【残】が大事！不動産投資で「残法定耐用年数」って理解していますか？

不動産投資を行う際に、
「法定耐用年数
（ほうていたいようねんすう）」
は気にしている方は多いかと思います。
減価償却で節税のスピードにも
影響する話ですし。

ただ、
【残法定耐用年数
（ざんほうていたいようねんすう）】
の【残】を気にしている方が
意外に少ないように思います( ;∀;)

ということで、今回は
法定耐用年数と残法定耐用年数のテーマで
記事を書きます( ..)φメモメモ

法定耐用年数と減価償却

まずはおさらいですが、

で、この法律上の
使用可能な年数に応じて
順次経費として計上する
会計処理のことを減価償却と言います。

はい、ワケが分からないと思った方は、
以下の記事に詳細を書きましたので
見てみてください！（笑）

節税をしたい！そもそも減価償却って何？

不動産投資の法定耐用年数は？

不動産の場合、

• 木造
• Ｓ造（鉄骨）
• ＲＣ造（鉄筋コンクリート）

で法定耐用年数がそれぞれ
設定されています。

と決まっています。

上記のそれぞれの数値を基本として、
【残】法定耐用年数の話が出てきます。

残法定耐用年数とは？【残】が大事！

例えば、１０年経過した
中古不動産で考えてみます。

元々の法定耐用年数としては、

です。で、
今１０年経過しているわけですから、
残っている年数は、、、

となります。

で、この【残】法定耐用年数が、
原則として、
「金融機関が融資するＭＡＸの期間」
となります。

「法律上定められた使用できる年数」
＝「法定耐用年数」
にのっとって、
金融機関は融資期間を設定するわけですね。

で、なぜ、残法定耐用年数が
大事かというと・・・

不動産投資の出口としての売り抜け（売却）が難しくなる

不動産は
次の買い手が見つかって始めて、
売却が成立します。

で、次の買い手が
金融機関で融資を組んで
不動産を購入する際の融資期間が
【残法定耐用年数】に縛られるわけです。

次の買い手にとっては、、、

という流れも想定できます。

融資条件を好条件なモノに組み直すのが難しくなる

経過年数と共に、
残法定耐用年数もどんどんと
減少していきます。

不動産投資の場合、
金利が安くなったりするタイミングで
融資の借り換えをして、
もっと有利な条件の金融機関から
借り直すことがあったりします。

新築のＲＣ造（鉄筋コンクリート）は４７年、最強です！

で、ここにきて、
３５年ローンではなくて、
【４５年ローン】という融資が
始まっていたりします。

ただ、この
４５年ローンが組める
＝４５年の法定耐用年数が残っている
必要があるわけで、
ＲＣ造の新築不動産か、
超築浅不動産しか
この４５年ローンは組めません。

まとめ

不動産投資の
アドバイスの中には当然、
出口戦略の話も出てきます。
その際、

と軽々しく
アドバイスをしている方もいますが、
実際のところは、
基本原則としてのルールとしては、
【残法定耐用年数】を考えないと
いけなかったりします。
（金融機関の中には、
この【残法定耐用年数】は
無視した形の融資をする
ケースもありますが。）

ということで、
ＦＰとして不動産投資の出口戦略の
アドバイスをする際には、
残法定耐用年数に関しては
当然に理解しておくべき
ポイントとなります。

ということで、今回はここまで～！

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