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不動産投資(マンション投資)、売り時はオリンピック前?後?建築コストは上がり続ける?!

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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「今すでに不動産投資(マンション投資)をしていて、いくつか部屋を持っています。売り時っていつだと思いますか???(゚д゚)オリンピック前に売った方がイイですか?」

上記の質問は主に関東のクライアントの方に聞かれることがある質問です。

立地エリアに問題があったり、最初の段階で高掴みさせられているようなババ物件(残念物件)の場合は、ある程度の値段で売却できるならすぐさまでも損切した方が良いかとも思いますが、ちゃんとした物件(説明しきれないので、良かったらセミナーに参加くださいww)を持っている場合は、まだまだ保有しておいた方がメリットも大きいかと思います。

「オリンピック需要が終われば、建設ラッシュも終わり、建設コストも下がって不動産価格も下がるのでは?」と思うかもしれませんが、そもそも、僕個人的にはオリンピックが終わっても「建設コストはまだ上がる」と見ています。ですので、僕自身は保有し続けるスタンスで考えています。

ということで、今回は、「不動産投資(マンション投資)、売り時はオリンピック前?後?」というテーマで書いていきたいと思います。ただ、今回記事が長くなりましたので、おおまかな流れだけ先にお伝えすると、

  • 解消されない人手不足問題
  • 建築資材の高騰
  • インフラの修繕問題
  • 地価の高騰

結果的に、オリンピック後でも建設コストがなかなか下がらないという話の順番で書いていきます( ..)φメモメモ

大きな問題その1:不動産業界・建設業界に限らず深刻な人手不足


引用元 2014年4月18日 日経新聞&2017年5月31日 日経新聞

東京五輪に向けて新規雇用が約81万人生まれると試算。その中で建設業においては、競技施設や道路の整備のためにも2020年までに約33万人の人出が必要との試算

ただ人手が足りないために、政府としては「外国人労働者の受け入れを2年延長して、最長で5年間にする時限措置」を決定し、建設業界としては「現場で働く女性労働者を18年度に現在の2倍の18万人に引上げる計画」を対策として打ち出したという内容。

じゃあ東京五輪だけのニーズで人手不足が起きているのか?!というと、そうではありません(゚д゚)

有効求人倍率1.48倍~1.61倍:バブル期越え!

簡単にざ~~っくり表現すると、例えば、仕事が150あって、人出が100とすると、有効求人倍率は1.5倍となります。要は、1倍を超えると、仕事の方が多い!=人手不足になる・・・ということです(゚д゚)

で、上記の2017年の記事が出たタイミングで有効求人倍率が1.48倍となり、バブル期の1.46倍を超えたという内容です。そして、2018年はさらに人手不足が深刻化して、有効求人倍率は1.61倍となっています(;・∀・)あら~

建設業界どうこうという以前の問題で、そもそも日本全体で人手不足が起きているということです(苦笑)

ちなみに、リーマンショック後のタイミングは0.42倍で、人が逆に余りまくっていた=就職難だったわけです。

外国人を呼び込む&70歳定年制?!


引用元 2018年5月30日 日経新聞 & 2018年6月16日 日経新聞

深刻な人手不足の解消のためにも、2025年ごろまでに建設・農業などの5分野で50万人超の就業を外国人を呼び込もうという話。そして、定年の年齢を70歳までとして、より長く働いてもらおうという話をしています( ..)φメモメモ

そうでもしないと、とにかく人手が足りないわけですね(;・∀・)

改正入管法成立で外国人労働者受け入れ拡大


引用元 2018年12月8日 日経新聞

はい、法改正を行い外国人労働者を受け入れる体制を作ったわけです。ざっくりとした内容としては、「14業種で見込み数は5年間で最大約34万人」という内容。

ただし、「おお~これで解決するんだぁ~(=゚ω゚)ノ」という簡単な話ではありません(゚д゚)苦笑


引用元 2018年12月15日 日経新聞

人材不足:現時点で58万人不足?!


はい、現時点の人材不足も解消されないことになります(;・∀・)

人材不足:5年後に145万人不足?!?!


はい、年後はさらに、もうどうしようもないくらい不足します( ;∀;)苦笑

結果的に人手不足は解消されないわけです、はい。

大きな問題その2:資材価格の高騰

いくつか記事を見てください。


引用元 2017年9月3日 日経新聞

引用元 2018年8月21日 日経新聞& 2018年8月22日 日経新聞

はい、建築資材がガンガン高騰しています(;・∀・)

「えっ?!だからオリンピック需要があるからでしょ?!Σ(゚Д゚)」と言いたくなる方も居るかもしれませんが、まぁそれも一理あるかと思います。でもね、【世界は日本を中心に回っているわけじゃね~~~】ということで、世界中の人口が増加する今、限られた資源の価格が高騰するのは当然です。

ましてや、以下の記事で書いた通り、日本はお金をじゃぶじゃぶと作って、インフレ円安の方向に舵を取っているわけですし・・・。

お金の供給量を2倍にしちゃうよ!マネタリーベースって何?

大きな問題その3:日本中のインフラの修繕メンテナンスの危機、人手不足…


引用元 国土交通省 平成26年4月14日

内容としては、最後の警告、今すぐ本格的なメンテナンスに舵を切れ。静かに危機は進行している。
高度成長期に一斉に建設されたインフラ(ガス、水道、道路、橋)が高齢化し、一斉に修繕や作り直しが発生する問題について、平成14年以降、当審議会は「今後適切な投資を行い修繕を行わなければ、近い将来大きな負担が生じる」と繰り返し警告してきた。

とあります。(気になる方は、「道路の老朽化対策の本格実施に関する提言」と検索してもらうと国土交通省のHPに載っていますので。)

どのくらいヤバイ状況なんだろうか?!(;・∀・)ということで、この中で例えば、水道管の都道府県別更新率を見てみます。

水道管の更新率は全国平均0.79%


引用元 厚生労働省 2015年6月16日 水道管の都道府県別更新率

東京2.11%、大阪1.06%、名古屋1.08%・・・ワラエナイスウジガ、ナランデイマス(;゚Д゚)

全国平均は0.79%という状況です。しかも、水道管の耐用年数は40年(実耐用年数は70年までと様々)となっていて、つまりは、全国中をメンテナンスしても、また耐用年数が終わりを迎え、さらにメンテナンスが必要になり、、、とメンテナンスは続くわけです。

ただでさえ人手不足なのに、ここにインフラのメンテナンスが来るわけですから、まぁもう仕事があふれかえっています(;・∀・)

オリンピック後はインフラのメンテナンス整備が焦点

つまり、オリンピックに向けて競技場などの建設ラッシュが終わったのち、ほっとする間もなく、次は、インフラのメンテナンス整備という、もっと大きい課題がのしかかってくるわけです。

2019年度予算案に重要インフラに1兆円

実際政府としては、「2018~20年度の3年間で集中的に実施する重要インフラの整備に総額3兆円超を投入する方針を固めた。このうち1兆円超を19年度予算案に計上する。(引用元 2018年12月5日 日経新聞)」として、インフラのメンテナンス整備に走る動きをしています。

さらに、、、

水道事業に民間参入を促進

「参院厚生労働委員会は4日、市町村などが手掛ける水道事業を広域化する水道法改正案を自民、公明両党などの賛成多数で可決した。民間参入の促進を通じて水道管の老朽化対策を進める。政府が水道法改正案の成立を急ぐのは、人口減少によって水道事業の経営は厳しいところが多く、老朽化した水道管の更新が進まないからだ。厚生労働省によると40年の耐用年数を超えた水道管の割合は約15%に及ぶ。(引用元 2018年12月4日 日経新聞)」として、民間の力を借りてインフラのメンテナンス整備に走る動きを進めています。

つまり、建設業全体としてオリンピック後は仕事がなくなるどころか、人手不足が深刻化しながら仕事が増えていく方向ということになります(;・∀・)

大阪・東京・名古屋など都市部の地価高騰

人口減少の今、ワンルームマンション投資って危なくないの?!

上記の記事でも触れていますが、そもそも地価が高騰しています。当然これも不動産価格に反映されるわけですから、広い意味でコスト自体が上がっていると見て取れます。

結果的に、オリンピック後でもコストは上がる方向では?!

今までの話を見ていくと、オリンピック後でも建設コストは下がるどころか上がっていかざるを得ないと個人的には思います。というか、デベロッパーの方たちもそう見ているわけですがww

ですので、焦って無理な値段でオリンピック前に不動産を売却するというのは違うかなぁと思っています。ただし、当然に、立地エリアに問題があったり、最初の段階で高掴みさせられているようなババ物件(残念物件)の場合は、ある程度の値段で売却できるならすぐさまでも損切した方が良いかとも思いますが、ちゃんとした物件(説明しきれないので、良かったらセミナーに参加くださいww)を持っている場合は、まだまだ保有しておいた方がメリットも大きいかと思います。

まとめ

「今すでに不動産投資(マンション投資)をしていて、いくつか部屋を持っています。売り時っていつだと思いますか???(゚д゚)オリンピック前に売った方がイイですか?」

深刻な人手不足、そしてそれを助長するように、オリンピック後にやってくるに日本中のインフラのメンテナンス整備の問題(;・∀・)

この辺りを考えると、「オリンピック後に建設コストが下がり不動産価格が下がるとは言い切れない」わけで、僕個人的には建設コストはまだまだ上がってしまうと思っています。ですので、オリンピック前に売るというのは時期尚早かなぁとは思ってしまいます( ..)φメモメモ

ただし、何回も繰り返しますが、当然に、立地エリアに問題があったり、最初の段階で高掴みさせられているようなババ物件(残念物件)の場合は、ある程度の値段で売却できるならすぐさまでも損切した方が良いかとも思いますが、ちゃんとした物件(説明しきれないので、良かったらセミナーに参加くださいww)を持っている場合は、まだまだ保有しておいた方がメリットも大きいかと思います。

ということで、今回はここまで~!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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