「日本って人口が減っているけれど、
ワンルームマンション投資って
危なくないの？大丈夫？」
クライアントさんにかなりの頻度で
聞かれる質問についてが、
今回の記事のテーマです！
人口減少というニュースは、
新聞やネットでもよく見掛けるように
なっていますので、
やはり不安に思いますよね。
で、僕自身の答えとしては、
ってところでしょうか。
この辺りを、
僕自身の独断と偏見も交えながら(笑)
具体的に書いていきますね
( ..)φメモメモ
大きな（マクロな）視点だけでなく、小さな（ミクロの）視点も大事！
と、カッコつけた
タイトルになりましたが、要は、
ワンルームマンション
投資の場合は
大きな視点で見過ぎても
意味が無いと
言いたいわけです(笑)
例えば、自分が保有する
ワンルームマンションが、
大阪市内にあったとします。
この時、
北海道の人口が
増えているか減っているのか？
は気になりませんよね( ﾟДﾟ)
ということで、
大きな視点だけでなく、
小さな視点も大事なわけです。
総人口は減少傾向：大きな視点
引用元 2017年4月15日 日経新聞
日本の総人口は2008年の
約1億2千8百万人をピークに、
6年連続で減少している
という新聞記事です。
こういうニュースを見ると、
と不安になる気持ちも
分からなくはないですよね。
では、今度は違う切り口で
人口に関して見ていきます。
東京圏・愛知県・福岡県・大阪府は人口増加傾向：小さな視点
引用元 2017年2月14日 日経新聞
総務省が発表した住民基本台帳に基づく
2016年の人口移動報告
（外国人を除く）による数値発表です。
| 順位 | 都道府県 | 転入・転出の状況 |
| 1位 | 東京都 | +74,177人 |
| 2位 | 千葉県 | +16.075人 |
| 3位 | 埼玉県 | +15,560人 |
| 4位 | 神奈川県 | +12,056人 |
| 5位 | 愛知県 | +6,265人 |
| 6位 | 福岡県 | +5,732人 |
| 7位 | 大阪府 | +1,794人 |
という結果で、
8位以下は上記の発表では
マイナスという結果になっています。
やはり東京圏は人口増が顕著ですし、
各エリアの大都市となる、
- 愛知県
- 福岡県
- 大阪府
も人口は増加しているというデータです。
大阪市は人口が増え続けている：さらに小さな視点
数値引用元 平成29年10月1日現在大阪市推計人口年報より
僕自身が住んでいる
大阪に的を絞って、さらに、
大阪市内という小さな視点で見ると
人口はさらに増加傾向だと言えます。
特別区・政令指定都市内区別の人口増減率：さらにさらに小さな視点
引用元 総務省統計局「平成27年国勢調査人口速報集計結果」より、みずほ総合研究所作成のデータ
この視点で見ると、
トップ10は、東京だけでなく、
大阪にも集中。
トップ１５まで見ると、
- 札幌市の中央区
- 福岡市中央区
が入ってくる形です。
しかも増加率自体も、
結構大きな数値が出ています。
引用元 総務省統計局平成30年1月29日公表データ
人口流入は
大阪市・東京に集中している
と言えます。
学校が不足という事態に？！
日本総人口減少
という話はどこへやら、
人口が増えすぎて、
義務教育のための学校が不足する
エリアまで出てきています(ﾟдﾟ)
それもまぁまぁな規模なので、
深刻な問題です(;・∀・)
おまけ１：2014年～2019年の公示地価：大阪は上昇し続けている
2014年：上昇率トップ１０に大阪市内の４地点
引用元 2014年3月19日 朝日新聞 ＆ 2015年3月19日 日経新聞
全国の上昇率トップ１０に、
大阪市内の４地点が入った。
2015年：大阪伸び率全国首位１位
引用元 2015年9月17日 日経新聞
2015年も、三大都市圏の地価は上昇。
そして、大阪は首位に(´･ω･｀)
2016年：大阪２年連続首位１位
大阪は全国１位の伸び率で＋４．７％
大阪市は＋８％という結果に(´･ω･｀)
2017年：上昇率トップ５はすべて大阪
引用元 3月21日国土交通省発表の2017年1月1日時点の数値より日経新聞
ピンポイントでの
公示地価上昇率を見ると、
人口も増加傾向にある
大阪エリアがトップ５を占める結果。
2018年：商業地の伸び率は大阪が首位
引用元 2018年3月28日 日経新聞
国交省は、
「バブル期とは違い、
実需に裏付けられた
緩やかな上昇が続いている」とみる。
それでも、まだバブル期の６割の水準。
2019年：大阪トップ５に３地点
引用元 2019年3月20日 朝日新聞
三大都市は
６年連続商業地上昇という結果に。
おまけ２：首都圏より近畿圏の方がマンション販売が活況
引用元 2017年2月15日 日経新聞
東京も人口は増加傾向にあるものの、
不動産の値段が高値で
推移し過ぎているために、
客離れが起きているという内容。
結果、マンションの販売戸数としては、
西高東低、
二極化する不動産市場：大きな視点の人口減少、小さな視点の人口増加
引用元 2017年3月23日 日経新聞
1988年のバブル期や
2008年のミニバブル期と、
現在起きている地価上昇は
意味が全く違います。
1988年のバブル期に至っては、
下落している地点は３％しかなく、
全国調査地点の８５％が上昇する
という現状では考えられない、
まさしく
「バブル経済」だったわけです。
地方を含めたほぼほぼのエリアの
地価が上昇していたわけです。
ただ、
上記のデータの2017年に関しては、
40％超の地点で地価が下落しており、
バブル経済期と違い、
本当の意味での
資産となる【富動産】と、
マイナス資産となってしまう
【負動産】まで
不動産格差の時代が到来する
と書かれています。
ワンルームマンション投資
をする上において、
- 「人口動態も含めた」
- 「エリア選び」
が大事と言えます！
まとめ
大きな視点で
人口が減っている日本ですが、
小さな視点で見た人口増加エリア
特に大都市の
特定のエリアに関しては、
明るいニュースも多いと言えます。
この辺りは、
どの角度でどの視点で
解釈するかによって、
意味が変わってきそうですよね。
現役独立系ＦＰとして
仕事をしている僕としては、
- 「大都市」
- 「駅近」
ワンルームマンション投資は
オススメ出来るという
判断です( ..)φメモメモ
オススメ出来る
色々な理由に関しては
また別の記事にて書きたいと思います。
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では、今回はここまで～
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