかかる。(礼金を0と仮定した悪いシュミレーションで敢えて計算してます。)

つまり、通常の空室リスクで見た場合

約42か月分の家賃コスト

それに対して、
サブリースの手数料率から見た場合

10%の場合=42か月の家賃コスト

15%の場合=63か月の家賃コスト

20%の場合=84か月の家賃コスト

ということは、、、エリアをしっかり選びさえすれば、わざわざサブリースを組む必要が無いという結論になります。

では

エリアが悪ければ、サブリースを組んだ方がいいのか?

という質問が飛んできそうですが、エリアが悪ければ、不動産会社の方がサブリース契約を継続しないリスクが高くなるわけです(笑)つまりは、エリア選びが大事という、当たり前の結論に至るわけです(笑)

ちょっと長くなりましたが、結果的に、投資用ワンルームマンションを所有する場合、「人気の無いエリアの物件は買わない」という大前提の場合、サブリースは必要無いというのが僕の結論です。

まとめ

長くなっちゃいましたが、

●エリア選びをしっかりとする
➡出来れば大阪市内の駅近物件がベストです!

●相場家賃から見て相場通りの価格で買う

最初の段階でしっかりと調べた上で、わざわざサブリースを組む必要が無いエリアで物件を持つのがベストであり、結果的に、ワンルームマンション投資を行う際にサブリース(家賃保証)は必要無い!という、答えになります( ..)φメモメモ

とはいっても、やはり空室は嫌だ!という場合は、サブリース(家賃保証)は検討されてもまぁ良いかなと(゚д゚)

もし、もっと勉強したいなぁと思ったなら、セミナーに参加頂くか動画コンテンツをご覧になって頂ければと思います!

ちょっと宣伝になってしまいますが、大阪・東京でも定期的にセミナーをやっていますし、また、エリア的に参加が難しい方向けに動画コンテンツも用意しています!

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良かったら、セミナー参加、動画視聴などもしてみてください!

では、今回はここまで!

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大葉 龍和
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大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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