まるで呪文…品確法・住宅瑕疵担保履行法、ワンルームマンション投資のリスク回避？！瑕疵担保責任

2018年6月1日

2019年8月19日

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大葉龍和

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大葉龍和

独立系ＦＰ・ＦＰ育成の専門家・セミナー講師

会社経営者
株式会社ADIF Alliance 代表取締役、株式会社CPA Alliance 専務取締役、株式会社DEUX TOURS 取締役、Jigsaw株式会社専務取締役兼COO

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業（笑）の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。

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今回は、前回に書いた記事の関連で、ワンルームマンション投資のリスク回避のための最低限の知識として、「品確法（ひんかくほう）」と「住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）」について、ザクザクっと書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

ちなみに、前回の記事は以下。

旧耐震？新耐震？いつから？そして違いは？中古ワンルームマンション投資リスク回避の最低限の知識の１つ

で、まるで呪文のような「品確法」「住宅瑕疵担保履行法」ですが、不動産投資をするなら知っておくべきポイントと言えます。

ということで、書いていきますね～

1 品確法：【新築】の場合、１０年間はケツを拭けよ～という法律
2 品確法の欠点？！：ヒューザー姉歯耐震偽装問題
3 住宅瑕疵担保履行法により、保険法人が登場
4 不動産投資初心者が知識も無しに、中古マンション投資を始めるのはリスク
5 まとめ

品確法：【新築】の場合、１０年間はケツを拭けよ～という法律

まずは、品確法から。正確には、「住宅品質確保促進法」といいますが、基本的には品確法（ひんかくほう）と表現されます。

で、この品確法は、「２０００年（平成１２年）４月１日以降に締結」された【新築住宅】の売買契約において適用されます。内容としては簡単にザックリと表現すると、「売主は１０年間の間に物件に欠陥があった場合はケツを拭けよ～」という内容です(笑)

この「新築の１０年間のケツ拭きルール」を聞いて、「えっっっ？！(ﾟдﾟ)」と思いませんか？？？

僕は

え～～～～っっっっ！？

と思いました。何にビックリしたかと言いますと

不動産みたいな大きな買い物に対して、ケツ拭きルールが無かったんだ・・・

という事実にビックリしたのです。実際には中古の物件のやり取りには、２年間のケツ拭きルールは存在しますが、今時、家電にだって、３年保証や５年保証などあるわけですから、やはり感覚的にはビックリしてしまいます(ﾟдﾟ)

で、ちょっと以下の図を見てみてください。

引用元　国土交通省

上記は国土交通省発表のマンションストック戸数の推移です。で、品確法（新築の場合１０年間は売主がケツを拭けよ～）が適用されるのが平成12年4月1日以降なわけですが、ザックリと上記の図を見てわかるのが、平成12年段階までに作られたマンションの戸数が約370万戸です。

で、全体が約633万戸なわけですから、約58％のマンションが品確法が適用されずに売買されているわけです。もっと分かりやすく言うと、「10年間のケツ拭きルールが無い中で作られた物件の為、欠陥があるか無いかはよくわからんくても売買されていた物件」ということです( ﾟДﾟ)

これまたビックリです(笑)約半数以上が、家電以下の保証期間（中古物件の瑕疵担保責任は「２年間」）で売られていたわけですから。当然、大手不動産会社の物件は、大手だけあってちゃんとした物件だと思いますが、中小デベロッパーが作った物件などは不安ですよね…。

品確法の欠点？！：ヒューザー姉歯耐震偽装問題

そんな中で2005年（平成17）に起きた問題が、【ヒューザー・姉歯マンション耐震強度偽装問題】（一級建築士が構造計算書を偽造）なわけです。

詳細は色々な方が記事にしているのでここでは省きますが、言いたいポイントだけ書いていきます。

この耐震偽装で作られた建物は、地震による倒壊のリスクがあるため、人を住ませられない

建物を壊すのにそもそも更にコストがかかる

コストはそもそもオーナー負担

・・・ということで、物件購入者・投資家は根こそぎダメージを負ったわけです( ;∀;)

あれ？？？品確法による「新築の10年間のケツ拭きルールがあるのでは？」と思うかもしれませんが、そもそも、売主がそのケツを拭く体力が無いと（倒産するとアウト）、無い袖は振れないわけです。結局、品確法というルールはあるけれど、【実際にケツを拭く体力が無いと発動しない】というわけです(ﾟдﾟ)

ワンルームマンション投資ってリスクがすっごい高いやん！！

と思える、何とも変な感じですよね・・・

ということで、続いて「住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）」の内容に移ります。

住宅瑕疵担保履行法により、保険法人が登場

今まで見てきたように、品確法だけでは、資金体力の問題で、業者側が必ずしも10年間のケツ拭きが出来ない事例もあったわけです。そこで、住宅瑕疵担保履行法の登場です。

2009年（平成21年）10月1日に住宅瑕疵担保履行法がスタートし、2009年（平成21年）10月1日以降に引き渡す【新築】物件に適用されています。

内容としては、【新築住宅】を供給する事業者に対して、瑕疵（欠陥のこと）の補修等が【確実に行われるよう】、保険や供託（実際は保険を掛けるはずですが）を義務付けるもの。万が一、事業者が倒産した場合等でも、補修費用の支払いが保険法人から受けられるわけです。

簡単に言うと、「第三者である保険法人が最終チェック＆万が一の補填を請け負ってくれている」わけです( ..)φメモメモ

これでようやく、【新築】の場合は、【10年間】は【保険法人等】が瑕疵（欠陥）の分のケツを拭いてくれるようになったわけです(笑)

それでは、再度、以下の国土交通省のデータを見てみてください。

引用元　国土交通省

2009年（平成21年）10月１日に住宅瑕疵担保履行法がスタートするまでに、ザックリと、約562万戸のマンションが作られているわけです。ということは、全体で633万戸のうち約８８％の物件が、住宅瑕疵担保履行法の適用はされていないわけです。簡単にザックリと表現すると「最終的に第三者の保険法人のチェックなど無し」にマーケットに出てきていることになります(ﾟдﾟ)