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やることが無い!?ワンルームマンション投資のメリットの1つは手間がかからないこと!

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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不動産投資と一言で言っても、一棟丸ごと投資、ワンルームマンション(区分)投資、戸建て投資など、その対象は当たり前に違いはありますし、新築・中古の違い、競売物件だけを投資対象にしている方、長期保有で考える方、転売をメインで考えている方と、色々な投資スタイルがあります。

で、このブログを書いているFPである僕自体が、不動産投資初心者のクライアントさんにオススメしているのは「ワンルームマンション投資の長期保有」です。僕自身ももちろん、ワンルームマンションを保有しています。

では、何故、ワンルームマンション投資がオススメなのか?これは色々なテーマで複数の記事で書いていきたいと思いますが、今回はワンルームマンション投資のメリットの1つ、「手間がかからない(ほぼやることが無い(笑))」というテーマで書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

ワンルームマンション投資は2種類の管理会社による管理

ワンルームマンション投資をする場合に出てくる管理会社には、マンション全体の運営に関する管理を行う「建物管理会社」と、自分が所有する部屋の管理を行う「賃貸管理会社」の2種類の会社があります。

この建物管理会社と、賃貸管理会社のおかげで、オーナーである自分が管理することがほぼ無い状態になります(笑)

管理組合が建物管理会社に管理業務を委託

マンションに住んでいると「管理組合」って言葉を目にしますよね?

管理組合とは、各部屋を所有する全員で構成する団体のことを指します。マンション運営は管理組合が行うわけですが、そもそも各部屋のオーナーが現地に来てあれやこれやと管理をしているわけがありません(笑)具体的には管理組合が建物管理会社に管理業務を委託しているわけです。

オーナー自身が管理するマンションもあるにはありますが、ワンルームマンション投資をしている場合は、オーナーがそもそもバラバラですから、建物管理会社が管理することになります。

建物管理会社の管理業務とは具体的に?

マンションの共用部分、マンション全体の運営業務を行うわけです。

共用部分の大規模修繕の計画管理

ワンルームマンション投資で、部屋を所有すると、「管理費・修繕積立金」が強制的にコストとしてかかってきます。管理費は文字通り、建物管理会社に細々とした管理を委託する費用です。「修繕積立金」とは、マンションの共用部分の修繕費用として、全部屋のオーナーが毎月コツコツと積立をしているお金になります。

建物管理会社は、この修繕積立金を使った大規模修繕などの計画立案や管理業務も行います。

事務的な管理、清掃業務なども

上記の修繕積立金の会計業務や、管理組合を構成する各部屋のオーナーへの報告書作成なども行います。管理組合は年に最低でも1回は総会を開き、予算案の作成や会計報告、又、議事についての話し合いをするルールですが、この辺りも委託できます。僕自身は、こういう細々したことも当然に委託してるタイプで、総会などにも出たことがありません(笑)

また、マンションの共用部分の清掃業務なんかも建物管理会社がやってくれます。

マンションの専有部分は、賃貸管理会社に管理を委託

マンションの共用部分を建物管理会社に管理を委託して、マンション専有部分(要は、自分の部屋のこと)は賃貸管理会社に委託できます。

入居者の募集や、家賃の徴収・入金、家賃のオーナーへの送金、入居者からの設備不備などの連絡の対応、退去時の修繕や補修の管理などなど、もう、投げっぱなしでやってくれます( ゚Д゚)

もちろん、入居者の募集の際の賃貸条件(敷金・礼金・家賃額など)はオーナーである自分の希望通りに募集してくれます。

その分、賃貸管理会社にも「賃貸管理費」を毎月支払うことになります。

要は、ワンルームマンション投資の場合、「管理費」と言っても、「建物管理会社に払う管理費」「賃貸管理会社に払う管理費」の2種類があるということです。

毎月、通帳記帳をする。年に1回の確定申告を行う

上記の通り、「建物管理会社」「賃貸管理会社」に管理業務を委託すれば、毎月ベースではほんとにやることが無いです(笑)通帳に記帳に行くくらいかなぁという感じです。

あとは、賃貸管理会社の方から、退去連絡を受けたり、入居連絡を受けたり、退去時の修繕費用の相談を受けたり、次の入居募集の条件の相談を受けたりと、ほぼ電話のやり取りをするくらいです。

あとは、大事な年1回の確定申告でしょうか。税理士が付いている方は、税理士にお任せですし、税理士が付いていなくても、自分の住んでいるエリアの確定申告会場に行けば相談員が必ず居ますので、相談員に相談しながら申告書を作成すれば、無料で対応できます。

大事なのはスタンスを間違わないこと!不動産投資or不動産業

例えば、郊外での木造・鉄骨一棟アパート投資をしている方に比較的に多いように思いますが、管理コストを浮かせて収益を少しでも上げるために、「建物管理」を自分で行い、場合によっては「賃貸管理」も自分で行っている方も居ます。

そこを否定したいわけではありませんが、投資に対するスタンスが大事だと僕自身は考えています。

僕が大事にしたいことは

「コストが掛かったとしても、時間や労力は極力かけない」&「その分の時間や労力は自分の本業、又はプライベートの時間に充てる」

ということです。

ワンルームマンション投資を勉強していくと、どんどんと、管理業務まで自分で行う「不動産業」に近いスタンスに近づいていく人が、一定数、クライアントさんの中にも出てきます。

何度も繰り返しますが、それはそれで、否定する気はありません。

ただ、【不動産投資をしたい(手離れが良い)】というスタート時の計画がブレてしまい、いつしか、【不動産業(手間がかかる)】に近いスタンスに切り替わってしまうのは、良くないんじゃないかと思います。

また、郊外での木造・鉄骨一棟アパート投資で建物管理を自分で行う多くの方が、大規模修繕費用としての修繕積立金を使い込んでしまい、大規模修繕費用が足りない(場合によっては全く無い)・・・というズサンな管理をしている方も多く見かけます。

【手離れが良く】&【資産性が高い】不動産を保有したいなら、都市部の駅チカのワンルームマンション投資が最適かと思います。この辺りはまた別の記事にて書きたいと思います。
(ちなみに、一棟丸ごと投資の場合も、管理を完全に委託すればやることは無いのですが、物件の選定などで入口のハードルがそもそも上がるので、不動産投資初心者の方はワンルームマンション投資がオススメです)

まとめ

ワンルームマンション投資の場合、マンションの共用部分の管理を「建物管理会社」に委託し、マンションの専有部分の管理を「賃貸管理会社」に委託すれば、ホントにやることが無くなります(笑)

僕自身も、毎月通帳記帳に行くくらいです。(確定申告に備えて会計処理は月に1回はやっていますが)

投資を行う際に、【手離れが良い】=【手間がかからない】というポイントは結構大事だと思っていますので、これから不動産投資を検討される方は、是非とも、自分のスタンスもしっかり考えてみてもらえたらと思います!

では、今回はここまで(´・ω・`)

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

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