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返済比率って何?!ワンルームマンション投資とマイホーム購入は両立できるの?

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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資産形成のためにも投資用ワンルームマンションも欲しい!でも、マイホームも将来的に持ちたい!

これって両立できるもんなの?って疑問に思いますよね?

世の中にはマイホームを持ちパートナーと幸せな家庭を築きながら、投資用ワンルームマンションも保有して将来に備えている方がたくさんいます。

つまり、両立はできちゃうわけです。

これには、【返済比率】という考え方が大きく関わっています。
この返済比率を考えながら、マイホームと投資用ワンルームマンションの購入の両立のさせ方を見ていきましょう!

金融機関からの借り入れをする際の返済比率の基本的な考え方

「返済比率」「返済負担率」とも呼ばれます。

額面年収に対しての年間返済額(元金+利息)のことを言います。

例えば
年収500万円で年間のローン返済額が100万円の場合

返済比率は
100万円÷500万円×100=20%
ということになります。

そして、この返済比率に関するルールとして、一般的には「35%ルール」があるとされています。

要するに簡単に言うと、日常生活はしっかり送れる範囲で借入のローン返済をしてくださいね~というラインとして

ローンの返済金額自体は、年収の35%以内に収めてください!

ということです。

そして、この返済比率ですが、マイホームや投資用マンション以外には、車・エステ・太陽光などなどの、他の借り入れも全てコミコミで計算されます。

一旦、35%というルールで考えると・・・

年収が500万円の場合

500万円×35%
=175万円

つまり・・・
年間175万円までの返済に収まるならOK!

年収が800万円の場合

800万円×35%
=280万円

つまり・・・
年間280万円までの返済に収まるならOK!

年収が1000万円の場合

1000万円×35%
=350万円

つまり・・・
年間350万円までの返済に収まるならOK!

と、当然、年収が高い方が、より多くの借り入れ枠を持つことになります。

年収次第で返済比率は変わってくる

先ほどの話にもなりますが

日常生活はしっかり送れる範囲で借入のローン返済をしてくださいね~

という意味で返済比率があるわけですが、例えば、年収3000万円の人が返済比率35%とすると・・・

3000万円×35%=1050万円

年間1050万円までの返済はOKということになります。
そして、残りの生活部分65%(100%-35%)を見てみると・・・

3000万円×65%=2100万円
※当然税金がかかってくるので、手取りはもっと下がります。

ということになります。

ですが!

普通の生活に2100万円も必ずしも必要ではありませんよね?(笑)

これくらいないと、私の生活はまわらないの!

って方もいるでしょうが、僕の場合はこれほど必要ありません(笑)

となると
ローンの返済に充てる金額はもっと割合があっても、残りの部分で十分に生活は成り立ちます。

≪年収要件による返済率≫
●年収400万円未満
=30%未満

●年収400万円以上700万円未満
=35%未満

●年収700万円以上1,000万円未満
=40%未満

●年収1,000万円以上1,500万円未満
=45%未満

●年収1,500万円以上
=50%未満

これは、とある金融機関が公表している返済比率に関する基準ですが、見て頂くとわかる通り

年収が高いほど返済比率は上がり、年収が低いと、逆に35%ではなく30%未満というルールになっています。

各金融機関により、この返済比率の計算の仕方も変わりますし、ショッピングローンに関しては、返済比率の考え方には含まない!
つまり、車とかエステとかでたくさんローンがあっても、それは無視!!

という、かなりツワモノの融資基準もあったりします。

ただ、細かいことを抜きに考えても

やはり年収が高い方が金融機関もたくさん貸してくれるというのが答えとなります。

ただし、審査金利という金融機関独自の指標があったりなかったり

実際に金融機関から借り入れをおこす際に適用される金利を「貸出金利・適用金利」といいます。

この実際の貸出金利で返済比率を計算する場合もあれば、別途、審査においては

よりシビアな数字で、ちゃんと返済してくれるかどうか???を判定する場合

があり、この金融機関が審査に用いる金利のことを「審査金利」と言います。

よりシビアに見るというのは、例えば

貸出金利(実際にあなたが借りる場合の金利)が1.0%だったとしても、審査上は審査金利を4.0%として計算する(あくまで例です)

といった形です。

どのくらいの差があるかというと、例えば

2000万円、35年返済、元利均等返済とした場合

金利が1.0%の時
毎月の返済額は、¥56,457
年間の返済額は、¥677,484
金利が4.0%の時
毎月の返済額は、¥88,555
年間の返済額は、¥1,062,660

となりますので
年間返済額が¥385,176も変わります。

返済比率で見た場合、例えば

年収500万の場合

金利1.0%で
年間返済額¥677,484の時

500万円に対して約13.5%

金利4.0%で
年間返済額¥1,062,660の時

500万円に対して約21.2%

となり、比率でみると、7.7%も返済比率が変わることになります。

審査金利は具体的に何%なの?

返済比率にも大きく影響するこの審査金利ですが、具体的な数字に関しては非公表となっているケースが多いです。
また、金融機関によってそれぞれ率が違います。

概ね、3.0~4.0%が相場と言われていますが、各金融機関に聞いてみないと分からなかったりします。

ちなみに、参考までに、住宅金融支援機構のHPに掲載されている資料でいくと・・・

参照資料:P35「21.審査の所要期間、審査事務に関する事項」より抜粋

審査金利により審査
41.6%
審査金利は適用無し
32.3%

(貸出金利で審査)
案件により異なる
26.1%

ということで、金融機関によってマチマチで、審査金利を使っていたり無かったり、、、という形です。

ただ、審査は金融機関が行うもので、あなた自身が精密な計算をする必要は無いわけで。

実際に金融機関から融資を受けられるかどうかは、一旦仮審査なりに出してみた方が早いと思います。

返済比率だけではなく、実際の手取り収入から計画的に考えよう

Female hand holding a pen and writing a plan in a planner

返済比率の基本的な考え方は分かってもらえたところで、今度は実際に投資用マンションやマイホームを購入するにあたっては、当たり前ですが

どのくらいの余力キャッシュが毎月残るかはしっかりと把握しておく必要があります。

というのも、投資用マンションにしても、マイホームにしても新築の時は、修繕などはあまり必要無いでしょうが、
時が経つにつれ、備品や家具などが壊れて修繕が必要になったりは当然します。

投資用ワンルームマンションの場合は、大規模な修繕のために毎月強制的に「修繕積立金」を貯めてますから、そこは良いとしても、人が出入りする時(新しい入居者を見つけるための募集)にかかる、募集広告宣伝費用などはかかってきますから、貯蓄もしておいた方が良いわけです。

ですので、借入が出来る枠を考えつつも、あなた自身の毎月のキャッシュフローをちゃんと見直して、どのくらいの余力資金があるのか?はしっかりと把握しておきましょう!

返済比率がクリアできるなら、投資用ワンルームマンションを複数購入することも可能

さて、マイホームと同時に投資用ワンルームマンションも購入出来るということは分かってもらえたでしょうか?

その上で、よくある質問が

何部屋くらいまで購入可能ですか?

という質問です。

答えは

返済比率が許す限り!

ということになります。

金融機関によってルールも違いますから、それはケースbyケースですが、マイホームと違い、投資用マンションを複数持つことも十分にあり得ます。

という僕も、1部屋だけではなく複数戸持っています。

計画性は当然必要ですが、返済比率を有効的に活用した方が資産形成のスピードが上がるとも言えます。

注意 カードローンやキャッシングは危険。返済はしっかりと。

ここで注意点があります!

返済比率はクリアしているのに、融資を断れる場合によくあるケースが2つ。

●カードローンやキャッシング
要は買い物で物を買っているわけではなく、直接キャッシュを引っ張っているケースです。

この場合
「生活困窮者」と見なされます。

信販会社の担当スタッフに聞くと、ストレートに言われました(笑)
「生活困窮者と審査部が判断するので、融資が難しくなります」と。

●過去に返済を延滞していたり、支払いを飛ばしてしまっている
個人の借り入れの情報は、CIC(個人信用情報)というところに集まっていまして、金融機関はこのCICを見て、あなたが過去に

どのくらい真面目に返済をしているのか?
現在どのくらいの借り入れがあるのか?

を見る事が出来ます。

その際、過去の支払い状況がデコボコ(遅れたりが多い)していたり、何らかの事情で支払いを3か月遅延していたりすると、金融ブラックかそれに近い状態になっている可能性があります。

そうなると、返済比率上はOKでも、信用情報が不足しているという判断で、融資を断られます。

悪意は無くとも知らず知らずのうちに上記2つに該当してしまうと

金融機関から借り入れを起こすのが難しくなってしまうので、気を付けるべき点となります。

まとめ

返済比率次第で、投資用ワンルームマンションもマイホームも、あと車だったりも同時に保有することは可能です。
が、当然、バランスも考えて計画的に資産形成をすることは大事!

また物件選びも非常に重要なポイントとなりますので、しっかりと勉強していきましょう!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

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