不動産投資

賃貸管理と建物管理|やることが無い!?ワンルームマンション投資のメリットの1つは手間がかからないこと!

やることが無い!?ワンルームマンション投資は手間がかからない!

不動産投資と一言で言っても、

  • 一棟丸ごと投資
  • ワンルームマンション(区分)投資
  • 戸建て投資

など、その対象は
当たり前に違いはありますし、

  • 新築
  • 中古

の違い、

  • 競売物件だけを投資対象にしている方
  • 長期保有で考える方
  • 転売をメインで考えている方

と、色々な投資スタイルがあります。

で、このブログを書いている
FPである僕自体が、
不動産投資初心者のクライアントさんに
オススメしているのは
「ワンルームマンション投資の長期保有」
です。

僕自身ももちろん、
ワンルームマンションを保有しています。

では、何故、
ワンルームマンション投資が
オススメなのか?
これは色々なテーマで複数の記事で
書いていきたいと思いますが、
今回はワンルームマンション投資の
メリットの1つ、
手間がかからない
(ほぼやることが無い(笑))

というテーマで
書いていきたいと思います
( ..)φメモメモ

ワンルームマンション投資は2種類の管理会社による管理

ワンルームマンション投資をする場合に
出てくる管理会社には、

マンション全体の
運営に関する管理を行う
「建物管理会社」

と、

自分が所有する部屋の管理を行う
「賃貸管理会社」
の2種類の会社があります。

この建物管理会社と、
賃貸管理会社のおかげで、
オーナーである自分が管理することが
ほぼ無い状態になります(笑)

管理組合が建物管理会社に管理業務を委託

マンションに住んでいると
「管理組合」って言葉を目にしますよね?

管理組合とは、
各部屋を所有する全員で
構成する団体のことを
指します。

マンション運営は
管理組合が行うわけですが、
そもそも各部屋のオーナーが現地に来て
あれやこれやと管理をしている
わけがありません(笑)

具体的には
管理組合が建物管理会社に
管理業務を委託しているわけです。

オーナー自身が管理するマンションも
あるにはありますが、
ワンルームマンション投資を
している場合は、
オーナーがそもそもバラバラですから、
建物管理会社が管理することになります。

建物管理会社の管理業務とは具体的に?

マンションの共用部分、
マンション全体の運営業務
行うわけです。

共用部分の大規模修繕の計画管理

ワンルームマンション投資で、
部屋を所有すると、
「管理費・修繕積立金」が強制的に
コストとしてかかってきます。

管理費は文字通り、
建物管理会社に細々とした
管理を委託する費用です。
修繕積立金とは、
マンションの共用部分の
修繕費用として、
全部屋のオーナーが
毎月コツコツと積立を
しているお金になります。

建物管理会社は、この
修繕積立金を使った大規模修繕などの
計画立案や管理業務も行います。

事務的な管理、清掃業務なども

上記の修繕積立金の会計業務や、
管理組合を構成する各部屋のオーナーへの
報告書作成なども行います。

管理組合は年に最低でも1回は総会を開き、
予算案の作成や会計報告、又、
議事についての話し合いを
するルールですが、
この辺りも委託できます。

僕自身は、
こういう細々したことも
当然に委託してるタイプで、

総会などにも
出たことがありません(笑)

また、マンションの共用部分の
清掃業務なんかも建物管理会社が
やってくれます。

マンションの専有部分は、賃貸管理会社に管理を委託

マンションの共用部分
建物管理会社に管理を委託して、

マンション専有部分
(要は、自分の部屋のこと)は
賃貸管理会社に委託できます。

  • 入居者の募集
  • 家賃の徴収・入金
  • 家賃のオーナーへの送金
  • 入居者からの設備不備などの連絡の対応
  • 退去時の修繕や補修の管理

などなど、もう、
投げっぱなしでやってくれます( ゚Д゚)

もちろん、
入居者の募集の際の
賃貸条件
・敷金
・礼金
・家賃額
などはオーナーである
自分の希望通り
募集してくれます。

その分、
賃貸管理会社にも「賃貸管理費」
毎月支払うことになります。

要は、
ワンルームマンション投資の場合、
「管理費」と言っても、
「建物管理会社に払う管理費」
「賃貸管理会社に払う管理費」
2種類があるということです。

毎月、通帳記帳をする。年に1回の確定申告を行う

上記の通り、
「建物管理会社」「賃貸管理会社」
管理業務を委託すれば、
毎月ベースではほんとに
やることが無いです(笑)
通帳に記帳に行くくらいかなぁ
という感じです。

あとは、賃貸管理会社の方から、

  • 退去連絡を受けたり
  • 入居連絡を受けたり
  • 退去時の修繕費用の相談を受けたり
  • 次の入居募集の条件の相談を受けたりと

ほぼ電話のやり取りをするくらいです。

あとは、
大事な年1回の確定申告でしょうか。

税理士が付いている方は、
税理士にお任せですし、
税理士が付いていなくても、
自分の住んでいるエリアの
確定申告会場に行けば
相談員が必ず居ますので、

相談員に相談しながら
申告書を作成すれば、
無料で対応できます。

大事なのはスタンスを間違わないこと!不動産投資or不動産業

例えば、
郊外での木造・鉄骨一棟アパート投資
している方に比較的に
多いように思いますが、

管理コストを浮かせて
収益を少しでも上げるために、
「建物管理」を自分で行い、
場合によっては
「賃貸管理」も自分で
行っている方も居ます。

そこを否定したい
わけではありませんが、
投資に対するスタンスが大事
だと僕自身は考えています。

僕が大事にしたいことは

「コストが掛かったとしても、
時間や労力は極力かけない」

「その分の時間や労力は自分の本業、
又はプライベートの時間に充てる」

ということです。

ワンルームマンション投資を
勉強していくと、どんどんと、
管理業務まで自分で行う
「不動産業」に近いスタンスに
近づいていく人が、一定数、
クライアントさんの中にも出てきます。

何度も繰り返しますが、
それはそれで、
否定する気はありません。

ただ、
【不動産投資をしたい(手離れが良い)】
というスタート時の計画がブレてしまい、
いつしか、
【不動産業(手間がかかる)】に近い
スタンスに切り替わってしまうのは、
良くないんじゃないかと思います。

また、郊外での
木造・鉄骨一棟アパート投資で
建物管理を自分で行う多くの方が、

大規模修繕費用としての
修繕積立金を使い込んでしまい、
大規模修繕費用が足りない
(場合によっては全く無い)…
というズサンな管理を
している方も多く見かけます。

【手離れが良く】&【資産性が高い】
不動産を保有したいなら、
都市部の駅チカの
ワンルームマンション投資
最適かと思います。

この辺りはまた別の記事にて
書きたいと思います。

ちなみに、
一棟丸ごと投資の場合も、
管理を完全に委託すれば
やることは無いのですが、
物件の選定などで
入口のハードルが
そもそも上がるので、
不動産投資初心者の方は
ワンルームマンション投資が
オススメです

まとめ

ワンルームマンション投資の場合、
マンションの共用部分の管理を
「建物管理会社」に委託し、
マンションの専有部分の管理を
「賃貸管理会社」に委託すれば、
ホントにやることが無くなります(笑)

僕自身も、
毎月通帳記帳に行くくらいです。
(確定申告に備えて
会計処理は月に1回はやっていますが)

投資を行う際に、
【手離れが良い】
=【手間がかからない】
というポイントは結構大事
だと思っていますので、
これから不動産投資を
検討される方は、是非とも、
自分のスタンスも
しっかり考えてみて
もらえたらと思います!

では、今回はここまで(´・ω・`)

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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