ワンルームマンションの
不動産投資を始めている人が
周りに増えてきたのですが、
失敗しないために
押えておくべきポイントって
なんですか？
と聞かれることが増えてきました。
答えは、
ですね(笑)
いや、
冷たく回答しているわけではなくて、
そんな簡単に理解してもらえるように
説明出来たら苦労しないというか。
不動産に関しては、
ちょっといろいろな切り口で
記事にしていきたいと思います！
今回は、色々なテーマがある中で、
- 「販売代理の存在」
- 「新築プレミアム」
について書きます。
では気軽にサクサクっと
読み飛ばしながらどうぞ～～～
( ..)φメモメモ
販売代理って何？
「不動産の会社」と言っても、
戸建てを作っている会社もあれば、
マンションを作っている会社もあれば、
街中でよく見る賃貸の仲介業者もあれば、
建物を管理している会社もあれば、
物件を買い上げてくる物上げ業者もあれば、
不動産にまつわる仕事って様々あるわけです。
で、タイトルにある
「販売代理」と表現する会社も、
「不動産にまつわる会社」です。
僕自身は
「ワンルームマンション投資」を
オススメしている独立系FPなので、
ここではワンルームマンション
における販売代理の会社と
思ってください。
販売代理とは、
御幣があるかもしれませんが、
敢えて、ザックリと
独断と偏見に満ちた表現言わせてもらうと、
ってところでしょうか。
もちろん、
自分たちブランドで作りながら
同時に、販売代理として
自社物件ではないものも
売っている会社もあります。
※ここは詳細を書くと
ややこしくなるのでまた別記事にて
とにかく、
建物を作った事業主会社とは、
別の会社である
「販売代理」が、「販売」を
請け負っている形です。
販売代理の利益はどこから出てくるのか？
販売代理も、
会社として利益を出していかないと
いけませんから、
当然に利益を出す必要があります。
で、これが今回のテーマでもある
「新築のワンルームマンションの販売」
の場合どうなるかと言うと・・・
売主が売りたい価格
＋【販売代理の利益】
＝「投資家が買う価格」
となります。
下図のイメージ図を見てください。
あくまでイメージ例ですが、
対象マンションが建っている
エリアの家賃相場から見た価格が
1,500万円という
ワンルームマンションが
あったとします。
ここに販売代理が
500万円を上乗せしたとします。
そうすると、
トータル2,000万円という価格で
買主・投資家が
買うことなるわけです。
もう、ザックリ言ってしまうと、
【販売代理の利益の固まり】を上乗せして
販売していることになります。
仕事で利益を出さないと
いけないわけですから、
売り手目線で見れば
仕方が無いこととも言えますが、
買い手である投資家側からすると、
「なんだそれ～～～～？！？！( ﾟДﾟ)」
って思っちゃいますよね(笑)
この利益の固まりが乗った
新築ワンルームマンションを
購入した段階で、
「ある意味の失敗」と言えます。
なぜなら、
相場価格より高い価格で
購入していることになるからです。
利益の固まりが上乗せされていることに気づかない３つのポイント
これだけ情報化社会になり
色々と調べることが出来る世の中ですから、
実際に購入するクライアントも
アホじゃないわけです。
その理由は３つあるかなぁと、
僕個人的には思っています。
気づかない点その１：そもそも勉強不足
自分で調べたり
勉強したりしていない方が、
いきなりワンルーム
マンション投資に
参戦しているケースです。
誰もが最初は「初心者」として
投資を始めるわけですが、
大根やニンジンを買うのとは訳が違います。
それなりに
大きな買い物をするわけです。当然、
「損をしないように＝得をするために」
しっかりと理論武装はすべきです、
はい。
気づかない点その２：パンフレットがすでに販売代理価格付きで掲載されている
完全に独断と偏見に
満ちたイメージですが、
形ある販促品、要は
「キレイなパンフレット」などで
物件資料を見せられると、
パンフに掲載されている価格の中に、
「相場から乖離した利益の固まり」が
上乗せされている
など、想定外なのかなと。
気づかない点その３：収支シミュレーションがある意味ウソ(笑)
購入を決断する前に、誰しもが、
収支のシミュレーションが
気になるかと思います。
銀行からの借り入れを起こす場合は
その金利も含めた返済、
修繕積立金や管理費用など、
そして肝心の家賃収入。
こういった
数字を入れた状態での
シミュレーションを
確認するわけですが、
そのシミュレーションが
ウソだったりします(笑)
正確には、ウソというより、
業界自体の悪習みたいになっている
【新築プレミアム】
が乗っていることがあります。
この新築プレミアムに関しては、
また別の記事にしますが、
簡単に言うと、
【新築だから】という理由だけで
【相場より高い家賃設定】
をしているということです。
詳細は以下の記事で書きましたので、
気になる方は見てみてください。
新築プレミアムとは？新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例
この新築プレミアムの厄介なところは、
2人目、３人目と住む人が変わるときは、
【新築じゃなくなっている】わけですから、
【家賃が相場に戻る＝下がる】
ところにあります( ﾟДﾟ)
つまりは
販売代理の利益の固まりが
乗った価格で買う
↓
新築プレミアム設定がされている
時だけ収支が合う
↓
2人目、3人目と居住者が
入れ替わる時は
新築では無いため、
家賃が相場に戻る＝下がる
↓
収支が合わなくなる
という流れです。
じゃあ、
ワンルームマンション
不動産投資をする場合は、
新築はダメ・ＮＧなのか？というと、
そうではありません(笑)
販売代理が絡んでいない、売主(事業主)直売物件を購入するのがベスト！
すっごく当たり前の
話ではあるのですが、
相場価格以外の利益の固まりが
上乗せされた物件を
買わなければいいだけの話です(笑)
もっと端的に言うと、
ということです(笑)
このあたりは
月１回の東京と大阪のセミナーで
詳しく話をしていますので、
興味があれば是非参加してください！
（あ、宣伝です(笑)）
まとめ
新築のワンルームマンション投資で
失敗しないためのポイントの１つは、
販売代理が提案してくる物件ではなくて、
「事業主の直接販売物件」
を選ぶということです。
販売代理が
提案してくる物件は、
「新築プレミアム」が乗っている
期間中限定でしか収支が合いません。
長い目で見ると
収支が合わなくなりますので、
要注意です。
ちょっと不動産に関しては
たくさん言いたいことがありますので、
小分けの記事にて
書いていきたいと思います
( ..)φメモメモ
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