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まるで呪文…品確法・住宅瑕疵担保履行法、ワンルームマンション投資のリスク回避?!瑕疵担保責任

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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今回は、前回に書いた記事の関連で、ワンルームマンション投資のリスク回避のための最低限の知識として、「品確法(ひんかくほう)」「住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)」について、ザクザクっと書いていきたいと思います( ..)φメモメモ

ちなみに、前回の記事は以下。

旧耐震?新耐震?いつから?そして違いは?中古ワンルームマンション投資リスク回避の最低限の知識の1つ

で、まるで呪文のような「品確法」「住宅瑕疵担保履行法」ですが、不動産投資をするなら知っておくべきポイントと言えます。

ということで、書いていきますね~

品確法:【新築】の場合、10年間はケツを拭けよ~という法律

まずは、品確法から。正確には、「住宅品質確保促進法」といいますが、基本的には品確法(ひんかくほう)と表現されます。

で、この品確法は、「2000年(平成12年)4月1日以降に締結」された【新築住宅】の売買契約において適用されます。内容としては簡単にザックリと表現すると、「売主は10年間の間に物件に欠陥があった場合はケツを拭けよ~」という内容です(笑)

この「新築の10年間のケツ拭きルール」を聞いて、「えっっっ?!(゚д゚)」と思いませんか???

僕は

え~~~~っっっっ!?

と思いました。何にビックリしたかと言いますと

不動産みたいな大きな買い物に対して、ケツ拭きルールが無かったんだ・・・

という事実にビックリしたのです。実際には中古の物件のやり取りには、2年間のケツ拭きルールは存在しますが、今時、家電にだって、3年保証や5年保証などあるわけですから、やはり感覚的にはビックリしてしまいます(゚д゚)

で、ちょっと以下の図を見てみてください。


引用元 国土交通省

上記は国土交通省発表のマンションストック戸数の推移です。で、品確法(新築の場合10年間は売主がケツを拭けよ~)が適用されるのが平成12年4月1日以降なわけですが、ザックリと上記の図を見てわかるのが、平成12年段階までに作られたマンションの戸数が約370万戸です。

で、全体が約633万戸なわけですから、約58%のマンションが品確法が適用されずに売買されているわけです。もっと分かりやすく言うと、「10年間のケツ拭きルールが無い中で作られた物件の為、欠陥があるか無いかはよくわからんくても売買されていた物件」ということです( ゚Д゚)

これまたビックリです(笑)約半数以上が、家電以下の保証期間(中古物件の瑕疵担保責任は「2年間」)で売られていたわけですから。当然、大手不動産会社の物件は、大手だけあってちゃんとした物件だと思いますが、中小デベロッパーが作った物件などは不安ですよね…。

品確法の欠点?!:ヒューザー姉歯 耐震偽装問題

そんな中で2005年(平成17)に起きた問題が、【ヒューザー・姉歯 マンション耐震強度偽装問題】(一級建築士が構造計算書を偽造)なわけです。

詳細は色々な方が記事にしているのでここでは省きますが、言いたいポイントだけ書いていきます。

この耐震偽装で作られた建物は、地震による倒壊のリスクがあるため、人を住ませられない
建物を壊すのにそもそも更にコストがかかる
コストはそもそもオーナー負担

・・・ということで、物件購入者・投資家は根こそぎダメージを負ったわけです( ;∀;)

あれ???品確法による「新築の10年間のケツ拭きルールがあるのでは?」と思うかもしれませんが、そもそも、売主がそのケツを拭く体力が無いと(倒産するとアウト)、無い袖は振れないわけです。結局、品確法というルールはあるけれど、【実際にケツを拭く体力が無いと発動しない】というわけです(゚д゚)

ワンルームマンション投資ってリスクがすっごい高いやん!!

と思える、何とも変な感じですよね・・・

ということで、続いて「住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)」の内容に移ります。

住宅瑕疵担保履行法により、保険法人が登場

今まで見てきたように、品確法だけでは、資金体力の問題で、業者側が必ずしも10年間のケツ拭きが出来ない事例もあったわけです。そこで、住宅瑕疵担保履行法の登場です。

2009年(平成21年)10月1日に住宅瑕疵担保履行法がスタートし、2009年(平成21年)10月1日以降に引き渡す【新築】物件に適用されています。

内容としては、【新築住宅】を供給する事業者に対して、瑕疵(欠陥のこと)の補修等が【確実に行われるよう】保険や供託(実際は保険を掛けるはずですが)を義務付けるもの。万が一、事業者が倒産した場合等でも、補修費用の支払いが保険法人から受けられるわけです。

簡単に言うと、「第三者である保険法人が最終チェック&万が一の補填を請け負ってくれている」わけです( ..)φメモメモ

これでようやく、【新築】の場合は、【10年間】【保険法人等】が瑕疵(欠陥)の分のケツを拭いてくれるようになったわけです(笑)

それでは、再度、以下の国土交通省のデータを見てみてください。

引用元 国土交通省

2009年(平成21年)10月1日に住宅瑕疵担保履行法がスタートするまでに、ザックリと、約562万戸のマンションが作られているわけです。ということは、全体で633万戸のうち約88%の物件が、住宅瑕疵担保履行法の適用はされていないわけです。簡単にザックリと表現すると「最終的に第三者の保険法人のチェックなど無し」にマーケットに出てきていることになります(゚д゚)

不動産投資初心者が知識も無しに、中古マンション投資を始めるのはリスク

旧耐震?新耐震?いつから?そして違いは?中古ワンルームマンション投資リスク回避の最低限の知識の1つ

上記の記事で書きましたが、旧耐震基準のマンションの割合が約23%。(約4部屋に1つの可能性)

今回の記事で書いてきたように、品確法が適用されずに売買されている物件の割合が約58%(約2部屋に1つ)。住宅瑕疵担保履行法が適用されずに売買されてきた物件が約88%

中古のワンルームマンション投資を行う場合は、最低限、上記のようなことは「理解した上で」行うべきです( ..)φメモメモ

僕自身が言いたいことを間違って欲しくないのは

「知識がある方」が自己責任で中古ワンルームマンション投資を行うのは「反対しません」

「知識が無い方」が中古ワンルームマンション投資を行うのは「絶対反対」です(゚д゚)

まとめ

ちょっと文章が多くなってしまって分かりにくかったらすいません。要は、ワンルームマンション投資を行う場合、旧耐震・新耐震の話だけではなく、品確法や住宅瑕疵担保履行法などのことも知った上で行うべきです!!と言いたかったんです(笑)

また、品確法にしても、住宅瑕疵担保履行法にしても、【新築】にのみ適用されますので、安心安全の観点で見ても、やはりオススメは「ポイントを押さえた上での」新築ワンルームマンション投資がオススメかと思います。

ただ、【新築なら何でも良いわけではない】ので、勉強は必須となります。以下参考記事。

新築プレミアムとは?新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

ワンルームマンション投資で、新築は失敗する?新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

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では、今回はここまで!

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大葉 龍和
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