不動産投資

【残】が大事!不動産投資で「残法定耐用年数」って理解していますか?

不動産投資で気にするべき残法定耐用年数

不動産投資を行う際に、
「法定耐用年数
(ほうていたいようねんすう)」
は気にしている方は多いかと思います。
減価償却で節税のスピードにも
影響する話ですし。

ただ、
法定耐用年数
ざんほうていたいようねんすう)】
残】を気にしている方が
意外に少ないように思います( ;∀;)

ということで、今回は
法定耐用年数と残法定耐用年数のテーマで
記事を書きます( ..)φメモメモ

大事な大事な話なので、
FPとして不動産投資の
アドバイスをしようと思う方は、
是非とも理解してくださいね!

法定耐用年数と減価償却

まずはおさらいですが、

法定耐用年数とは
法律で予め定められている
「使用可能な年数」です

で、この法律上の
使用可能な年数に応じて
順次経費として計上する
会計処理のことを減価償却と言います。

はい、ワケが分からないと思った方は、
以下の記事に詳細を書きましたので
見てみてください!(笑)

節税をしたい!そもそも減価償却って何?

不動産投資の法定耐用年数は?

不動産の場合、

  • 木造
  • S造(鉄骨)
  • RC造(鉄筋コンクリート)

で法定耐用年数がそれぞれ
設定されています。

木造
22年

S造
19~34年(鉄骨の骨厚による)

RC造
47年

と決まっています。

ちなみに、
実際に上記の19年~47年で
不動産が倒壊したり
するわけではありません(笑)

実際の耐用年数の話を
しているわけではなく、
法律上定められた法定耐用年数
話をしています。

上記の数値は
不動産投資を実践している方は
よく理解している数値かと思います。

上記のそれぞれの数値を基本として、
【残】法定耐用年数の話が出てきます。

残法定耐用年数とは?【残】が大事!

言葉通り、
「残っている」
法定耐用年数の期間

のことを言います。

例えば、10年経過した
中古不動産で考えてみます。

元々の法定耐用年数としては、

木造は22年

RCは47年

です。で、
今10年経過しているわけですから、
残っている年数は、、、

木造:22年-10年
=12年(残法定耐用年数)

RC:47年-10年
=37年(残法定耐用年数)

となります。

で、この【残】法定耐用年数が、
原則として、
「金融機関が融資するMAXの期間」
となります。

「法律上定められた使用できる年数」
=「法定耐用年数」

にのっとって、
金融機関は融資期間を設定するわけですね。

中古になると、必然的に
法律上定められた【残りの】
使用できる年数
【残】法定耐用年数

にのっとって、
金融機関は融資の期間を
設定するわけです。

で、なぜ、残法定耐用年数が
大事かというと・・・

不動産投資の出口としての売り抜け(売却)が難しくなる

不動産は
次の買い手が見つかって始めて、
売却が成立します。

で、次の買い手が
金融機関で融資を組んで
不動産を購入する際の融資期間が
【残法定耐用年数】に縛られるわけです。

次の買い手にとっては、、、

融資期間が短くなる

返済期間が短くなるため、
毎月の返済金額が
どうしても大きくなる

毎月のキャッシュフローが
大きく崩れる


融資を組んでまで
購入しようとしなくなる


売却が成立しない・・・

という流れも想定できます。

融資条件を好条件なモノに組み直すのが難しくなる

経過年数と共に、
残法定耐用年数もどんどんと
減少していきます。

不動産投資の場合、
金利が安くなったりするタイミングで
融資の借り換えをして、
もっと有利な条件の金融機関から
借り直すことがあったりします。

ただ、
【残法定耐用年】内でしか、
原則としては借り換えができません
ので、
中古不動産を保有している場合は
注意が必要です。

新築のRC造(鉄筋コンクリート)は47年、最強です!

残法定耐用年数の発想で考えると、
RC造の47年という数値が
MAXのベストな数値と言えます。

で、ここにきて、
35年ローンではなくて、
【45年ローン】という融資が
始まっていたりします。

45年ローンの場合、
毎月の返済金額自体は
下がりますので、
毎月のキャッシュフローは
かなり改善します。

ただ、この
45年ローンが組める
=45年の法定耐用年数が残っている
必要があるわけで、
RC造の新築不動産か、
超築浅不動産しか
この45年ローンは組めません。

もし、45年ローンが組める
新築の好条件
ワンルームマンションがあるなら、
絶対買い!と言えるわけです
( ..)φメモメモ

※もちろん立地や
諸々の注意点はありますが。

まとめ

不動産投資の
アドバイスの中には当然、
出口戦略の話も出てきます。
その際、

出口で売却したらいい…
✅融資を好条件の融資に
借り換えたらいい…

と軽々しく
アドバイスをしている方もいますが、
実際のところは、
基本原則としてのルールとしては、
【残法定耐用年数】を考えないと
いけなかったりします。
(金融機関の中には、
この【残法定耐用年数】は
無視した形の融資をする
ケースもありますが。)

ということで、
FPとして不動産投資の出口戦略の
アドバイスをする際には、
残法定耐用年数に関しては
当然に理解しておくべき
ポイントとなります。

ということで、今回はここまで~!

ABOUT ME
大葉 龍和
FP歴12年以上 ■ちょっと変わったFP、 FP卵の育成、 ビジネスコンサルタント、 セミナー講師・・・などなど ■略歴  京都大学入学後、6か月で自主退学  23歳で㈱CPA Alliance 役員就任  28歳で㈱ADIF Alliance代表取締役就任 進学塾の立ち上げ後、FP(ファイナンシャルプランナー)業を開始。クライアントは個人から法人と幅広く、相談件数は1000件以上にのぼる。

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