不動産投資と一言で言っても、
- 一棟丸ごと投資
- ワンルームマンション(区分)投資
- 戸建て投資
など、その対象は
当たり前に違いはありますし、
- 新築
- 中古
の違い、
- 競売物件だけを投資対象にしている方
- 長期保有で考える方
- 転売をメインで考えている方
と、色々な投資スタイルがあります。
で、このブログを書いている
FPである僕自体が、
不動産投資初心者のクライアントさんに
オススメしているのは
「ワンルームマンション投資の長期保有」
です。
僕自身ももちろん、
ワンルームマンションを保有しています。
では、何故、
ワンルームマンション投資が
オススメなのか?
これは色々なテーマで複数の記事で
書いていきたいと思いますが、
今回はワンルームマンション投資の
メリットの1つ、
手間がかからない
(ほぼやることが無い(笑))
というテーマで
書いていきたいと思います
( ..)φメモメモ
ワンルームマンション投資は2種類の管理会社による管理
![](https://fp-bu.com/wp-content/uploads/2018/04/oneroom-merit-no-time_2-1012x1024.png)
ワンルームマンション投資をする場合に
出てくる管理会社には、
運営に関する管理を行う
「建物管理会社」
と、
「賃貸管理会社」
の2種類の会社があります。
この建物管理会社と、
賃貸管理会社のおかげで、
オーナーである自分が管理することが
ほぼ無い状態になります(笑)
管理組合が建物管理会社に管理業務を委託
マンションに住んでいると
「管理組合」って言葉を目にしますよね?
マンション運営は
管理組合が行うわけですが、
そもそも各部屋のオーナーが現地に来て
あれやこれやと管理をしている
わけがありません(笑)
具体的には
管理組合が建物管理会社に
管理業務を委託しているわけです。
オーナー自身が管理するマンションも
あるにはありますが、
ワンルームマンション投資を
している場合は、
オーナーがそもそもバラバラですから、
建物管理会社が管理することになります。
建物管理会社の管理業務とは具体的に?
![](https://fp-bu.com/wp-content/uploads/2018/04/oneroom-merit-no-time_3-1024x881.png)
マンションの共用部分、
マンション全体の運営業務を
行うわけです。
共用部分の大規模修繕の計画管理
ワンルームマンション投資で、
部屋を所有すると、
「管理費・修繕積立金」が強制的に
コストとしてかかってきます。
建物管理会社は、この
修繕積立金を使った大規模修繕などの
計画立案や管理業務も行います。
事務的な管理、清掃業務なども
上記の修繕積立金の会計業務や、
管理組合を構成する各部屋のオーナーへの
報告書作成なども行います。
管理組合は年に最低でも1回は総会を開き、
予算案の作成や会計報告、又、
議事についての話し合いを
するルールですが、
この辺りも委託できます。
僕自身は、
こういう細々したことも
当然に委託してるタイプで、
総会などにも
出たことがありません(笑)
また、マンションの共用部分の
清掃業務なんかも建物管理会社が
やってくれます。
マンションの専有部分は、賃貸管理会社に管理を委託
![](https://fp-bu.com/wp-content/uploads/2018/04/oneroom-merit-no-time_4-1024x776.png)
マンションの共用部分を
建物管理会社に管理を委託して、
マンション専有部分
(要は、自分の部屋のこと)は
賃貸管理会社に委託できます。
- 入居者の募集
- 家賃の徴収・入金
- 家賃のオーナーへの送金
- 入居者からの設備不備などの連絡の対応
- 退去時の修繕や補修の管理
などなど、もう、
投げっぱなしでやってくれます( ゚Д゚)
その分、
賃貸管理会社にも「賃貸管理費」を
毎月支払うことになります。
要は、
ワンルームマンション投資の場合、
「管理費」と言っても、
「建物管理会社に払う管理費」と
「賃貸管理会社に払う管理費」の
2種類があるということです。
毎月、通帳記帳をする。年に1回の確定申告を行う
上記の通り、
「建物管理会社」と「賃貸管理会社」に
管理業務を委託すれば、
毎月ベースではほんとに
やることが無いです(笑)
通帳に記帳に行くくらいかなぁ
という感じです。
あとは、賃貸管理会社の方から、
- 退去連絡を受けたり
- 入居連絡を受けたり
- 退去時の修繕費用の相談を受けたり
- 次の入居募集の条件の相談を受けたりと
ほぼ電話のやり取りをするくらいです。
あとは、
大事な年1回の確定申告でしょうか。
税理士が付いている方は、
税理士にお任せですし、
税理士が付いていなくても、
自分の住んでいるエリアの
確定申告会場に行けば
相談員が必ず居ますので、
相談員に相談しながら
申告書を作成すれば、
無料で対応できます。
大事なのはスタンスを間違わないこと!不動産投資or不動産業
例えば、
郊外での木造・鉄骨一棟アパート投資を
している方に比較的に
多いように思いますが、
管理コストを浮かせて
収益を少しでも上げるために、
「建物管理」を自分で行い、
場合によっては
「賃貸管理」も自分で
行っている方も居ます。
![](https://fp-bu.com/wp-content/uploads/2018/04/oneroom-merit-no-time-1024x761.png)
僕が大事にしたいことは
「コストが掛かったとしても、
時間や労力は極力かけない」
&
「その分の時間や労力は自分の本業、
又はプライベートの時間に充てる」
ということです。
ワンルームマンション投資を
勉強していくと、どんどんと、
管理業務まで自分で行う
「不動産業」に近いスタンスに
近づいていく人が、一定数、
クライアントさんの中にも出てきます。
ただ、
【不動産投資をしたい(手離れが良い)】
というスタート時の計画がブレてしまい、
いつしか、
【不動産業(手間がかかる)】に近い
スタンスに切り替わってしまうのは、
良くないんじゃないかと思います。
また、郊外での
木造・鉄骨一棟アパート投資で
建物管理を自分で行う多くの方が、
大規模修繕費用としての
修繕積立金を使い込んでしまい、
大規模修繕費用が足りない
(場合によっては全く無い)…
というズサンな管理を
している方も多く見かけます。
【手離れが良く】&【資産性が高い】
不動産を保有したいなら、
都市部の駅チカの
ワンルームマンション投資が
最適かと思います。
この辺りはまた別の記事にて
書きたいと思います。
ちなみに、
一棟丸ごと投資の場合も、
管理を完全に委託すれば
やることは無いのですが、
物件の選定などで
入口のハードルが
そもそも上がるので、
不動産投資初心者の方は
ワンルームマンション投資が
オススメです
まとめ
ワンルームマンション投資の場合、
マンションの共用部分の管理を
「建物管理会社」に委託し、
マンションの専有部分の管理を
「賃貸管理会社」に委託すれば、
ホントにやることが無くなります(笑)
僕自身も、
毎月通帳記帳に行くくらいです。
(確定申告に備えて
会計処理は月に1回はやっていますが)
投資を行う際に、
【手離れが良い】
=【手間がかからない】
というポイントは結構大事
だと思っていますので、
これから不動産投資を
検討される方は、是非とも、
自分のスタンスも
しっかり考えてみて
もらえたらと思います!
では、今回はここまで(´・ω・`)
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