どっちが得？ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション（デフレ期）

ワンルームマンション投資というと、
上記の質問が結構な確率で
あがってきます(笑)

ちなみに、
僕個人の独断による回答を
先にお伝えしておくと、

という感じでしょうか
( ..)φメモメモ

ということで、
今回は「保険を基準」にして、
ワンルームマンション投資の
シミュレーションとイメージについて
書いていきたいと思います！

ワンルームマンション投資と保険の比較シミュレーションに入る前に

今回は、
新築でのワンルームマンション投資
という前提にします。ちなみに、
新築ワンルームマンション投資で
失敗する例も多いのですが、
よくある失敗例に関しての詳細は
以下の記事を読んでみてください。

新築プレミアムとは？新築ワンルームマンション投資の失敗談でよく聞く例

ワンルームマンション投資で、新築は失敗する？新築プレミアム、販売代理の存在は知っておくべきポイント

で、ちょっと下記の図を見てみてください。

この場合、
月々のローン返済額は62,237円です。
で、ワンルームマンション
オーナーになると、
修繕費用の積立金と管理費用が
強制的にチャージされます。

今回は、
管理費修繕積立金は、6,500円とします。
ローン返済額と合わせて、

合計約70,000円が毎月出ていきます。

そして、肝心の家賃ですが、
共益費込みで、
8万弱くらいは取れるのですが、
今回は仮に78,000円の募集賃料とします。

ここまでをまとめると、

という形です。

で、空室リスクが
怖いという場合に備えて、
サブリース制度（家賃保証制度）を使い、
毎月7万円の家賃保証を取るとします。

今回は、上記の条件で
シミュレーションをしていきます。

団体信用生命保険がリスクヘッジになる

ちょっと話は
保険の部分に代わりまして、
団体信用生命保険という保険があります。

金融機関側も
融資した方が死亡した際などに、
融資資金が回収できないという
リスクを負っています。

そのため、不動産購入のために
融資した金額に対して
同額の保険に加入してもらうわけです。

下図を見てみてください。

• 30歳男性
• 妻28歳
• 子供2歳

の家族を想定しています。

夫（30歳男性）が
投資用ワンルームマンションを
購入したとします。

この際、契約者である
夫（30歳男性）が死亡した場合、
ローン残債分と同額を
保障する形で保険が適用されて、
【ローンが完済】されます。

この団体信用生命保険の保障範囲は、
上記の図のように、
ローン残債が減るにつれて
保障金額も減るという形で、
三角形型の保障を取ることになります。

この三角形型の保障を取る保険は、
収入保障保険の形と同じです。
（収入保障保険に関しては
以下の記事を見てみてください）

収入保障保険とは？！家族のためにもメリットとデメリットを理解して入るべき！

団体信用生命保険と収入保障保険の違い その１：インフレ対応か非対応か

• 夫（30歳男性）
• 妻28歳
• 子供2歳

の家族の場合で考えてみます。
（夫が死亡した場合の話です）
下図を見てみてください。

収入保障保険の場合、
残された遺族は、毎月約束された
【金額固定】の保険金収入を受け取ります。
このお金で、生活費や教育費等の
足しにするわけです。

それに対して、
団体信用生命保険を活用して、
ローン残債が無くなった
キレイな不動産を相続した遺族は、
不動産から入ってくる家賃収入を
受け取ることになります。

さて、ここで、遺族に残される
【お金の性質】に差が出ます。

現在、
日本は円の価値を薄める形（円安）で、
インフレ（物価高）を起こしています。

詳細は、下記の記事を見てみてください。

お金の供給量を２倍にしちゃうよ！マネタリーベースって何？

団体信用生命保険と収入保障保険の違い その２：自分のお金か他人のお金か

次の比較は、コスト面での比較です。
以下の図を見てみてください。

収入保障保険を活用する場合、
保険料支払いは当然のことながら、
【自分のお金】で支払います。

不動産を購入する際の
お金をフルローンという形で、
金融機関から借り入れを起こし
（他人のお金）、
そのローン返済は入ってくる家賃、
つまり【他人のお金】から支払いをします。

• 自分のお金を使うのか？
• 他人のお金を使うのか？

当然のことながら、

つまり、ここでも、
【不動産＆団体信用生命保険】の
組み合わせの方が
メリットが高いと言えます。

家賃は下落する前提でのシミュレーション

もっと具体的に数字の比較を
していきたいと思います。

不動産営業マンの中には、

と言い切る方も居ますが、
経年劣化と共に
家賃は下がるのが普通です。
※ここにインフレなどによる
物価上昇が伴うと話は変わりますが、
この辺りはまた別の記事で書きます

とにかく、
「家賃は下落する」という前提で
シミュレーションをしていきます。

シングルワンルームマンションの家賃の下落率データ

家賃が下落すると言っても、
家賃500円とか1000円の部屋は
見たことが無いですよね？(笑)

それもそのはずで、
家賃は一定の相場で下げ止まる
というデータがあります。

引用元　三井住友トラスト基礎研究所算出のデータ

上記の青色の線が、
シングル（18㎡以上30㎡未満）の
ワンルームマンションの家賃の推移です。

よくよく見てみると、
最初の約10年での
第一段階の下落率が約1.7％/年間、

築11年～築20年の
第二段階の下落率が約0.6％/年間、

築21年～築25年の
第三段階においては、約0.1％/年間

という形で、
そこからは下げ止まっているのが
分かるかと思います。

ワンルームマンション投資の具体的な収益シミュレーション

では、家賃の下落率も踏まえて
シミュレーションをしていきます。

下図を見てみてください。

家賃は最初7万円という形ですが、
25年かけて徐々に下落していきます。

結果、
7万円×約７０％＝約5万円まで
家賃が下がる形になります。

ただ、ローン返済と管理費修繕積立金は
毎月7万円支払うことになりますから、
具体的な収支は以下のようになります。

はい、
35年間の総家賃収入が2,400万円
総支出が2,940万円
差引きで
540万円の持ち出し
35年間毎月13,000円
ということになります。

が発生した場合、
ワンルームマンション投資は
【失敗した】ということに
なるのでしょうか？

もし
「プラス収益が
ガッツリ出ると思っていた」ならば、
失敗ということになるでしょうが、
フルローンで融資を受けて
不動産を購入して、
ガッツリとプラス収益が出るなら
誰も苦労しません(笑)

ここで、今回の投資が
失敗がどうかを見極めるために、
ちょっと違う切り口で
上記の540万円の持ち出しを
捉えてみることにします。

収入保障保険＋終身年金でプランニングした場合の収支

団体信用生命保険を
説明した時に書きましたが、
自分が死亡した後でも、
遺族に収入を残してあげる方法としては、

また、
死亡せずに長生きした時の
将来の老後のために
年金が入ってくるようにする
終身年金保険という
タイプの保険があります。
（文字通り、生きている限り
一定額の年金が貰えるという
タイプの保険です）

ここで、先ほどの
ワンルームマンション投資の場合に
入ってくる収入を保険だけで
カバーしようとすると、
いくらくらいのコストが出ていくかを
見ていきたいと思います。

以下の図を見てみてください。

ローン期間35年の間は収入保障保険でカバー

ワンルームマンション投資の場合は、
家賃7万円が5万円に下がるという
シミュレーションをしました。

コストとしては、
毎月２,５００円×３５年
＝合計１０５万円
の保険料支払いが発生します。

ローン期間終了後は終身年金保険でカバー

次に、
ワンルームマンション投資の場合、
３５年のローン終了後は、
毎月５万円の家賃が
入ってくることになります。

この部分を保険でカバーする場合は、
５万円が老後に毎月貰えるように
終身年金保険でカバーすることになります。

つまり、
収入保障保険で１０５万円
終身年金保険で１,２６０万円
合計で【１,３６５万円】
の持ち出しとなります。

保険でかかるコストと、ワンルームマンション投資でかかるコストを比較

ちょっと数字をまとめます。
下図を見てみてください。

コストの比較という切り口で見てみます。

つまり、総コストで見ると、
８２５万円以上
ワンルームマンション投資の方がお得
であり、毎月コストで見ると、
月額19,500円、
ワンルームマンション投資の方が
お得ということになります。

ただ、冷静に考えると、
これは当然の結果と言えます。

ただし、だからと言って、
不動産が絶対有利
というわけでもありません。

あくまで、支払いコストで見たときに、
ワンルームマンション投資という
不動産が有利ということです。

あと、他にも、不動産を所有することで、
領収書などの経費を使った節税が
出来るなどのメリットもありますが、
それはまた別の記事にて
書きたいと思います。
（少しだけですが節税に関しても
下記の記事にて書いています。）

公務員でも節税出来るって本当？！不動産投資で節税出来るってなんで？

インフレ期（物価上昇）は、さらに不動産が有利に

今回はインフレ期における
シミュレーションはしませんが、

具体的には、
以下の記事を見てみてください。

儲かる？ワンルームマンション投資と保険との比較シミュレーション（インフレ期）

今回言いたかったのは、
デフレ期（＝物価下落）であったとしても、
ワンルームマンション投資は
コストメリットが出るということを
言いたかったわけです。

まとめ

かな～り長くなりましたが、
言いたかったポイントをまとめます。

こんな感じでしょうか
( ..)φメモメモ

しっかりとした選別の
基準と知識は必要です。
この部分もまた記事に
していけたらいいなと思います。

さて、今回のテーマ、
文字で伝えるだけだと
限界がありますので、
もし、もっと勉強したいなぁ
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では、今回はここまで～

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