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【残】が大事!不動産投資で「残法定耐用年数」って理解していますか?

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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不動産投資を行う際に、「法定耐用年数(ほうていたいようねんすう)」は気にしている方は多いかと思います。減価償却で節税のスピードにも影響する話ですし。

ただ、【残法定耐用年数(ざんほうていたいようねんすう)】残】を気にしている方が意外に少ないように思います( ;∀;)

ということで、今回は法定耐用年数と残法定耐用年数のテーマで記事を書きます( ..)φメモメモ

大事な大事な話なので、FPとして不動産投資のアドバイスをしようと思う方は、是非とも理解してくださいね!

法定耐用年数と減価償却

まずはおさらいですが、法定耐用年数とは法律で予め定められている「使用可能な年数」です。で、この法律上の使用可能な年数に応じて順次経費として計上する会計処理のことを減価償却と言います。はい、ワケが分からないと思った方は、以下の記事に詳細を書きましたので見てみてください!(笑)

節税をしたい!そもそも減価償却って何?

不動産投資の法定耐用年数は?

不動産の場合、木造・S造(鉄骨)・RC造(鉄筋コンクリート)で法定耐用年数がそれぞれ設定されています。

木造で22年

S造で19~34年(鉄骨の骨厚による)

RC造で47年

と決まっています。

ちなみに、実際に上記の19年~47年で不動産が倒壊したりするわけではありません(笑)実際の耐用年数の話をしているわけではなく、法律上定められた法定耐用年数の話をしています。上記の数値は不動産投資を実践している方はよく理解している数値かと思います。

上記のそれぞれの数値を基本として、【残】法定耐用年数の話が出てきます。

残法定耐用年数とは?【残】が大事!

言葉通り、「残っている」法定耐用年数の期間のことを言います。

例えば、10年経過した中古不動産で考えてみます。

元々の法定耐用年数としては、

木造は22年

RCは47年

です。で、今10年経過しているわけですから、残っている年数は、、、

木造:22年 - 10年 = 12年(残法定耐用年数)

RC:47年 - 10年 = 37年(残法定耐用年数)

となります。

で、この【残】法定耐用年数が、原則として、「金融機関が融資するMAXの期間」となります。
「法律上定められた使用できる年数」=「法定耐用年数」
にのっとって、金融機関は融資期間を設定するわけですね。

中古になると、必然的に
「法律上定められた【残りの】使用できる年数」=「【残】法定耐用年数」
にのっとって、金融機関は融資の期間を設定するわけです。

で、なぜ、残法定耐用年数が大事かというと・・・

不動産投資の出口としての売り抜け(売却)が難しくなる

不動産は次の買い手が見つかって始めて、売却が成立します。で、次の買い手が金融機関で融資を組んで不動産を購入する際の融資期間が【残法定耐用年数】に縛られるわけです。
次の買い手にとっては、、、

融資期間が短くなる
返済期間が短くなるため、毎月の返済金額がどうしても大きくなる
毎月のキャッシュフローが大きく崩れる
融資を組んでまで購入しようとしなくなる
売却が成立しない・・・

という流れも想定できます。

融資条件を好条件なモノに組み直すのが難しくなる

経過年数と共に、残法定耐用年数もどんどんと減少していきます。不動産投資の場合、金利が安くなったりするタイミングで融資の借り換えをして、もっと有利な条件の金融機関から借り直すことがあったりします。

ただ、【残法定耐用年】内でしか、原則としては借り換えができませんので、中古不動産を保有している場合は注意が必要です。

新築のRC造(鉄筋コンクリート)は47年、最強です!

残法定耐用年数の発想で考えると、RC造の47年という数値がMAXのベストな数値と言えます。

で、ここにきて、35年ローンではなくて、【45年ローン】という融資が始まっていたりします。45年ローンの場合、毎月の返済金額自体は下がりますので、毎月のキャッシュフローはかなり改善します。

ただ、この45年ローンが組める=45年の法定耐用年数が残っている必要があるわけで、RC造の新築不動産か、超築浅不動産しかこの45年ローンは組めません。

もし、45年ローンが組める新築の好条件ワンルームマンションがあるなら、絶対買い!と言えるわけです( ..)φメモメモ
※もちろん立地や諸々の注意点はありますが。

まとめ

不動産投資のアドバイスの中には当然、出口戦略の話も出てきます。その際、

出口で売却したらいい、、、
融資を好条件の融資に借り換えたらいい、、、

と軽々しくアドバイスをしている方もいますが、実際のところは、基本原則としてのルールとしては、【残法定耐用年数】を考えないといけなかったりします。(金融機関の中には、この【残法定耐用年数】は無視した形の融資をするケースもありますが。)

ということで、FPとして不動産投資の出口戦略のアドバイスをする際には、残法定耐用年数に関しては当然に理解しておくべきポイントとなります。

ということで、今回はここまで~!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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