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住宅ローンと投資用ローンの金利の違い:ワンルームマンション投資は投資用!

大葉 龍和
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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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収益性ワンルームマンション投資を行う際に、住宅ローンか投資用ローンか、どちらのローンを使う方が良いのでしょうか?
また、その違いは?

上記は、ちょこちょこと、現場でクライアントさんに質問される内容です。

で、答えを先に言っておきますと「収益性不動産を持つなら、投資用ローンしかダメです(笑)住宅ローンはNG」となります。

詳細は記事にて書いていきますが、大きな違いは

  • 金利の違い
  • 税制の違い
  • 年収基準の違い

などです。ということで、ザックリと書いていきます( ..)φメモメモ

金利の違い:住宅ローンと投資用ローン

この記事を書いている現在(2018年6月)段階で、現場で聞こえてくる金利は(変動金利で比較)、

住宅用ローン:「0.575%~0.825%(団体信用生命保険付き)」
投資用ローン:「1.7%~2.2%(団体信用生命保険付き)」です。

これは、ローンを通す本人の属性(医者、公務員、自営業などの違い)や年収、付帯する団体信用生命保険の条件などによっても当然変わります。

で、見てもらったら分かる通り、【住宅用ローンの方が金利が安い】わけです。ちなみに、金利が0.6%の場合と金利が1.7%の場合で、返済期間35年、2000万円のローンを実行した時の、毎月の返済額などは以下の通りです。

金利0.6%の場合

毎月の返済額:52,805円
利息分:2,178,427円
返済総額:22,178,427円

金利1.7%の場合

毎月の返済額:63,215円
利息分:6,550,342円
返済総額:26,550,342円

毎月の返済額が、約1万円ほど変わるわけですから、ワンルームマンション投資を行う際に少しでも収益を上げたい場合は、住宅ローンの金利でローンを通したい気持ちは分かります。

だがしかし!!!!

住宅ローンは、あくまで自宅などの居住用の不動産を購入する場合に利用するもので、収益性不動産としてのワンルームマンションを購入する場合は、住宅ローンは利用できません。

収益性ワンルームマンション投資で住宅ローンを通せるのでは?

えっっっ?!でも、私、住宅ローンで収益性ワンルームマンション投資が出来ると聞きましたよ?

はい、収益性ワンルームマンション投資を行う際に、住宅ローンを通すのが当たり前のようになっているセリフを、特に関東エリアでは僕自身もよく現場で耳にします(笑)でも、これ、【金融機関を欺いて、ウソをついて申請する】ことになりますので、金融機関側にバレた時のペナルティ・リスクが半端なく大きいです(笑)

考えられるペナルティは

  1. 借入金の一括返済
  2. 金利の再計算(投資用として)
  3. 今後の他の融資に影響

などでしょうか。毎月の収支を良くするためだけに、一括返済などのリスクを背負うのは賢い選択とは思えません。というか、ウソの申請をすること自体、アウト~~~~です(笑)

また、僕自身も収益性ワンルームマンションを【複数保有】していますが、複数に対して上記の住宅ローン適用を申請する(自宅が複数?)のは無理がある気がします(゚д゚)

不動産営業マンは、とにかく物件を売りたい気持ちが強いので上記のようなリスクは説明していないケースも多いようです。また金融機関に「ウソの申請」をするのは、「あなた自身」であることから、営業マンからすると「見て見ぬフリをする」わけですね・・・。注意が必要です。

税制の違い:住宅ローンと投資用ローン

次は税制の大まかな違いです。住宅ローンで自宅などを購入した場合、【住宅ローン控除】が使えます。また、投資用ローンで収益性不動産を購入した場合は、不動産経営にまつわる支出分の領収書を集めるなどで経費として計上できます。

住宅ローン控除はワンルームマンション投資では使えない

住宅ローン控除を適用させるためには、借入期間が10年以上あることなど、他にも諸々の適用条件はありますが、10年間の間、年末12月31日のローン残高の1%分を、「税額控除(税金を安くするよ~)」してくれるというものです。

仮に年末に2000万円のローン残高がある場合は、その1%分の20万円分、「税金が安くなるよ~」ということです。これはかなり大きなメリットとなります。

が、住宅ローン控除の適用の条件には、【床面積が50㎡以上】であることが必要です。ワンルームマンション投資を行う際は、広さとしては大体20㎡~30㎡前後であることを考えると、ワンルームマンション投資で金融機関に虚偽の申請をして住宅ローンを仮に利用したとしても、「住宅ローン控除は使えない」ということです。

投資用ローン利用で正々堂々と、領収書を経費計上して節税した方がお得

公務員でも節税出来るって本当?!不動産投資で節税出来るってなんで?

上記の記事でも触れていますが、不動産投資を行い不動産経営をしている場合、

  • 建物部分のローン利息
  • 建物部分の減価償却
  • 固定資産税などの租税公課
  • その他の諸費用

を経費として計上できます。この中で、「その他の諸費用」に関しては、物件の情報収集などにかかった費用のお金を経費に計上できます。(領収書を取っておく必要あり)

住宅ローン利用の際に適用される住宅ローン控除は利用できませんが、上記のように諸々の経費を計上出来るのはメリットがあると言えます。というか、ワンルームマンション投資を行う際は、投資用ローンを利用するのが普通ですから、上記の経費計上メリットは活用すべきです( ..)φメモメモ

属性や年収基準の違い:住宅ローンと投資用ローン

ワンルームマンション投資に必要な年収は300万?400万?500万?

上記の記事でも少し触れている内容となりますが、投資用ローンより、住宅ローンの方が融資が通りやすいです。

投資用ローンの場合は、年収の違いも当然に融資審査に影響しますが、特に大きな違いが出てくるのが「属性」です。例えば、ドクター・看護師・公務員・上場企業社員・士業の先生方などは、金融機関が融資をしたい「良い属性」とされやすく、逆に、自営業者は収支が不安定と見なされやすいのか「属性が悪い」と判断されがちです。

住宅ローンの方が融資が通りやすい=営業マンが物件を売りやすい?

というポイントもあり、収益性ワンルームマンション投資を行う際に、営業マンがウソの申請を通すようにトークをしているケースがあるようにも思います。

まとめ

収益性ワンルームマンション投資を行う際に、住宅ローンか投資用ローンか、どちらのローンを使う方が良いのでしょうか?
また、その違いは?

  • 金利:住宅ローンの方が安い
  • 税制:住宅ローン控除の有無と経費計上の有無の違いがある
    ⇒ワンルームマンション投資の場合、床面線50㎡以上の広さが無いため住宅ローン控除が使えない
  • 融資は住宅ローンの方が通りやすい

と、一見すると、住宅ローンを活用する方が良い風にも見えますが、ウソがバレた時のペナルティなどを考えると、リスクが大き過ぎます。

ということで、当たり前の話ではありますが、収益性ワンルームマンション投資を行う際は、「投資用ローンを活用」して「正々堂々と経費を組み込み節税を行う」のが正解です( ..)φメモメモ

では、今回はここまで!

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大葉 龍和
独立系FP・FP育成の専門家・セミナー講師

大阪生まれ。天王寺高校理数科卒業、京都大学法学部を半年で自主的に卒業(笑)の後、起業の道へ。ラーメン大好きで夜中にウロウロすることも。ジムに通い出して奮闘中。
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