不動産投資を行う際に、
「法定耐用年数
（ほうていたいようねんすう）」
は気にしている方は多いかと思います。
減価償却で節税のスピードにも
影響する話ですし。
ただ、
【残法定耐用年数
（ざんほうていたいようねんすう）】
の【残】を気にしている方が
意外に少ないように思います( ;∀;)
ということで、今回は
法定耐用年数と残法定耐用年数のテーマで
記事を書きます( ..)φメモメモ
大事な大事な話なので、
ＦＰとして不動産投資の
アドバイスをしようと思う方は、
是非とも理解してくださいね！
法定耐用年数と減価償却
まずはおさらいですが、
で、この法律上の
使用可能な年数に応じて
順次経費として計上する
会計処理のことを減価償却と言います。
はい、ワケが分からないと思った方は、
以下の記事に詳細を書きましたので
見てみてください！（笑）
不動産投資の法定耐用年数は？
不動産の場合、
- 木造
- Ｓ造（鉄骨）
- ＲＣ造（鉄筋コンクリート）
で法定耐用年数がそれぞれ
設定されています。
木造
２２年
Ｓ造
１９～３４年（鉄骨の骨厚による）
ＲＣ造
４７年
と決まっています。
ちなみに、
実際に上記の１９年～４７年で
不動産が倒壊したり
するわけではありません（笑）
実際の耐用年数の話を
しているわけではなく、
法律上定められた法定耐用年数の
話をしています。
上記の数値は
不動産投資を実践している方は
よく理解している数値かと思います。
上記のそれぞれの数値を基本として、
【残】法定耐用年数の話が出てきます。
残法定耐用年数とは？【残】が大事！
例えば、１０年経過した
中古不動産で考えてみます。
元々の法定耐用年数としては、
木造は２２年
ＲＣは４７年
です。で、
今１０年経過しているわけですから、
残っている年数は、、、
木造：２２年－１０年
＝１２年（残法定耐用年数）
ＲＣ：４７年－１０年
＝３７年（残法定耐用年数）
となります。
で、この【残】法定耐用年数が、
原則として、
「金融機関が融資するＭＡＸの期間」
となります。
「法律上定められた使用できる年数」
＝「法定耐用年数」
にのっとって、
金融機関は融資期間を設定するわけですね。
中古になると、必然的に
法律上定められた【残りの】
使用できる年数
＝【残】法定耐用年数
にのっとって、
金融機関は融資の期間を
設定するわけです。
で、なぜ、残法定耐用年数が
大事かというと・・・
不動産投資の出口としての売り抜け（売却）が難しくなる
不動産は
次の買い手が見つかって始めて、
売却が成立します。
で、次の買い手が
金融機関で融資を組んで
不動産を購入する際の融資期間が
【残法定耐用年数】に縛られるわけです。
次の買い手にとっては、、、
融資期間が短くなる
↓
返済期間が短くなるため、
毎月の返済金額が
どうしても大きくなる
↓
毎月のキャッシュフローが
大きく崩れる
↓
融資を組んでまで
購入しようとしなくなる
↓
売却が成立しない・・・
という流れも想定できます。
融資条件を好条件なモノに組み直すのが難しくなる
経過年数と共に、
残法定耐用年数もどんどんと
減少していきます。
不動産投資の場合、
金利が安くなったりするタイミングで
融資の借り換えをして、
もっと有利な条件の金融機関から
借り直すことがあったりします。
ただ、
【残法定耐用年】内でしか、
原則としては借り換えができません
ので、
中古不動産を保有している場合は
注意が必要です。
新築のＲＣ造（鉄筋コンクリート）は４７年、最強です！
残法定耐用年数の発想で考えると、
ＲＣ造の４７年という数値が
ＭＡＸのベストな数値と言えます。
で、ここにきて、
３５年ローンではなくて、
【４５年ローン】という融資が
始まっていたりします。
ただ、この
４５年ローンが組める
＝４５年の法定耐用年数が残っている
必要があるわけで、
ＲＣ造の新築不動産か、
超築浅不動産しか
この４５年ローンは組めません。
もし、４５年ローンが組める
新築の好条件
ワンルームマンションがあるなら、
絶対買い！と言えるわけです
( ..)φメモメモ
※もちろん立地や
諸々の注意点はありますが。
まとめ
不動産投資の
アドバイスの中には当然、
出口戦略の話も出てきます。
その際、
✅融資を好条件の融資に
借り換えたらいい…
と軽々しく
アドバイスをしている方もいますが、
実際のところは、
基本原則としてのルールとしては、
【残法定耐用年数】を考えないと
いけなかったりします。
（金融機関の中には、
この【残法定耐用年数】は
無視した形の融資をする
ケースもありますが。）
ということで、
ＦＰとして不動産投資の出口戦略の
アドバイスをする際には、
残法定耐用年数に関しては
当然に理解しておくべき
ポイントとなります。
ということで、今回はここまで～！
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