ワンルームマンション投資
を行う際に、
住宅ローンか
投資用ローンか、
どちらのローンを
使う方が良いのでしょうか?
また、その違いは?
上記は、ちょこちょこと、
現場でクライアントさんに
質問される内容です。
で、答えを先に言っておきますと
収益性不動産を持つなら、
投資用ローンしか
ダメです(笑)
住宅ローンはNG
となります。
詳細は記事にて書いていきますが、
大きな違いは
- 金利の違い
- 税制の違い
- 年収基準の違い
などです。
ということで、
ザックリと書いていきます
( ..)φメモメモ
金利の違い:住宅ローンと投資用ローン
この記事を書いている現在
(2018年6月)段階で、
現場で聞こえてくる金利は
(変動金利で比較)、
住宅用ローン
0.575%~0.825%
(団体信用生命保険付き)
投資用ローン
1.7%~2.2%
(団体信用生命保険付き)
です。
これは、ローンを通す
本人の
- 属性
(医者、公務員、自営業などの違い) - 年収
- 付帯する団体信用生命保険の条件
などによっても当然変わります。
で、見てもらったら分かる通り、
【住宅用ローンの方が金利が安い】
わけです。
ちなみに、
金利が0.6%の場合と
金利が1.7%の場合で、
返済期間35年
2000万円のローンを実行した時の、
毎月の返済額などは以下の通りです。
金利0.6%の場合
毎月の返済額:52,805円
利息分:2,178,427円
返済総額:22,178,427円
金利1.7%の場合
毎月の返済額:63,215円
利息分:6,550,342円
返済総額:26,550,342円
毎月の返済額が、
約1万円ほど変わるわけですから、
ワンルームマンション投資を行う際に
少しでも収益を上げたい場合は、
住宅ローンの金利で
ローンを通したい気持ちは分かります。
だがしかし!!!!
住宅ローンは、
あくまで自宅などの
居住用の不動産を購入する
場合に利用するもので、
収益性不動産としての
ワンルームマンションを
購入する場合は、
住宅ローンは利用できません。
収益性ワンルームマンション投資で住宅ローンを通せるのでは?
でも、私、
住宅ローンで
収益性ワンルーム
マンション投資が出来ると
聞きましたよ?
はい、
収益性ワンルーム
マンション投資を行う際に、
住宅ローンを通すのが
当たり前のようになっているセリフを、
特に関東エリアでは僕自身も
よく現場で耳にします(笑)
考えられるペナルティは
- 借入金の一括返済
- 金利の再計算(投資用として)
- 今後の他の融資に影響
などでしょうか。
毎月の収支を良くするためだけに、
一括返済などのリスクを背負うのは
賢い選択とは思えません。
また、
僕自身も
収益性ワンルームマンションを
【複数保有】していますが、
複数に対して上記の住宅ローン適用を
申請する(自宅が複数?)のは
無理がある気がします(゚д゚)
不動産営業マンは、
とにかく物件を売りたい
気持ちが強いので
上記のようなリスクは
説明していないケースも
多いようです。
また金融機関に
「ウソの申請」をするのは、
「あなた自身」であることから、
営業マンからすると
「見て見ぬフリをする」
わけですね…。
注意が必要です。
税制の違い:住宅ローンと投資用ローン
次は税制の大まかな違いです。
住宅ローンで自宅などを購入した場合、
【住宅ローン控除】が使えます。
また、
投資用ローンで
収益性不動産を購入した場合は、
不動産経営にまつわる
支出分の領収書を集めるなどで
経費として計上できます。
住宅ローン控除はワンルームマンション投資では使えない
住宅ローン控除を適用させるためには、
借入期間が10年以上あることなど、
他にも諸々の適用条件はありますが、
仮に年末に
2000万円のローン残高がある場合は、
その1%分の20万円分、
「税金が安くなるよ~」ということです。
これはかなり大きなメリットとなります。
ワンルームマンション
投資を行う際は、
広さとしては大体20㎡~30㎡前後
であることを考えると…
ワンルームマンション投資で
金融機関に虚偽の申請をして
住宅ローンを
仮に利用したとしても、
「住宅ローン控除は使えない」
ということです。
投資用ローン利用で正々堂々と、領収書を経費計上して節税した方がお得
公務員でも節税出来るって本当?!不動産投資で節税出来るってなんで?
上記の記事でも触れていますが、
不動産投資を行い
不動産経営をしている場合、
- 建物部分のローン利息
- 建物部分の減価償却
- 固定資産税などの租税公課
- その他の諸費用
を経費として計上できます。
この中で、
「その他の諸費用」に関しては、
物件の情報収集などにかかった
費用のお金を経費に計上できます。
(領収書を取っておく必要あり)
住宅ローン利用の際に
適用される住宅ローン控除は
利用できませんが、
上記のように
諸々の経費を計上出来るのは
メリットがあると言えます。
というか、
ワンルームマンション
投資を行う際は、
投資用ローンを
利用するのが普通ですから、
上記の経費計上メリットは
活用すべきです( ..)φメモメモ
属性や年収基準の違い:住宅ローンと投資用ローン
ワンルームマンション投資に必要な年収は300万?400万?500万?
上記の記事でも
少し触れている内容となりますが、
投資用ローンより、
住宅ローンの方が融資が通りやすいです。
投資用ローンの場合は、
年収の違いも当然に
融資審査に影響しますが、
特に大きな違いが出てくるのが
「属性」です。
例えば、
- ドクター
- 看護師
- 公務員
- 上場企業社員
- 士業の先生方
などは、
とされやすく、逆に、
と判断されがちです。
住宅ローンの方が
融資が通りやすい
=営業マンが物件を売りやすい?
というポイントもあり、
収益性ワンルーム
マンション投資を行う際に、
営業マンがウソの申請を通すように
トークをしているケースが
あるようにも思います。
まとめ
ワンルームマンション投資
を行う際に、
住宅ローンか
投資用ローンか、
どちらのローンを
使う方が良いのでしょうか?
また、その違いは?
住宅ローンの方が安い
住宅ローン控除の有無と
経費計上の有無の違いがある
ワンルームマンション投資の場合、
床面線50㎡以上の
広さが無いため
住宅ローン控除が使えない
住宅ローンの方が通りやすい
と、一見すると、
住宅ローンを活用する方が
良い風にも見えますが、
ウソがバレた時の
ペナルティなどを考えると、
リスクが大き過ぎます。
ということで、
当たり前の話ではありますが、
収益性ワンルーム
マンション投資を行う際は、
「投資用ローンを活用」して
「正々堂々と経費を
組み込み節税を行う」
のが正解です( ..)φメモメモ
では、今回はここまで!
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