東京で不動産の
ライフプランニングセミナーを
定期的に開催しているのですが、
そこで関東エリアの方に
よく聞かれる質問が、
「大阪というエリアのことを
あまり知らないのですが、
大阪で不動産投資（マンション投資）は
オススメなんですか？」
というもの(ﾟдﾟ)
大阪が地元の私大葉からすると、
何とも悲しい質問です( ;∀;)（笑）
大阪自体、
不動産投資がすごく
盛り上がっていますし、
理論的にオススメ出来る状況
にあります(´･ω･｀)
ということで、今回は、
- 訪日客
- 民泊
- ホテル稼働率
なんかを見たうえで、
不動産投資（マンション投資）は
大阪がオススメ！
というテーマで書いていきます
( ..)φメモメモ
おさらい その１：人口動態について 大阪市は増加傾向
と、今回のテーマに入る前にそもそも、
不動産投資にとって大事な、
人口動態
（人口が増えるの？！減るの？！）
を見ます。
人口流入は、大阪と東京に集中しており、
大阪市は人口が増えすぎて
学校が足りないエリアも
出てきています(;・∀・)
おさらい その２：IR（統合型リゾート）の影響予想
大阪カジノ？IR構想とは？夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇？！とりあえず整理すると…
大阪に統合型リゾートIRが登場か？！
と盛り上がっています( ..)φメモメモ
上記の記事で書きましたが、
もしIRが大阪にどど～～んと出来上がると、
不動産の期待値はそりゃあ上昇します(ﾟдﾟ)
本題：外国人観光客数が大きく増加、2020年に目標2,000万人
もともと安倍政権は、
【２０２０年までに
外国人観光客数を２,０００万人】
を目標に掲げていました。
上記の記事でも書きましたが、
インフレ円安政策で、
円の価値を下げて外国人観光客が
日本に来やすい環境が出来ました
※もちろん、インフレ円安政策だけの
効果ではないですがｗ
2016年の訪日客は約2,400万人
はい、上図にあるように、
もともとの
目標を４年前倒しで
達成しています(ﾟдﾟ)
すでに約２，４００万人
という数値を
たたき出しています（笑）
上方修正：2020年に4,000万人、2030年に6,000万人
引用元 2016年3月31日 日経新聞 ＆ 2018年1月12日 日経新聞
ということで、政府は、
【２０２０年に４，０００万人】
【２０３０年に６，０００万人】
という数値に
目標変更しています(ﾟдﾟ)
※まぁ、日本人の人口が
増えない日本の場合、
観光立国を目指して
外資を呼び込む必要があるのかなぁと。
そして、
２０１７年度は
２，８６９万人を突破！
ということで、
割と現実的に
目標は達成されるんじゃないか
と個人的には思っています。
2018年の訪日客、3,000万人超え
引用元 2018年12月19日 朝日新聞
もうビックリしないかもしれませんが、
2018年に3,000万人を突破
しています(;・∀・)
大阪でも
梅田やなんば、心斎橋などに行けば、
外国人だらけ～という状況に
なるのも納得です(ﾟдﾟ)
宿泊施設の不足：訪日外国人4,000万人時代を想定
引用元 2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート
細かいデータを見る前に
先に答えを言っておくと、
全国で最大86,000室の
宿泊施設不足
【大阪東京を中心に44,000室が不足】
とくに
大阪はどのシナリオでも不足の事態
という内容です。
それでは、データを見ていきます。
９つのシナリオのうち、
- シナリオ１
- シナリオ５
- シナリオ９
の数値を見ます。
これは、細かい話は抜きにして
簡単に表現すると、
✅シナリオ１
＝予定通り4,000万人の
訪日外国人が来る場合
✅シナリオ５
＝上振れして想定以上の
訪日外国人が来る場合
✅シナリオ９
＝訪日外国人が地方も含めて
分散する場合というシナリオです。
2016年8月26日 みずほ総研によるみずほリポート
現状どのシナリオでも大阪・東京、宿泊施設不足
上手の黒字の部分（左側）の話です。
今の宿泊施設数のままだと、
どのパターンのシナリオでも
宿泊施設は明らかに不足するという内容。
東京は6,300～33,700室の不足。
大阪は11,700～23,100室の不足です。
オープン計画も考えると…大阪の部屋不足は深刻
次に、
緑字のオープン計画も考えると、
上図の青字と赤字（右側）の
ようになります。
要は、どんなパターンでも
大阪の部屋不足は深刻で、
7,200～18,600室が不足する
というデータ
になっています(ﾟдﾟ)
要は宿泊施設がどうあがいても
足りないという予想
ということです（笑）
大阪のホテルの稼働率95％超え？！
引用元 2017年10月5日 日経新聞 ＆ 2018年9月28日 日経新聞
上図を見てもらうとわかるように、
大阪のホテルの稼働率が95％超え
というやつです(;・∀・)
これちょっと冷静に
計算して見て欲しいんですねｗ
１か月が３１日あるとします。
１日だけ空室が出ました。
この場合、
３０÷３１
＝０．９６７７（９６．７％）
という計算になります。
つまり、１日だけしか
空いていないレベルの稼働率で
約９６％前後ということです（笑）
こうなると、
宿泊施設が足りずに、
外国人観光客を受け入れられなく
なってしまいます…。
ので、
当然の流れで出てきたのが
【民泊】ですね(;・∀・)
国家戦略特区 大阪府・東京大田区：民泊条例可決、特区民泊
引用元 2015年10月27日 日経新聞 ＆ 2015年12月7日 日経新聞
民泊が良いことかどうかの
議論はおいておいて、
外国人観光客を受け入れるためには
行政としても民泊を
推奨していくしかないわけですね
( ..)φメモメモ
ちなみに特区民泊とは、
国家戦略特区として指定されて、
民泊条例を制定したエリアで
行うことが出来る民泊を指します。
※余談ですが、
「特区に指定する」というやり方は、
こまか～い他のルールを
ほぼ無視して話を進める
必殺技ですｗｗｗ）
ただし上記の内容の
【大阪の最低滞在日数が７日間】
というルールは、
民泊にとっては大きなハードルになると
されていました(;・∀・)
そりゃそうですよね、
6泊7日以上を強制するわけですから、
実際に稼働させるのは厳しいわけです。
そこで、当時の大阪府の
松井知事が動いたわけです。
民泊２泊から容認
引用元 2016年8月5日 日経新聞
ということで、
２泊３日に短縮されることになり、
大阪の民泊事情は
大きく前に進むことになります
( ..)φメモメモ
大手企業が続々と民泊事業に参戦
これだけの大手企業が参戦すると
民泊事業は加速していきますよね
( ..)φメモメモ
で、民泊が加速すると、
普通に部屋を今まで通り賃貸で出すより
民泊で出す部屋が増えていきます。
人口動態、外国人観光客の増加、宿泊施設の不足、民泊の増加
色々な見方はあるでしょうが、
僕個人の見解はこうです。
上記の記事でもあるように、
人口が増加傾向にある
大阪市はただでさえ、
学校も足りない事態が想定されるくらいの
増加率を示しています。
が、同時に、
外国人観光客数が
増加しまくっていることもあり、
ホテルの稼働率が高まり、
はい、結果として、
宿泊施設としての
民泊の部屋も必要
＆
日本人が住むための
部屋も必要
ということで、
不動産のニーズは高まります。
で、さらに、
ここにＩＲも来ると、
もうパニックですね（笑）
大阪カジノ？IR構想とは？夢洲、経済効果、雇用、事業者、、、不動産価格上昇？！とりあえず整理すると…
上記の記事でも書きましたが、
約１０万人の雇用される人は
どこに住むのでしょうか？
Σ(ﾟДﾟ)苦笑
まとめ
「大阪というエリアのことを
あまり知らないのですが、
大阪で不動産投資（マンション投資）は
オススメなんですか？」
という質問をされることがありますが、
大阪のエリア選定をしっかり行うのは
当たり前の大前提として、
大阪の不動産投資（マンション投資）は
大いにオススメですよ～！
というのが僕個人の回答です！
- 人口動態
- 外国人観光客数の増加
- 宿泊施設の不足
- 民泊の増加
- 大手企業の参戦
- ここに、ＩＲが来て・・・
もうパニックでしょうね(;・∀・)
他の点から見ても大阪は
オススメ出来るエリアなのですが、
他の点から～に関しては
また別の記事で書きたいと思います！
それでは、今回はここまで～！
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